浅谈商业综合体面积测算的质量控制及作业问题

颜英任+张进宝

摘 要：本文结合房产测绘的概念与内容及自身作业实践，分析目前商业综合体面积测算作业过程的如何进行质量控制及常见的几点问题。

关键词：商业综合体；面积测算；质量控制；测算作业问题

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.17.267

随着城市的快速发展，商业综合体作为一种新型建筑，它将城市中的商業及超市、办公SOHU、餐饮、娱乐、会议、文化会展等城市生活空间的三项及以上功能相互配合，行成一种相互依存又相互裨益的具有多功能、高效率、复杂而统一的综合体。其体量大、功能多、高密度、集约性给房产面积测算带来了一定的困难和挑战，因此对于房产测绘的准确性与现实性也提出了更高的要求。

1 房产面积测算及其作业过程质量控制

房产面积测算跟开发商、购房者、房产所属单位以及国家都有密切的关系，同时对精确度、技术也要求很严格。当前在进行房产测绘之前，必需要核对好质量目标，制定详细的技术设计书或者方案，因此在房产测绘中的地位越来越重要。

其次，建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系，强化作业过程控制， 要根据房产测绘的特点，使内业和外业的操作更加标准化、流程化和规范化，杜绝一切因为计算导致的错误。

例如：现房销售的房产面积测算应在现场查勘时统一外业草图的要求、仪器的使用方法和精度要求，以幢为单位现场填写外业调查表格：房产分摊的情况、跟原设计相比有无变更的情况、建筑物的楼层数、建成用途和功能、是否有特殊的式样等，并对房屋现状进行拍照，同规划差异位置情况相片，为质检人员提供参照，外业测量的数据详尽可靠。

2 商业综合体中房产面积测算作业中常见问题

2.1 房产面积测算中幢的区分问题

（1）地下室相通的多幢房屋： 地下室相通地面上独立的两幢及两幢以上房屋，以规划部门确定的室内地坪正负零点划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

（2）裙楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼）按单幢处理。连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按多幢处理。

（3）为多幢服务的，单独建设的：物业管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房，独立使用的地下室、半地下室、车库、车位，人防工程附属设施用房（含滤毒室），社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐中心、健身中心、阅览中心、医务站、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套建筑，按各建筑分幢独立计算且不计入商业综合体的建筑分摊。

（4）特殊情况：在实际工作过程中也曾经遇到过地下二层为地下停车场，1至5幢（裙楼式建筑）地下一层商业、超市、电影院，地上一至三层为商业、餐饮、娱乐、会议、文化会展，四层以上为SOHU，而6幢、7幢一层以上均为住宅，我们也曾这样处理：地下二层单独计算房屋建筑面积，地下二层内为地上部分服务的共用部位不予分摊，1至5幢作为商业综合体进行分摊计算，6幢、7幢参考以规划部门确定的室内地坪正负零点划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积。

2.2 商业综合体功能区划分及分摊方案

按照国家标准《房产测量规范》的相关规定执行，一般分摊方案如下：

（1）整个商业综合体计算1/2外墙建筑面积，作为一级分摊系数，分摊整个商业综合体各功能区（含门厅、楼梯、电梯等公共服务部分）建筑面积及单列房产面积部分；（2）为整个商业综合体服务的楼梯、电梯、连廊等、屋顶梯间以及幢内其它共用建筑面积在分摊1/2外墙的基础上作为二级分摊系数列入幢共有建筑面积；（3）商业综合体部分的单独通往塔楼（住宅、SOHU）的门厅（含楼梯、电梯、室外楼梯以及强弱电井、管道井）等共有建筑面积列入塔楼共有建筑面积，但该公共部分可与大商业相通的则列入幢共有建筑面积； （4）例如在某些商业区中，楼层与楼层之间的共有建筑面积因为设计不同导致情况不同，无法直接计算出建筑面积。遇到这样的情况，需要把上一级分摊和高一级分摊得到共同建筑面积，加上商业区内本身的共有建筑面积，依比例分摊。

2.3 国家标准《房产测量规范》对符合建筑面积计算规定如下

a、有上盖；b、有围护物；c、结构牢固；d、有实际使用功能；e、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。我们实际进行房产面积测算中经常遇见如下几个面积计算问题：

（1）房屋外墙面积计算至墙体结构层，对于墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层、瓷砖石材干挂等不入建筑面积，商业综合体中为凸显建筑特色而做的其他挂装材质等也不计入建筑面积；房屋局部无外墙体的，以及非垂直墙体， 其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。（2）檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊等不计入计入建筑面积；（3）经规划部门审批的楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分 可计入下方建筑面积，层高在2.20 米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积；（4）非落地的凸窗部分，落地凸窗层高小于2.20米部分等不计入计入建筑面积；（5）无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。

3 结束语

综上所述，房产面积测算的本质就是构建既符合设计功能又符合《规范》的分摊关系，商业综合体测绘质量控制应遵从建设规划审批图纸，拟定详细的技术方案或技术设计书，分析测绘过程中应重点把握的幢、功能分区问题，从内外业质量把控面积测算过程，优化分摊方案，提高测绘质量整体水平。本文仅就商业综合体房产测算作业的质量控制及测算过程几个常见问题提出自己的见解以便同行间的交流。

参考文献：

[1]国家技术监督局.房产测绘规范[S].（GB/T 17986.1-2000）

[2]建住房[2002]74号.房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知[S].

[3]南昌市房产管理局.洪房字〔2007〕61号.办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法（试行）[S].

[4]张维兵.房产测绘存在的问题与风险控制[J].江西测绘，2011（01）.