当前直管公房管理面临的难题与对策探讨

李欢欢

摘要：直管公房作为时代的历史产物，为城市商业网点的布局，解决群众就业和住房困难作出过重大贡献，曾经有过辉煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些历史遗留问题：一是依法管房缺乏有效依据；二是直管公房以租不能养房；三是多头管理使国有资产流失严重；四是问题复杂社会矛盾突出等。

关键词：直管公房；难题；对策

1前言

某市现有直管公房主要来源于解放初期由政府经租、公私合营、没收、私改和统建、危改回迁及其它来源的房屋。目前，该市共有约80万平方米直管公房，居住人群收入都相对较低，房屋大多老旧，配套设施也不完善，有相当部分的房屋已是危房，其存在的安全隐患，严重威胁着国家财产和人民生命的安全，政府每年都须投入大量资金予以维修，面临的直管危旧公房改造任务比较繁重。

2主要存在的难题

2.1重点和难点

直管公房租赁关系上的权利义务关系。根据国家房改政策，公有住房是一段历史，因此，必须把它当做历史来看待，而不能仅仅从现有的法律规定来处理。直管公房，是指所有权归政府并由房管部门直接管理的国家经租、公私合营、没收、接管、代管、划拨、政府资金购建的房屋，以及福利分房和实物拆迁时期建造的尚未出售的住房（含小区公建配套）等。

2.2目前最大的问题是

国家层面，已经没有哪个部门主管公有住房政策，也没有哪个部门研究存在的难题；公有住房租赁行为不完全受《合同法》对出租人和承租人的权利义务的规定；国家层面的住房政策部门中，已经没有熟悉公有住房管理政策的人員；《公有住房管理办法》已经于1998年废止，公有住房管理无政策可依。

2.3管理上的问题

各地政府领导和房管部门对国家关于公有住房的政策不熟悉，没有认识到直管公房的实质是福利，公有住房承租权实际上相当于所有权，对租户的购买权等权益没有充分保障；在棚户区改造过程中，直管公房的房屋置换政策不明确，难以按照法律和政策保障租户利益。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号）：“对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或者在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障系统筹解决。”如此规定，相当于让棚户区居民用房屋的所有权换取公共租赁住房的承租权，而公共租赁住房的租赁期限原则上是5年，居民的权利无法得到充分保障；直管公房租金过低，与保障性住房（如公共租赁住房）租金、管理等制度并轨困难，产权单位利益无法得到保障。

2.4售后公有住房物业管理中的难题

公有住房出售政策存在的问题：只向住户出售了权利，没有转移义务。这种状况与《物权法》相矛盾。存在上述问题的主要原因：公有住房出售政策在先，《物权法》颁布在后；公有住房的购买人的思想尚未转变，还存在依赖思想，根据公有住房出售政策，理所应当地认为维修、养护、管理责任仍应由原产权单位负担，不管《物权法》、《合同法》有什么样的规定；物业服务费标准由政府规定，与物业服务的实际成本不符，中间的差额只能由原产权单位进行暗补；房改房住宅小区的资产划分需要根据《物权法》的规定进一步明确，目前还难以完全按照《物权法》第六章的有关规定分配权利和义务。

2.5售后直管公房维修资金归集、使用、监管中的难题

《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）中关于售后公有住房维修资金缴存、管理、使用、续筹、监管、返还等方面的规定。重点把握：

（一）住宅专项维修资金的实质是共用部位共用设施设备的养老金，交存维修资金是每个业主的义务，也是一种公德。因为这些钱不是用来修你自己家单独所有的部分，而是修大家共有的部分。

（二）法律依据：《物权法》第六章“建筑物区分所有权”。房改房的维修资金及其增值收益的所有权；经济适用住房的维修资金及其增值收益的所有权，增值收益使用的决策权。

（三）法律原则：有约定的从约定，没有约定的从规定（例如，一层的住户是否可以不交电梯费，是否可以不承担电梯的维修、养护、管理责任？）。

（四）难点：续筹的义务主体、续筹的程度、续筹手段的强制性。从全国情况看，没有任何一个城市解决了续筹手段的强制性，所以续筹都很困难。主管部门对售后公有住房维修资金的续筹不重视。

3直管公房管理的对策

3.1提高公房租金水平或给予税收扶持

鉴于国有企业单位管理直管公房租金标准偏低，不能完全覆盖管理成本，为消除房屋安全隐患，确保人民群众的生命财产安全，服务社会，也为了管房单位自身的生存和发展，我们建议尽快启动党政机关办公用房的市场化调租，租金标准综合考虑折旧费、管理费、维修费、税金、利润等因素；建议物价和房管部门加强研究，适当提高民用住宅租金水平。

如上述调租工作短期内无法开展，建议考虑公房产权人承担着为民服务的社会职责，公房租赁经营有一定的社会公益性质，并非纯市场运营的因素，参照其他市属、区属直管公房的管理模式，在房产税、土地使用税等方面给予税收减免或税收返还政策。

3.2健全完善公房管理法规，加强行业指导

一是建议市政府及主管部门根据我市公房现状，全面梳理现有法规及政策，对于已经明显滞后的进行废、改、立，确保公房经营管理“有法可依”，更好地维护当事人的合法权益。参照北京、哈尔滨等城市规定，明确承租人如转让公房使用权只能由产权人回购；承租人不得随意改变房屋使用性质；明确对非住宅公房的征收补偿采取实物补偿的形式，對政府主导的非征收的房屋腾退（主要是对优保建筑的腾退）确定对产权人的补偿方式和比例；提出经营性用房租金标准指导意见，建议确定为房屋所在区位市场租金的30%。二是建议进一步明确行政管理部门的职责，对行业管理加强统筹、指导、监督，不断提高公房管理单位管理水平，优质服务民生。

3.3创建非住宅直管公房规范化管理新模式

一是进一步明确市级非住宅公房的管理范围，原则上应将政府性投资建设或购置的房屋、原公房征收（拆迁）补偿资金置的房屋、以公房进行产权交换的房屋、依法接管、没收归政府的房屋下列非住宅公房纳入公房统一管理。二是要完善公房資产管理基础性工作，通过整合政府性资产的管理体制，一方面减少自管公房闲置，或无偿被单位和个人占用的情况，另一方面减轻直管公房资金严重不足的压力，切实发挥直管公房应有的作用。三是要建立市区公房公开租赁平台。按照市财政部门关于行政事业单位非自用房产出租的基本流程，对一些空置周期长，容易错失招租时机的房屋，要进一步完善操作流程，缩短招租至签约的周期，减少相关手续审核审批手续，降低租赁成本，方便承租人承租。同时，要借鉴“管办分离”，避免管理部门一手搞管理，一手搞经营，既当裁判员，又当运动员的现象，建议公房管理部门在加强产业产籍和资产管理的同时，建立独立的公房租赁平台，实行公房租赁备案制度，公开招租公示制度，对日常租赁经营和维修养护以购买服务的方式委托相关专业单位进行管理。

3.4将公房管理纳入民生工程的重点范畴。

根据公房现在的状况，梳理现有法规及政策，对于已经明显滞后的进行废改立，一则明确行政部门的职责，对行业管理进行统筹、指导、监督；二则将公房维修基金纳入全市维修基金平台统一管理，改变各产权人分散管理、各自为政的局面，改变当前售后公房公共部位维修的困境。必要时政府应设立专项财政基金，着力进行老旧公房的供水、供气、供电、消防设施等市政基础设施的改造；三则加快老城区危改进程，彻底解决居民的生活环境。

3.5解放思想、拓宽领域，打造物业管理精品工程。

物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而直管公房旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。

4结束语

房地产业与社会与民生关联度最大，要从根本上改善居民的住房条件，必须有计划地全面彻底地进行改造，并加大廉租房和经济适用房建设力度。直管危旧公房的改造工作不仅是房管部门一家的事，还需要有关部门共同关注，统一协调。直管危旧公房改造要做的工作还很多，面临的困难也不少，相信只要政府重视，各部门通力合作，一定可以把直管危旧公房的改造工作做好，进一步加直管危旧公房改造，发展低碳、节约、绿色、环保、智能型建筑，使城市面貌和人民群众的居住环境得到显著改善。

参考文献：

[1]卜凡中.我们房地产这些年.浙江大学出版社，20102.

[2]譚术魁.房地产管理学.复旦大学出版社，20063.

[3]胡平.房地产投资与管理实务.浙江大学出版社，2009