浅析房地产开发企业投资决策分析与成本控制

刘玮

摘 要：随着我国经济的快速发展，全国各地房地产企业不断的兴起，已经逐渐的成为了我国经济支柱产业之一，而且随着我国经济市场的环境变得越来越复杂，进而增大了房地产投资的风险，这就凸显出了房地产投资决策经济分析的重要性，房地产成本估算是否正确、是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。本文主要探究了造成房地产开发企业投资决策不当的原因、投资决策的不当对成本控制造成的影响、提高投资决策正确性的有效措施以及对房地产开发项目进行有效成本控制的措施。

关键词：房地产；投资决策；成本控制

房地产开发企业投资决策对企业的经济效益有着决定性的作用，决策的确定关系着企业的财务管理和成本控制。而且由于房地产企业的项目具有资金投入量大，周期长、不可移动性、综合性强以及政策影响比较大等特点，除此之外房地产企业还是投资风险高、回报高的行业，所以，这就对房地产开发企业投资决策分析与成本控制有较高的要求，只有正确的投资决策和有效的成本控制，才能为企业带来最大的经济效益，实现企业的可持续发展。

一、造成房地产开发企业投资决策不当的原因

（一）外界环境变化因素。外界环境因素的变化，通常会对房地产开发企业的投资决策造成不利的影响，环境因素的变化会引发多种投资风险，一是通货膨胀、物价上涨，而引发的建材价格的上涨，导致工程造价的提高；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

（二）开发商因素。开发商主观投资失误也会造成房地产开发企业投资决策不当，由于其对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差，进而影响投资决策。如有的开发商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策項目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估算以及项目自身优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力不足，如开发实力、管理能力、行销能力等，项目运作中难以实现预期的经营业绩。

二、投资决策的不当对成本控制造成的影响

首先，金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接，货币政策的紧松都会直接影响到房地产项目开发者以及购买者所持有的资本，影响了项目的开发和销售，使房地产开发企业所需的成本受到影响；其次，房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失，市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长，在从项目可行性研究到开盘期间，市场需求发生变动的可能性很大，使收益难以达到预期目标；最后，项目开发团队人员的素质对成本的影响也比较大，如果没有专业的投资分析，很难作出正确的决策，而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失，增加了项目的开发成本。

三、提高投资决策正确性的有效措施

（一）建立完善的评估指标体系。要想使房地产开发企业投资决策更具科学性和正确性，就要建立完善的评估指标体系，将评估指标体系作为指导，在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价，每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价。

（二）择优选择规划方案。在进行决策之前，必须进行充分的市场调查研究，结合项目的具体情况，保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合，制定出多个方案进行比较，从中选出最优方案。在进行方案的优选工作时，一定要注意各个方案之间的可比性，根据项目的实际情况，选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

（三）提高项目抵御风险的能力。房地产市场是一个资金密集型的行业，资金的投入量比较大，而且经济市场的任何动向和国家的宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。

四、对房地产开发项目进行有效成本控制的措施

（一）透过目标成本控制方案进行投资决策。开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，不仅使企业的利润得不到很好的保证，而且极易导致企业的亏损，严重者会导致企业的倒闭。因此，利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后，才能确认这个项目是可行的。

（二）做好前期预防工作。将前期预计有可能发生的损失直接记录到日常经营成本中，这样也是变相控制成本。房地产开发项目投资决策的分析和成本控制是一个相对复杂的过程。为了使提出的决策更为合理，可实施性更强，必须要综合财务数据方面的估算和预测。在此尤需注意的是，在具体评估预测过程中，应尽可能的因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。

五、结语

房地产投资是一项巨额的经济性投资，作为一个投资者来说，目标是获得更多的利益和社会的认可，其主要是对成本的控制和对风险的预防和管理。必须增强风险意识，对投资风险的大小进行理性的判断。

参考文献：

[1]王长鸣.房地产开发企业在决策设计阶段成本控制的研究[D].沈阳大学，2014.endprint