房地产高库存成因及对策

应座泽+连志龙

摘要：经过多年的高速增长，中国房地产市场已经从“增量时代”步入“存量时代”，去库存已然成为近几年各级政府的重要工作之一，同时去库存也成为楼市的重要目标。多地政府工作报告中也提到“加大房地产去库存，稳定住房等大宗消费”。同时提出并研究分析房地产的政策、影响以及策略问题，房地产库存问题持续引起各界广泛的关注。当前房地产发展如何适应经济新常态，缓解去库存的压力，同时分析PPP模式的运用和“互联网+”战略所带来的机遇和挑战，成为新时期长春房地产业创新发展的关键。此外，随着BIM技术的发展，在房地开发经营及运维管理中起着重要的作用。

关键词：去库存；互联网+；PPP模式；BIM技术

前言

去库存成为2016年央经济工作会议的主要任务之一，2017年的中央经济工作会议中提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并连续提出一系列措施：

1.综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2.2015年3月份的“两会”上，李克强总理在政府工作报告中就首次提出“互联网+”行动计划。

3.研究利用政府和社会资本合作（即PPP模式）探讨政府回购或补贴开发商存量房用于公租房或共有产权住房的合作新机制。

4.大发展推动住宅产业化和BIM技术的运用。

一、房地产高库存的成因

中国房地产高库存的根本原因是中国城镇化发展过程中过度依赖土地融资，但也有城乡土地市场分割、政府对城市土地的单边垄断、土地资源配置过于计划和僵化的深层原因，导致房地产供给与需求空间严重不匹配，刺激了库存的产生。

（一）高库存是过度依赖土地融资和房地产开发的必然结果。

中国城镇化的发展模式可以开括为三步走模式：土地城市化、工业化、人口城市化。以长春市为例：2014年长春市完成全社会固定资产投资总额39245亿元，其中房地产开发投资5344亿元，占比13.62%。近十年来土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40%―50%以上，其中，2014年长春市土地交易金额高达142亿元。税收方面，房地产业税收占长春市税收的10.84%。长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。随着房地产价格的持续攀高，居民财富过度依赖房地产业，房产租金与转让等收入远远高于正常工资收入。

（二）供应上涨但需求下降

受前期房价攀高的影响，许多大型开发商囤积开发用地，房地产在建施工竣工面积稳步上涨。然而此时正是房地产需求的历史性低點。首先是人口拐点到来，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降。其次， 人们为了改善生活环境、增加家庭收入外迁至经济较为发达的沿海城市，如三亚、广州、浙江等。人口的单向流动必然影响经济的发展、导致产能过剩。

目前吉林省仅仅依靠其辖区范围内众多的高校和国有企业留住了少量人口，因此相比于辽宁省和黑龙江省情况较为乐观，但人才和劳动力往东南沿海地区迁移的现象仍然十分严重。根据国家统计局数据，吉林省GDP增速从2013年的8.3%下降到2015年的6.5%，国民生产总值从2006年的4249.23亿元稳步增长到2015年的14274.11亿元。2015年吉林省经济总量比2014年略有增长，位列全国第22位，市场表现低迷、活跃度不足， 建设投资回报率低、投资回收周期长依旧是吉林省经济发展的痼疾。

二 、库存现状

长春市房屋待售面积由2005年的2402万平方米增加到2014年的5231万平方米，增加了2829万平方米，增长了12倍。截至2015年1月长春市场商品住宅累计可售面积为76313万平方米。据中国房产信息集团的数据，长春市房屋存销比达到215，而28个中国城市的平均存销比为132。据房地产报数据统计，2017年1—3长春市楼市数据统计，商品房新批售88.59万平，网签成交183.19万平，供求比0.48：1；商品住宅新批售64.37万平，网签成交149..56万平，供求比0.43：1；1—3月消化库存85.19平，截止3月末，长春市商品住宅累计库存796.82万平。仍然有存在高库存（如：图1）。

三、房地产高库存风险的危害

房地产库存风险首当其冲的是金融风险，并主要积压在银行体系，但也有财政风险，对政府财政能力产生很大冲击，最终也会通过产业链关联作用对实体经济产生很大的负面影响。

（一）房地产高库存对金融体系信用的风险冲击。如果房地产库存不能及时有效的去化，即使不造成直接账目损失，也将有很强的恐慌传染性，对整个金融市场的信贷风险产生严重的冲击，抬高信贷风险溢价和实际利率，致使信贷紧缩。

（二）高库存影响土地市场低迷和楼市交易清淡，直接对地方财政能力造成严重的负面影响。据财政部数据，“土地出让金”占地方财政收入的比重，从2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，原有的地方财政收入格局已不可维系。从长远看，打破“土地财政”有利于改善地方财政收入结构，但短期内对地方财政的冲击很大。土地财政为地区间竞争驱动的增长提供了必要的财力支持。土地财政收入下降会减弱地方政府的投资动力，也使得地方政府失去了相当部分资金来源，房地产业已经是中国经济各产业中对地方税收贡献巨大的产业。

（三）房地产高库存直接导致房地产投资严重下滑。2015年全国房产地产开发投资9.6万亿元，实际增速只有2.8%，其中住宅房地产投资为6.5万亿元，增速仅0.4%，双双创下1998年房改以来的历史最低记录，比2008年国际金融危机时期还要恶化很多。东北地区的房地产开发投资呈现-28.5%的负增长。房地产开发的低迷通过产业链关联效应对钢铁、水泥及建材等产业带来严重挫伤，去库存迫在眉睫。endprint

四、房地产高库存的解决对策

房地产高库存给中国金融安全和经济活力带来严重威胁，处理稍有不慎，中国就有可能步日本1991年房地产泡沫危机导致20年一蹶不振的后尘，丧失改革开放20多年来的努力成果与难得的大好局面。化解房地产高库存要多管齐下，但是根本上还是要尊重市场规律、运用价格机制来清市场的供需失衡，化解长期以来的价格扭曲。

对于房地产去库存，除了总体上要树立收缩产能的战略和坚持依靠市场机制调整过剩产能的策略以外，还可以结合以下方式：

（一）充分利用“互联网+”促进房地产业的转型升级，加快去库存

健全住房金融体系的平台，完善风险管控制度。在利用“互联网+”的平台促进房地产企业资金融通的同时，房地产商应在控制风险的前提下，积极的利用互联网的大数据和技术，使房地产业与互联网金融更好的融合。当地政府应该为完善住房金融体系出台相应的措施，保障互联网金融在房地产业的良好运用，鼓励房地产企业积极创新，加快产业转型升级。金融部门应提供相应的融资支持和金融服务，支持利用互联网解决住房融资的经营模式。

优化税收优惠政策，鼓励房地产企业兼并重组和转型升级。鼓励信誉良好、品牌较大的大型房地产企业兼并重组规模较小、开发成本高、生存压力大的房地产企业，促进企业做大做强和转型升级，降低税收可有效的减少房企的开发成本，减轻其生存的压力；对于房企的并购重组，当地政府应当出台优惠措施，提供专项资金支持，支持房企顺应市场消费需求，优化调整产品结构，创造和激发新的消费需求，提供低碳环保、多元化的高品质住房，促进房地产业的转型升级。

利用“互联网+”思维转变去库存解决方案。利用“互联网+”的平台推动房地产业去库存模式，借助“互联网+”的平台应重视客户需求、打造高品质的产品和服務，达到去库存的目的。房地产开发商应从思维方式上进行转变，真正领悟“互联网+”的巨大潜力，从产品、用户体验及企业价值等方面进行全方位的思考，从源头上将互联网应用到房地产开发的全生命周期中，有效的解决去库存问题。

（二）发展和利用PPP模式

PPP合作模式是政府与社会资本为提供公共产品或服务而建立的合作关系，通常合作的项目区分为增量项目和存量项目，增量项目常见合作模式有BOT、BOO、DBTO等，存量项目常见合作模式有TOT、O&M等，即便一个合作项目包括增量和存量内容，也局限于同一个项目下的不同建设属性。房产去库存主要手段包括控制有效供给、通过政策引导和完善公共设施配置刺激消费。长春要创新合作模式，以PPP项目促使房产去库存，将两者有机结合起来，可采取政府回购或补贴开发商存量房用于公租房或共有产权住房的合作新机制。

（三）BIM，房地产开发管理的一场变革

运用BIM技术，在项目的全寿命周期过程中，实施多主体协同管理和信息共享，进而实现成本的降低，变更和签证减少，质量提高，推动住宅产业化的发展。在项目完成后，后期运营中，通过BIM实现了知识资源的共享，在物业设备管理里中发挥重要作用，可以节省信息的查询时间。基于物联网的与应急预案管理功能可为业主方提供设备故障发生后的应急管理平台。

精细化管理的手段，我们总说如何进行一个科学化管理，如何去管理提升，精细化管理实际上是成本的管理、质量的管理、责任的追诉，在BIM技术当中，对这三方面是已经做了一个比较好的诠释办法。

参考文献：

[1]吉林省住房和城乡建设厅《关于化解房地产库存的若干意见》

[2]刘楠.《新形势下长春市房地产市场去库存策略研究》

[3]李慧勇.《四大路径推动房地产去库存》

[4]《长春市房地产报》

[5]林毅夫，《供给侧结构性改革》

[6]刘海英.“互联网+”背景下房地产业的机遇与挑战

[7]戴维.浅析房地产拥抱互联网

[8]丁烈云，BIM应用与施工endprint