阜新：以货币化安置助推棚改

◎文／李洪彪 冯健 陈利平

阜新：以货币化安置助推棚改

◎文／李洪彪 冯健 陈利平

阜新市委、市政府把大幅提高棚户区改造货币化安置比例，集中力量推进去库存降成本，作为供给侧结构性改革的主要着力点。2016年，全市棚户区改造货币化安置比例已达到79%，高于全省平均水平4个百分点，2017年棚改项目将全部通过货币化方式进行安置。这些切实可行的举措，为全省新一轮城镇棚户区改造探索出了新的路子，其经验值得推广借鉴。

做法和经验

阜新市紧密结合市情，勇于创新，大胆实践，借助市场资源大力推动新一轮棚改工作，在组织领导、政策实施、规划布局、资金筹集、房屋设计、和谐拆迁、完善服务功能、搞好货币化安置等工作中，探索积累了一些成功有效的经验。

将棚户区改造与房地产去库存相结合。由于房地产市场低迷，商品房库存量较大，为稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，阜新市将棚户区改造与房地产去库存相结合，出台了《阜新市城市棚户区改造采购安置房源指导意见》 《阜新市人民政府办公室关于支持居民自主和改善性住房需求的通知》，并采取召开房交会、降低购房所得税等优惠政策，大力引导棚改居民购买商品房。同时，在实际的棚户区改造中，大力推行货币化安置，减少统一新建棚改安置用房。通过上述措施，使得阜新棚改货币化安置比例逐年增加，有效地促进了房地产去库存。

将棚户区改造与土地增值流转相结合。根据棚户区现阶段实际，阜新市及时把原计划将腾空的宅基地转为国有建设用地，调整为将腾空的宅基地进行土地复垦，变为耕地。通过调整思路，已为全市棚改工作带来明显成效：一是通过将腾空的宅基地转为耕地，节约了征收补偿资金，避免将集体土地转为国有土地的“征、转、用”手续，大大缩短改造时间，同时缓解贷款压力。二是复垦后的耕地为村集体构建高效农业奠定基础，下一步村集体将成立合作社，对复垦后的耕地进行统一经营和管理，增加村集体收入。三是增加的耕地指标可利用土地增减挂钩项目，解决区内用地指标不足的问题，更能利用省国土资源厅对阜新市耕地指标增减挂钩项目的支持，将指标在全省交易平台进行交易，产生的效益用于项目建设，偿还利息和支持村集体经济壮大。

将棚户区改造与新型城镇化建设相结合。他们科学安排棚户区改造实施计划，根据城市总体规划和城镇化进程，较好地完成了城市规划与棚户区改造城镇化规划衔接。通过棚户区改造的实施，在改善困难群体居住条件的同时，也使城市面貌发生了翻天覆地的变化，城市面积不断扩大，城市面貌日益更新，配套基础设施得到完善，城市中心区与城边村、城中村差距不断缩小。

将棚户区改造与产业发展相结合。在棚户区改造实施过程中，阜新市根据各县区产业发展规划，合理安排棚户区改造项目，对因土地制约产业发展的棚户区，优先列入改造计划。例如阜新市伊吗图棚改项目，就是将棚改居民异地安置，腾空建设用地，建设工业园区。通过充分利用棚户区改造腾空土地，建设工业、商贸园区，在大力推进棚改新区产业发展的同时，也能够为棚户区广大居民创造更多的就业岗位。

将棚户区改造与沉陷区治理相结合。为了及时争取改造资金，尽快解决沉陷区居民居住安全问题，阜新市将采煤沉陷区治理与城中村、城边村棚户区改造相衔接，统一纳入城市总体规划。经过努力推进，已将剩余的沉陷区房屋全部纳入棚户区改造范围，享受棚户区改造相关政策，统筹规划、统筹设计、统筹施工、统筹分配，取得了较好的成效，2014—2016年已完成5705套沉陷区房屋改造工作，2017—2018年将全面完成剩余的3816套沉陷区治理工作。

将棚户区改造与玉龙新城建设相结合。为积极吸引投资，扩大城市发展空间，市委、市政府提出将城市北部的六家子村、九营子村、巩家洼子村、河东村打造成一座现代化新城。经统筹考虑，他们将上述地块列为棚户区改造重点对象，集中力量实施征收改造。通过争取国家补助和开行贷款，较好地解决了上述地块居民征收安置问题，不但使棚改居民的居住环境得到了改善，同时腾空的土地为玉龙新城发展建设打下坚实基础。目前，经过几年的努力，这里的面貌已经日新月异，呈现在人们眼前的是：以玉龙湖为核心，集水岸居住、站前综合、生活教育、高新产业、生态休闲和远景拓展为一体的现代化生态型山水新城。

借鉴与思考

阜新市经过近年的棚户区改造，现已取得了有目共睹的丰硕成果。同时，在降低成本，回流资金，去除房地产库存，采取新工艺缩短改造期限等方面，也为全省新一轮城镇棚户区改造提供了可借鉴的模式。

新邱区结合房地产去库存，加快腾空土地流转。某房地产开发公司在新邱区建设了800多套、9万平方米商品房的项目，但在实际销售过程中，由于房地产市场不景气，销售并不理想，致使大量资金被占用，极易发生资金链断裂，形成社会不稳定因素。新邱区政府了解到这一情况后，在征求棚改居民意见的基础上，多次与该房地产开发公司进行洽谈，最终以低于市场价20%的价格购买了该小区闲置房源。由于该房源为商品房，不仅质量高，环境幽雅，小区物业管理十分到位，而且户型合理，完全符合棚改回迁安置标准和居民安置的需求。新邱区在使百姓以低于市场价买到房源的同时，又为每户动迁居民补助了3万元的装修费用。如此优惠的政策，使动迁居民非常满意，动迁意愿十分强烈，改造工作进展十分顺利。在该项目实施的同时，新邱区及时组织对腾空的集体土地进行复垦，复垦后预计可回收土地出让金1.5亿元，这样又减少了贷款额度，结余了大部分资金。通过该项目的实施，不但使百姓得到了实惠，开发商回流了资金，政府完成了改造任务，同时减少了房地产库存，并使腾空土地得到流转，收回一定的改造成本，减少了还贷压力，可谓一举多得。

海州区政府搭桥，有效降低购房成本让居民受益。该区2014年西瓦村1200套棚户区改造项目，动迁地块房屋均价为3000元/平方米。为了降低居民购房成本，解决棚改资金不足问题，区政府与辖区内一房地产开发公司进行沟通，采取政府搭桥方式，以1800元/平方米的价格卖给棚改居民。同时，海州区政府对选房的居民给予300元/平方米购房补助，使棚改居民以市场价格一半的价钱，买到相同地段的商品房。这样的优惠政策是动迁居民梦寐以求的，大家奔走相告，争先恐后到开发企业选房，较短的时间内就完成了改造任务。

清河门区合理制定改造计划，优先解决采煤沉陷区居民居住安全问题。65年来，这个区生产出的大量煤炭，为国家经济建设作出了重要贡献。但在煤矿开采的同时，也形成了大片的沉陷区，造成地面下沉，地上房屋塌陷变形，损坏严重，居民要求房屋改造意愿十分迫切。在制定棚改计划时，清河门区克服改造资金不足的巨大压力，将采煤沉陷区列为重点改造对象，优先纳入棚户区改造计划。在完成艾友大小北山沉陷区改造后，又将河西镇700套沉陷区改造项目列入2017年改造计划。清河门区计划通过申请开行贷款筹措资金，将上述沉陷区居民安置到清河门区政府周边的商品房屋，较好解决了居民居住安全问题，同时扩大了城区的面积。

细河区勇于创新，积极采用新型建筑材料。按照国家住建部城市工作会议要求，细河区在棚改工作中大力推广新材料、新工艺。该区东方龙城棚改项目，通过反复研究推敲，并聘请专家多次论证，最终确定采取膜壳结构工艺实施回迁楼建设。该工艺通过将事先预制好的墙体、保温设施进行现场组装，房屋各构件连接牢固，整体性、隔音性都比普通砖混住宅好。细河区还与宝钢集团合作，大力推广新型钢结构材料，并专程到已建成小区和正在建设的施工现场进行考察，同时，主动联系省住建厅专家进行方案论证。目前，该项目已全面开工，正在进行现场组装施工。这种新型装配式钢结构施工工艺，可以在基础施工的同时，在厂房内进行梁、板、柱等构配件加工，待基础施工完毕，即可进行现场组装，从而大幅度缩短了工期。

本栏编辑／刘向宇

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