他人在小区花圃中种菜，业主能否据此拒缴物业费？

编辑同志：

我是一处小区物业公司的员工。由于有的业主爱占小便宜，不时在花圃中种菜，将瓜皮果壳甚至粪便弄在“菜地”里做肥料，不但妨害了小区的美观，产生的臭味也影响着大家的生活。物业公司虽然就此采取了种种措施，但因个别业主蛮横无理而没有彻底取缔。一些业主便以此为由，不顾业主委员会与物业公司所签合同确定的缴费期限，一直拒绝缴纳物业管理费。请问：这些业主的行为对吗？

读者：柳莹琳

柳莹琳读者：

这些业主的行为不对，即其无权因此拒缴物业管理费。

一方面，缴纳物业费用是每一位业主的应尽义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”其中明确表明，包括业主委员会与物业服务企业签订的物业管理费收缴在内的服务协议，全体业主都必须履行。本案所涉自然也不例外。另一方面，物業服务存在某些欠缺，并不能成为业主拒绝缴纳物业费用的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”即物业服务企业承担违约责任与业主承担支付物业管理费义务是两种不同的法律关系，前者考虑的是物业服务企业是否违约，后者考虑的是在物业服务企业已经履行主要义务后业主是否付费。也就是说，虽然物业公司并没有根除个别业主在花圃中种菜，存在不完全履行职责之处，但作为业主只能追究其违约责任，且就此可以得到法律的支持，但却无权私自拿拒缴物业管理费用来对抗，即只能是“一码归一码”。再一方面，物业公司可以通过诉讼维权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条指出：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即只要物业公司进行过书面催缴，业主便不得再无理拒付或拖延，否则，物业公司的诉求将会得到法院的支持。

（江西省兴国县人民法院 颜东岳）