香港地区公共住房市场发展经验借鉴及对我国保障性住房建设的启示

牛毅

摘 要：居住成本过高已成为我国民生的首要问题，此次两会的政府工作报告中明确指出搞好房地产市场调控的重要性，习近平总书记明确提出“房子是用来住的”。近期，随着一系列“限购限贷”政策的出台，房价的涨势得到了一定的遏制，但由于相当一部分预售者由售转租、部分欲购者由购转租、合格购房者明显减少及利率上涨导致的预期收益增加等因素，住宅租金进而被再度推高，因此单纯抑制房价上涨并不能全面彻底解决地这一民生问题，借鉴发达地区的公共住房发展经验，增加公共住房供给，提高公共住房覆盖率，并从住房结构上转变人们的住房观念，不失为现阶段的一个有效手段，本文将以香港为例，对其公共住房市场的发展经验进行详细的介绍。

关键词：公共住房；机构设置；建设启示

一、香港公共住房政策简介

（一）香港公共住房构成及机构设置

香港的公共住房主要分为公屋与居屋两类，公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。

香港房屋委员会和香港房屋协会是提供公共住房的两家法定机构。香港房屋委员会（房委会）是根据《房屋条例》于1973年成立的法定机构，负责制定和推行香港的公共房屋计划，以满足无法负担私营租住房屋市民的住房需要，从而达至政府的政策目标。该机构除策划及兴建公共住房外，还负责管理公共房屋、中转房屋及临时收容中心，房委会同时拥有和经营部分分层工厂大厦，以及附属商业设施和非住宅设施。房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席，房屋署是房委会的执行机关。除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任，所有非官方委员都是以个人身份接受委任。房委会辖下设有六个常务小组委员会，并按需要设立附属小组委员会和专责小组委员会，负责制定及实施不同范畴的政策，以及监督推行情况。香港房屋协会（房协会）是另一个提供公共住房的法定非牟利机构，主要解决房委会未成立前香港贫苦市民的住房需要，现在房协会经常可以获得政府注资，参与执行房屋政策。

（二）香港公共住房政策的主要特点

一是租赁型公共住房占主导。香港的公共住房覆盖面广，且绝大部分是公屋，容纳了超过1/3的香港居民。从房委会的发展计划来看，今后香港公共住房的建设将以租住为主，逐步取消出售型房屋的建设。

二是由房屋补偿向货币补偿转变。近年来，香港特区政府逐渐明确政府职能，进一步加大货币补偿力度，自房委会1992年实施租金援助计划以来，租金只占到租户收入的5%-15%，同时还针对特殊住户提供大幅减免租金的优惠政策。

三是保障对象针对性强。香港公共住房政策的保障标准层次分明，针对不同时期、不同人群制定不同政策，且保障标准也不断提高。

四是政策设置人性化。香港公共房屋政策中很多是针对老年人和其他特殊群体（残疾人等）的优惠政策，如“高龄单身人士”、“共享颐年”、“家有长者”、“新市乐天伦”等多项优先配屋计划，一般情况下，合格的申请人可在轮候时间或配屋方面获得特别安排，另外，老年人还可以领取现金租金津贴租住私人楼宇。

五是注重居住环境的可持续发展。香港公共住房政策中关于环境保护的措施非常有借鉴意义， 2003年推出“公屋清洁扣分制”，指租户被扣分数达到一定分值，房屋署有权终止租约，由此激发住户环保的自主意识，营造良好的公共住房居住环境。

六是善于运用市场资源。房委会以出售居屋及小区附属商场、停车场和其他非居住性设施的收入，补贴公屋造成的赤字，这种“以屋养屋、自负盈亏”的运作取得了不错的效果。

二、对我国保障房建设的启示

一是住房结构轻租重售，公共住房售多租少。与大部分国家租售并举的住房供应体系不同，我国住房供应结构中租房市场远小于售房市场，公共住房供给有限，且其中用于出租的房屋只占很小一部分。

二是保障房覆盖面有限，保障标准有待细分。由于地价过高、房源有限及申请人数多等因素，使能够享受保障住房的人群比例过小。并且住房保障对象缺乏细分，目前国内保障住房制度并不能很好地解决不同地区、不同人群、不同层面的不同问题，产品缺乏人性化。

建议借鉴发达国家、地区的先进经验与发展历程，结合现阶段国情，制定保障手段和补贴标准，如针对低收入困难家庭的中长期住房需求，针对外来务工人员、个体商户等流动人群的临时性住房需求，针对新毕业学生或打工白领等暂时购买力不足人群的过渡性住房需求，以及针对高龄独居人群的便捷性住房需求等。

三是保障房建设须合理规划，应注重可持续性。我国保障房建设处于起步阶段，在区位规划、建设规格、后期管理等方面尚存在一些问题。目前新建保障房均地处偏远地段，无形中增加了中低收入者的交通成本，以北京回龙观、天通苑等超大型保障房小区为例，由于区位过于集中，配套设施發展滞后，使得小区周边交通、教育、医疗等资源紧张问题突显。

四是保障房建设资金仍是主要问题，拓宽融资渠道势在必举。从香港公共住房的发展经验来看，由政府出资建房到“以房养房”再到调动民间资金参与建房将是一条值得借鉴参考的发展之路，就目前我国保障房的发展情况来看，政府出资主导建房仍将是主要的建房模式，积极发挥地方政府融资平台功能，探索地方市政债的发行，尝试创新非营利住房合作社运行机制，试点推行私人机构代建模式，同时可以引进有资质的私人机构参与配套设施的兴建并以未来受益权作为投资回报。

参考文献：

[1]郑云峰.中国城镇保障性住房制度研究[D].福建师范大学，2014.endprint