财务管理在项目投资决策中的应用

摘要：投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标，运用—定的科学理论方法和手段，通过一定的程序对投资的必要性、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择；接下来主要以房地产投资决策项目为例展开。

关键词：项目投资决策；房地产投资决策；财务管理

一、房地产项目投资决策的特点

房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对不同可行方案进行比较和评价，并作出判断选择某一方案的过程。

房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场；具有投资金额高 、投资回收期长 、流动性差 、投资风险大、投资收益高 、受政策影响大等特点。

二、房地产项目投资决策的的具体流程

房地产投资决策包括两方面的内容：一是经营分析，二是做出决策。主要内容包括以下几方面：确定房地产投资的目标、测量风险、 制定可行方案、分析与评价以及方案的选择 。

项目投资决策程序即指投资项目在决策过程中各项分析工作的先后顺序。主要分为项目投资评价以及项目风险评价两大方面；其中投資评价又分为项目年折旧额分析、净现金流量分析、净现值&內部收益率分析、投资回收期分析以及项目投资利润率分析；风险评价则主要分为项目风险以及面对风险的主要对策两方面。

三、以具体项目分析财务管理在项目投资决策中的应用

（一）项目概况

某项目是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。项目预计投资80亿元，项目总占地面积约113亩，总建筑面积49.5万平方米，其中购物中心建筑面积约20万方，项目写字楼约9万方，酒店式公寓约3.3万方。

（二）项目投资评价

1、项目年折旧额分析。资料显示：该项目原始成本80亿，预计使用年限20年，预计残值6.8亿，根据数据做出折旧额数据分析如下：

如上表所示：使用直线法核算简便，且这种方法计算出来的固定资产有效使用期内每年折旧额相等，使企业产品成本稳定。年限总和法和双倍余额递减法都是在早期多提一些折旧费，使固定资产的大部分价值在使用初期的几年内即可以回收，能实现固定资产的足额补偿，使企业能够及时获得更新设备的资金，加快产品升级换代。

2、项目净现金流量分析。根据资料可知，该项目商品房预计售价为29500/平方米，企业所得税税率为25%时，年销售收入为20.89亿，付现成本为8亿，税前净利为9.2亿，税后净利为6.9亿，预计将在每年有10亿的净现金流量。那也就是说，在该项目投入使用的十年内，将有望收回初始投资额80亿。

3、项目净现值&内部收益率分析。净现值（NPV）是指一个项目预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的现值的差额。净现值为正值的项目可以为股东创造价值，净现值为负值的项目会损害股东价值。

根据数据得出该项目净现值（NPV）为6.6733亿；净现值率（NPVR）为2；内部收益率（IRR）为54.63%；修正内部收益率（MIRR）为29.66%。项目单位原始投资的现值所创造的净现值为2元，也就是说投入1元钱，将有2元的回报；内部收益率为54.63%，较前几年相比有小幅上涨。从收益的角度分析，值得投资。

4、投资回收期分析。投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限。通过Pay paid Period函数可以得出此项目预计静态投资回收期是18.02年，也就是说该项目正常投入使用的情况下，用以后年限的净收益偿还原始投资需要18.02年。房地产业普遍的静态投资回报期为20年以上，该项目预估小于20年，表明会有较好的盈利水平，值得投资。

5、投资利润率分析

投资利润率 = 项目年利润总额或年平均利润总额 / 项目总投资

项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20%），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。该项目投资利润率为18.862亿/80亿=23.58%，投资收益率大于20%，所以此投资方案可以选择。

（三）项目风险评价

1、主要项目风险。房地产投资风险是指房地产开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围及其可能性，包括直接或间接的损失。单从收入上看，该项目旗下的6个分项目一路飘红。但从其2014年年报的整体来看，却并非那样乐观。截至2014年底，该房地产全年营收57.13亿元，同比下降16.1%，年度溢利为19.47亿元，同比下降45.0%。此外其去年每股基本盈利仅0.168元，同比下降67.3%，应加以警惕。

2、面对风险的主要对策。在进一步深入开展轻资产模式之前，物业销售无疑仍是房地产获取现金的主要来源。若要取得预计的收益成果，该集团应该选择更多的商品经济用途，考虑不同的投资对象，从供给侧改革的角度出发，发展企业经济。

参考文献：

[1]郑楠.房地产投资风险决策分析与研究[D].西安建筑科技大学，2010.

[2]赖文韫.某建设项目投资决策与风险防范研究[D].华南理工大学，2010.

[3]上官金丽.我国房地产投资风险评价研究[D].南京航空航天大学，2010.

作者简介：

王悦（1996.7-），女，黑龙江大庆人，中国地质大学（北京）人文经管学院会计学专业2014级。