房产测量中面积测算问题的分析研究

赵瑞芝

(黑龙江鹤岗市萝本县房地产管理处，黑龙江 鹤岗154200)

房产测量中面积测算问题的分析研究

赵瑞芝

(黑龙江鹤岗市萝本县房地产管理处，黑龙江 鹤岗154200)

准确而完整的房产测绘成果不仅是对房屋产权、产籍实施审查的重要依据，也是建设城市、管理城市不可或缺的重要基础性资料。而房产面积测算作为房产测绘的重要组成部分，其正是房产管理部门的重要职能所在。本文笔者结合实践工作经验，就房产测量中的面积测算问题展开粗浅探讨，以供参考。

房产测量；面积测算；阳台；伸缩缝

近年来，随着我国建筑工程业的迅猛发展，房地产业早已成为我国国民经济建设中重要的组成部分，而房产问题也直接影响着人们的工作与生活。尤其是对于房产测量中的面积测算问题，更是获得了人们的高度关注，也是现今消费者投诉的热点所在。为此，笔者结合个人从事房产测量工作的实践经验与相关参考文献，阐述了房产面积测量与规划验收建筑面积之间的测量区别，提出了在房产测量中面积测算的措施与建议，以供参考。

1 房产面积测量与规划验收建筑面积之间的测量区别

房产测量面积，主要是指房产测量规范中所规定的，能够在房屋提供和房屋用地的权属界址、产权面积、权源、产权纠纷等诸多方面起到非常重要作用的，进行产权登记、转移、纠纷处理的重要依据所在。其与规划验收建筑面积之间的最大测量差别具体表现在以下几个方面：

第一，二者在成果用途上截然不同。房产面积的成果，主要被应用在房产产权、房产开发利用、房产交易、产籍管理、税费征收等诸多方面。规划验收建筑面积的成果则主要被应用在规划竣工验收上，其是对建设单位是否严格按照相关规定标准进行建设执行，是否存在违法行为的一种审核，可以被当作是房产测量时界定建筑功能性质的重要依据，但并不能当作是产权登记的直接依据。

第二，二者所执行的技术标准规范截然不同。房产面积测量所执行的技术标准规范是《房产测量规范》，而规划验收建筑面积测量执行的技术标准规范则是《建筑工程建筑面积计算规范》，这两个规范的计算标准不同，其所得的计算结果势必不会相同。

第三，二者的作业行为方式截然不同。房产面积的测量主要是根据建设单位的实际委托，对需要进行产权登记的建筑实施测量，而对于不需要产权登记的建筑则可以不予测量，属于一种自愿行为。而规划验收建筑面积的测量则是核实建设工程规划的重要内容所在，是根据建设单位的实际委托，对规划红线范围之内的所有建筑进行的实测，包括：经过规划许可以及未经过规划许可的建筑，是一种强制性行为。

第四，二者在计算规则上截然不同。表1清楚的表示出房产测量面积计算与规划验收建筑测量面积计算之间的规则。

表1 房产测量面积与规划验收建筑测量面积的计算规则

2 对阳台面积的计算

阳台作为室内与室外的过渡空间，其能够为人们提供活动、休憩、晾晒衣服的空间，是房屋重要的附属设施。一般阳台有永久性上盖、围护结构，台面与房屋相连。根据外围情况，可以将阳台划分为全封闭阳台与半封闭阳台。

上述是根据《房产测量规范》对标准阳台进行的定义，然而，近些年在实际测量过程中发现了许多阳台顶盖与阳台底板、围护结构之间的投影并不一致，并且阳台顶盖的形式也越发多样化，顶盖与围护结构之间往往会出现不完全覆盖问题。所以，对于这部分特殊情况的阳台建筑面积计算尤为重要。结合《房产测量规范》，对于部分覆盖的顶盖，其在建筑面积计算上应遵循以下原则：

第一，对于并没有完全进行覆盖的部分，算作没有顶盖不算面积。

第二，投影下来的实际面积，其中有一半作为是否进行面积计算的标准。

第三，投影下来的实际面积如若大于围护结构的一半以上则可以计算面积，如若小于一半则不算面积。

3 对伸缩缝面积的计算

《房产测量规范》中对伸缩缝面积的计算做出了明确的规定，即：无论伸缩缝的宽度为多大，只要其与两边的房屋任一相同，能够正常使用，那么就可以将其作为房屋面积予以计算。通常情况下，伸缩缝的面积与楼房相比并不是很大，如若需要进行单独计算，也往往是计算门口的那一小部分面积。目前，在伸缩缝面积的计算上有两种观点：一种观点认为只要是通行的伸缩缝就应该计算建筑面积，而没有通行的部分也同样具备了伸缩缝的功能，也是整个建筑得到了收益。另一种观点则认为三缝的出现，本身就是建筑结构的必须要求，如若用户利用上了自然可以计算面积，如若用户没有利用上则不应该计算面积。笔者认为第二种观点相对合理。

4 结语

现今特殊建筑越来越多，房产测量规范尚未对其有所涉及，也就使得房产测量人员在实际的面积测算上往往会出现一些问题，进而引起纠纷。所以，就更需要房产测量人员拥有过硬的专业素质，完善的质量管理措施，能够严格地根据房产测量技术标准与规范实施测量作业，从而为房产管理部门提供最为真实、准确、可靠的测绘成果，更好的满足人们对房产的实际需求，更好的服务于社会。

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[2] 李维强，田力伟. 房产测量方法的应用[J].建筑与预算，2014，(05)：32-33.

[3] 吕永江.房产测量规范与房产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001.

[4] 陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011，(06)：61-62.

[5] 任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017，(03)：47-48.

Analysis of area estimation in real estate measurement

ZHAO Rui-zhi

(Real Estate Management Department of Luoben County, Hegang City, Heilongjiang Province, Hegang 154200, China)

The accurate and complete real estate surveying and mapping results are not only the important basis for the review of property rights and property production, but also the indispensable important basic information of the construction and management of the city. As an important part of the real estate surveying, real estate surveying and mapping is the important function of real estate management department. In this paper, the author combined with practical work experience, the problem of real estate measurement in the area calculation was discussed for reference.

Real estate measurement; Area calculation; Balcony; Expansion joints

2017-04-19

赵瑞芝(1972-)，女，工程师。

TU198

B

1674-8646(2017)14-0060-02