北京小区内围栏之争：阶层差异的困境

2017-09-11刘畅

三联生活周刊 2017年37期

刘畅

北京市丰台区三环边上的玉璞家园小区里，一道约200米的围栏，将高档住宅“西宸原著”与保障房“玉璞家园”隔开。半年来，这道围栏成为商品房业主与保障房业主间的战场，家境一般的保障房居民呼吁拆除，维护自己购房时应得的绿地和路权，而高收入的中产阶层坚决反对，希冀围栏能够围住自己高额买到的舒适与安全。记者在调查中发现，这样的情况并不鲜见，在北京商品房配建保障房出让的土地有几十宗，交房逐步展开，邻里之间的“硝烟”也才刚刚开始。

摄影蔡小川

楚河汉界，中产阶层的住房梦

西宸原著小区在西三环西边，出门就能上三环，离西局地铁站也不远。极佳的位置，加之超大的户型，动辄千万元的售价，看起来只能是富豪们的选择。但实际上，对这里的大多数居民来说，他们也是为自己工作的方便、家庭的安全，几乎倾其所有构筑的住房梦。

“小区对面的居然之家施工了半年，周边都是在建的工地。如果我有2000万元现金，我才不会在这里买房，”业主顾先生告诉我，“还不就是图个上班、接送孩子方便？这还背了1000多万元的贷款。”顾先生是2007年来北京的，从农村走出来的他没有任何依靠，先前在郑州工作，觉得天地小，就与妻子来北京做生意。起初，他和妻子租住在一间一居室里。夫妻二人打拼八九年，开了自己的公司，在马连道买了一套80多平方米的二手房，还有了两个孩子。老大上小学，老二也要上幼儿园，顾先生的父母来帮忙带孩子，一大家人挤在一起。去年初，顾先生开始在周围找房，选定了两公里外的西宸原著小区。“这里离孩子上学最近，我骑电动车20多分钟就可以把孩子送到。”

西宸原著小区是某知名地产公司售卖的高档住宅。2014年初，这家地产公司拍下三环边的地块，并承诺配建限价商品房，建设玉璞家园小区。其中，高档住宅的推广名为“西宸原著”，均价每平方米10万元以上;限价房在其北端，名为“玉璞家园”，项目限价每平方米2.1万元左右。两类住宅均由这家地产公司旗下的物业公司管理，但由两个团队提供服务。在两部分之间，龙湖地产修建了一条不到200米的围栏，下面是水泥，上面是铁栅栏。

顾先生是2016年8月看的房，他看上了西宸原著小区高层中的一户。物业是地产公司自己管理的，每家都能有一位专职的管家。“当时沙盘上标明了西宸原著的小区和玉璞家园是隔开的，开发商也向我们说明了。觉得他们物业口碑也很好，我们就定了。”

可是，他签合同时发现，合同上的小区名是“玉璞家园”。顾先生回忆，“售楼人员反复告诉我，这里就是西宸原著，但申请名字的时候没申下来，所以用的玉璞家园，对外一律都是西宸原著，以后也如此。”顾先生没有太多怀疑。交了定金后，他把旧房子卖了，又几乎掏干家底，付了首付。年底拿到了新房。一番装修后，准备今年9月份入住。

北京丰台区玉璞家园小区门口

玉璞家园小区居民在家中远眺

然而，今年3月31日，物业告知十几个业主，要他们联名签署建委的信访信，北边的围栏开始引起业主们的注意。第二天，顾先生和其他的业主便面见物业询问情况。顾先生告诉本刊记者，物业反馈，限价房的业主写了要求拆除围栏的信访信，并收到了丰台区规划委的回复。物业同业主们说，既然限价房业主写了，商品房业主也要写。他们也向商品房的业主承诺，限价房卖房时，他们都已写明分区管理的说明，限价房的业主是无理取闹，并且他们保证不会拆除围栏。“我们当时相信了物业的说法。”

直到5月中旬，业主们通过玉璞家园小区业主的文章，发现他们信访的依据是2015年7月北京市住建委发布的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》。其中规定，不得通过增设围栏将保障房与商品房分割。据此，小区北边的围栏判定为违建，并要交由丰台区城管处理。他们发现被骗了，围栏似乎也岌岌可危。

“没想到会碰到这种事。”顾先生一脸焦急地向本刊记者倾诉，他生怕围栏拆了，家里的房子贬值。本来他生活压力就大，每月要还6万多元，都要他和妻子两人承担。“如果围栏一拆，我们瞬间就会损失200多万元，那是我们含辛茹苦三到五年的收入。”

在西宸原著，有如此顾虑的业主并不在少数。顾先生向记者介绍，“我觉得‘中产阶层最适合表述我们这个群体”。大部分的业主是像顾先生一样开公司的人，或是从事律师、医生之类的工作。“在这里买房的人基本都是改善性用房，没有人会出租。”

蒋阿姨也是一家三代住在这里，但临退休的她不能享受含饴弄孙的老年生活，即使卖了城里的小房子，她也仍要工作，帮助子女分担每个月数万元的房贷。蒋阿姨对本刊记者说：“这么一大家子人，子女在城里上班，你让我们去哪儿找房子住呢？”

本刊记者中午到访时，她刚忙完早上的工作，忙不迭地又来接待调查的记者。她带着记者在西宸原著的小区里转了一圈。小区不大，不足10分钟，便走到地下車库，穿过绿墙上的一面小白门儿，来到玉璞家园绿色的地下车库。走出来，就来到了玉璞家园一侧的地面。这是直通两个小区最简洁的路径。

一路上，蒋阿姨等业主向记者指出玉璞家园小区前的豪车，以及门口出租房屋的中介。他们不明白，为什么作为政府福利的保障房小区前，会停着许多上百万元的豪车，又有那么多租客？他们怀疑玉璞家园业主的身份。“谁能摇到在三环边上的限价房？限价房很多业主是公务员，据说还有建委员工，所以他们干完一系列事情后，把围栏定性为违建，我们才知道被他们给欺负了。”蒋阿姨用怀疑的眼光看待发生的一系列事件。

围栏另一侧的人

“凭什么污蔑我们？”截至本刊发稿前，感到无助和愤怒的西宸原著的业主们在楼外挂上了13米长的条幅，中有“贪污腐败”“挑头闹事”“入侵我家园者”之类的字眼。玉璞家园的业主胡先生看到后，感到十分委屈。“我们两限房的业主就是洪水猛兽吗？我们也要维护自己的正当利益和尊严。”

两限房是保障房的一种，属于期房，面向家庭状况不是很富裕的人群出售。售价较商品房便宜，但业主同样拥有产权，只是在上市时会受更多限制，作为限价的商品房也可以出租。據研究显示，自1999年，北京确立保障房制度以来，保障房的布局呈越来越远离市区的趋势，2012年以后，保障房大多分布在四环至六环之间。不但如此，保障房供应量少，需要摇号，且中签概率很低。

这样的背景下，难怪蒋阿姨会质疑玉璞家园业主们的身份。但是，胡先生告诉本刊记者，依他们所见，这里的两限房业主大多是把房子交给子女的无房老人、无房大龄青年，以及军转干部。“我们这里的业主平均要摇五六年，我算幸运的，到2014年，也摇了4年。”他向记者回忆，“摇上之后，你却发现，面临的是一个接一个没有退路的抉择。”

当时有三个选择首先摆在胡先生面前，三环边的玉璞家园项目、五环外太子峪、六环边青龙湖。“只有玉璞家园的项目有900多套，剩下的两个都只有几十套。”胡先生分析道，虽然玉璞家园的单价达到了创历史的2万多元，户型也不如那两个项目好，“但那是有生之年唯一可能在三环边生活的机会，也是选择限价房这种形式买房唯一的机会。另外两个地方实在太远了。如果放弃了，不知什么时候能再中签，房价也会涨上去了”。抱着这样的心态，业主们踏上了选房的路。

拿到图册选房，看到限价房在整个规划图的上方，下方大部分被黑色虚线括住的是一大片空白，写着“未来规划住宅”，胡先生觉得只是确认了限价房在小区中的位置，并没有太在意，便着手签合同。据业主们后来向本刊记者展示的销售合同显示，小区的南界为西宸原著正门所在的西局北街，西宸原著中的绿地也包含在其中。虽然合同附件中说明“3号楼南侧距离铁艺围栏较近，可能影响低层住户窗景美观，最终以设计图纸为主”，但据开发商交给市规委的规划图，上面并无围栏。

终于等到2016年冬至，楼盘开放，业主们满心期待地去看房，结果却出乎意料。业主邹阿姨告诉本刊记者，当时小区的入口只是一道大铁门，上面还写着消防门。她就感觉不对劲。一进门，按照胡先生的形容便是，“开发商把能挪走的都挪走，能留下的都留下”。小区里只有一条大路，地上布满了十几个污水井盖。而楼南边紧挨着一排围栏，把活动的空地都隔在了南面，绿地面积与合同中不符。“栅栏上的铁丝网沿西宸原著四周都有，只有冲我们的这面向我们倾斜了60度，还挂上‘高压有电。他们把我们当成了什么人？”业主们感觉受到了深深的歧视。

这种现象并不少见。根据2007年北京市规划委公布的《北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划（2006～2010年）》，商品房项目入市前必须按一定比例配建保障房项目。而从2010年起，北京在土地出让中，将保障房地块配建到商品房地块中的力度加大，商品房业主和保障房业主混居的现象逐步显现。中原地产首席分析师张大伟在接受其他媒体采访时曾表示，2014年下半年到2015年，北京出让的自住房地块在竞价到达上限后，开发商继续竞配保障房，导致保障房在整体项目中的占比较高，而商品房占比较少。而律师协会房地产专委会的王占辉律师告诉本刊记者，现在北京这样的地块大约有几十宗。

小区内设置围栏是这类项目中的普遍现象。相关从业人士告诉本刊记者，保障房的价格一般低于地价。因此，商品房的定价和销售情况，是决定开发商能否盈利的关键。为了能够将商品房卖出高价，在建设中，小区的资源大都会集中到商品房上。使用围栏隔开是保证商品房业主能够获得更加独立的环境的一种方式。

但这也影响了保障房业主的居住品质。胡先生看着两幢30多层的楼里密密麻麻的房间，和楼下唯一的一条不到两米宽的主路，心里就担忧。“这要是发生了火灾，可往哪儿逃？”而且，不像西宸原著的正门可以直通三环。他们出门去三环，之前需要从西边绕3公里的路。可西侧数百米的工地，不但荒凉，也没有路灯，晚上漆黑一片。本刊记者采访时，胡先生告诉记者，“虽然最近从东边开了一个门可以直接到三环，但那个门不归我们小区管，早上7点之前，晚上10点以后都要关门，我们的出行还是受限。”消防安全和交通都没有保障。

3月7日，业主们怀揣着不满，找开发商交涉。开发商回应，其他问题都可以解决，但围栏没有商量的余地，他们有权分割。业主们回来自己查文件和过往媒体的报道，找到了2015年北京市住建委发布的《通知》，围栏是违建。他们可以通过呼吁拆除围栏，找回绿地和正门。

业主们认为，开发商侵害到了他们的权益。“我们想，绝不能让我们这里成为历史问题。”胡先生告诉本刊记者，一边工作，业主们一边开始了维权行动。3月16日至20日，开发商交房，业主们分头行动，在收房前的3月14日，就向市区两级的政府、住建委、规委反映拆除围栏的问题，希望表明他们不是既成事实。3月27日，他们收到丰台区规划委回复《信访事项不予受理告知书》，认定围栏未取得《建筑工程许可证》，交与丰台城管处理。在得到认定后，业主们又在4月、5月分两轮赴丰台区城管大队，督促执法。6月8日，城管做出限期拆除围栏的决定。

拆与不拆的舆论战

“已经认定是违建了，为什么就拆不了呢？”贺先生质疑。从3月底确认违建至今，围栏一直没有动静，玉璞家园的业主们开始怀疑物业联合有权势的西宸原著业主运作阻挠，并在网络上收买专家，雇用水军制造舆论。

但是，西宸原著的业主也早已用和他们相似的方式进行维权。5月中旬，获知围栏危险后，业主们挨家挨户贴二维码，组织了200多人的微信业主群，与物业反复沟通的同时，也走上了上访维权之路。7月和8月两个月，他们几乎走了与隔壁邻居相同的路，分别到市区级的政府及相关部门上访。在向北京市第一环保督察组做网上申诉时，获知申请行政复议和提起行政诉讼的权利。8月3日，业主们联名向丰台区城管提出行政复议，要求撤回决定。城管受理，拆除的趋向静止下来。

玉璞家园的业主不会答应，而虽然在行政复议期，但西宸原著的业主上访获得的回复均对自己不利。8月，两方在楼上交替挂条幅发声，玉璞家园谴责开发商欺诈、呼吁尽快执法，西宸原著谴责欺诈的开发商和无良的限价房业主。

这样的交锋不可避免。“不要说是保障房和商品房的住户绑在一起会有矛盾，即使是期房的小区里，早期的业主和晚几期的业主都会有矛盾。”上海大学社会学系的顾俊教授告诉本刊记者，“因为不同时期的期房价格不一，阶层不一样，希望享受的服务不一样，业主都要求围墙隔离。把保障房业主和自住房业主放在一起，还要拆除围墙，这是作茧自缚，业主肯定会闹。”

舆论战烧到网上。本刊记者采访伊始，从同一条微博下面的评论中，找到了双方业主。双方业主对彼此的诉求皆有所耳闻，又坚持己见，最终引向了相差的目标。

古先生告诉本刊记者，他们拥护保障房的政策，将围栏视为“柏林墙”，抵制开发商人为地在一个小区中划分出两个阶层，“平等的身份被打上阶层的烙印，在业主心中竖起一道隔离墙”。他们希望推倒“柏林墙”，重塑小区的和谐。而西宸原著的业主们却认为，并不存在身份上的不平等，限价房业主是想强行追求经济上的平等。“坐飞机也得分头等舱和商务舱。”蒋阿姨告诉本刊记者，物业费包含服务居民的费用，以及公共建筑、绿化、交通等相互的日常管理和维护。“交3块钱物业费的业主不应与交9块钱物业费的业主共享同样的小区权益。不劳而获的行为，会引发流血事件。”“但飞机都要停在停机坪里，飞机里也有走廊，”玉璞家园的业主称，“合同中的物业费包含了整个小区的公共资源部分，绿化和路权本身就是公共資源，我们也并没有享受私人管家的服务。”

西宸原著的蒋阿姨担忧小区的安全，“如果把围栏打开，3000多口人涌入狭小的空地，还有不少租客，势必造成拥挤和安全隐患”。玉璞家园的贺先生却认为：“如果小区环境差，只能引来更多的租客。人多正考验物业的管理能力。”

争执不下，双方均看到这一事件的影响。王律师告诉本刊记者，玉璞家园小区是颁布禁止修建围挡的通知后，最先入市的小区，其他类似项目即将陆续交房。此小区的争执将波及之后所有商品房配建保障房项目。

于是，双方均把呼声上升到国家发展的高度。西宸原著的业主从经济角度向本刊记者分析：“商品房业主看到西宸原著业主的巨大损失，势必产生恐慌。今后就没人愿意高价购买商品房配建保障房小区。既然商品房卖不了高价、保障房需要贴钱，开发商今后建设保障房的动力就会大大减少。反过来对于保障房长远建设不利。”玉璞家园的业主则申明：“既然有法律，拆墙的问题反映的就是法律严肃性和政策的一贯性的问题。政府的公信力不容践踏。”