我国不动产登记制度的完善

王丹+邓华宜

摘要：我国实行的不动产登记最主要的目的就是可以充分明确不动产的权责关系，同时还能够保证不动产之间的交易安全，我国自颁发《物权法》以來，其在推行过程中最主要的特点就是规定了“不动产登记”，但是随着不动产的市场规模越来越大，在按着相关制度进行不动产登记过程中也凸显出了更多的问题，在这种情况下，需要对相关的制度结合当前的具体情况不断地改进和完善，使不动产权利人的利益得到有效地维护。

关键词：不动产；登记；《物权法》

一、不动产登记制度概述

不动产登记可以进一步明确相关人的法律关系，以保证不动产交易的有序进行，所以说进一步完善不动产登记制度对于维护相关责任人的法律权利，维护整个市场的安全都具有非常重要的意义，目前在我国范围内进行的不动产登记是指相关部门根据法律规定和相关人的法律权利以及由此产生的合法行为进行登记，在此基础上建立起来的不动产制度就是为了使相关人在进行不动产交易时，通过登记薄将这些内容以及变更情况记录下来，从而对相关人的合法权益从法律上进行保护。

二、当前我国不动产登记制度中存在的问题

（一）登记程序的复杂繁长

我国的《物权法》虽然对不动产登记的相关事项作出了相应的规定，然而从目前的实施情况来看，仍然存在着一些问题需要解决，比如在进行不动产登记时存在着多头监管的问题，同时依据的法律也各不一样，由于我国实行的是房地权分离的管理制度，所以相关人在办理不动产登记时，需要向有关部门提交房产证和土地使用证，使权利人在办理业务时相当麻烦，同时也使办理费用产生了不必要的增加；而且目前为止我国还没有建立起一部统一有效地相关法律，而且存在着多个登记机关，不同的机关在受理相关业务时遵循的法律也不相同，所以难免存在权利冲突的现象，这种情况不仅给权利人办理登记时带来不必要的麻烦和经济浪费，而且在发生权利冲突等情况时也不利于司法机关进行处理，严重扰乱了社会秩序和经济秩序。

（二）登记审查义务履行不完善

从各国在进行不动产登记审查时采取的方法来看，无非有两种，即形式主义和实质主义，但是我国的《物权法》对审查的过程只是进行了简单的规定，而对于在实际工作中如何落实确没有详细的说明，致使相关部门的职责不清，所以在具体的登记过程中，相关人员对于这一工作并没有认真对待，导致一些错误登记的情况时有发生，使权利人的利益得不到有效地保障；同时随着我国经济的进一步发展，不动产登记活动越来越多，而在我国还没有建立起完善的诚信体系，所以在具体的登记过程中出现了大量的假冒伪劣情况。

（三）登记错误后的赔偿责任不明确

我国《物权法》中明确规定了当登记机关造成权利人的错误登记时，应该对权利人进行相应的赔偿，但是这种规定只是简单的规定，对于针对何种情况应该赔偿多少损失，在《物权法》中并没有进行细化的规定，所以当出现错误登记情况时却无法可依。

三、完善我国不动产登记制度的思考

针对我国不动产登记制度在具体的应用过程中存在的一些问题，提出以下改进措施，以供参考。

（一）统一不动产登记机关

为了使国家实行的不动产登记可以充分发挥其真正的作用，提高相关业务的效率和质量，应该将不动产机关进行合理的统一，打破原来的多头管理局面，建立起具有行政管理权利的相对独立的部门，使其更具威信力，从我国目前对不动产的管理情况来分析，应该将土地管理部门作为专门的登记机关，将其它机关的此项权利取消，主要原因是由于我国的不动产基本上都是建立在以土地为前提的基础上的，通常是指建立在土地上的房屋，而且土地登记部门本身就属于国家的行政机关，只要在其现行权利的基础上进一步扩大其管理权限，就可以完成此项任务，这也体现了对国家资源的充分利用。

（二）完善登记机关的审查义务

根据《物权法》中关于登记机关进行审查时应该履行的义务方面的规定，登记机关主要通过形式审查，并在特殊情况下结合使用实质审查的方法，所以为了能够使权利人进行登记的内容更加准确，避免错误登记行为的发生，相关部门应该进一步明确登记机关的审查义务，使之不断完善，要求审查机关不但要审查权利人所提供的相关不动产资料，同时还应该对不动产发生变动情况下与之相关的债权情况是否属实进地审查，所以相关人员在对当事人进行审查时应该做到以下几点：（1）在对当事人进行审查时应该本着认真负责的态度；（2）要求申请人必须提供真实有效地申请资格，并由专业人员对申请人目前的不动产具体情况进行分析鉴定；（3）以上条件都通过之后，登记机关的工作人员应该对申请人提供的材料进行真实性的审查，确定材料真实后按着规定的正规程序为申请人发放产权证。

（三）建立完整的错误赔偿机制

建立有效地登记机关错误机制，不但可以使其更具有公信力，而且还可以充分保证权利人的利益不受到侵犯，可以从以下几个方面进行完善：首先，除了由于权利人有意或者是过失造成登记错误的，都由登记机关承担责任，否则登记机关应该承担无过错责任；其次，登记机关如果没有正当理由而造成申请人没有在正常时间内完成，同时产生经济损失的，应该由登记机关根据具体情况进行赔偿。

结语

综上所述，虽然《物权法》的制定和下发对于我国的不动产登记制度来说是一项具有创造意义的突破，但是其在具体的落实过程中还存在着一系列的问题，具体制度还不完善，所以为了使法条的实施更好地应用于实践，应该采取有效地措施使我国的不动产登记制度不断地完善，只有这样才能使我国不动产登记的公信力得到更好地发挥，维护不动产交易双方当事人的利益，维护我国不动产交易安全。

参考文献：

[1]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[J].求索，2012（6）.

[2]谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学，2013（8）.

[3]张星.论我国不动产登记制度的完善[J].中国政法大学硕士学位论文，2012（5） .endprint