物业小区旧楼加装电梯难点剖析

宋云

摘 要：随着人们生活水平的不断提高，电梯业已成为人们日常生活的代步工具，但是在绝大多数老式多层房住宅，人们则享受不到电梯的便利，特别是行动不便的老年人。随着人口老龄化加剧，高龄老人、独居老人、生活不能自理的老人的比例逐年增加，可以自如上、下楼，方便老人出行已成为影响老年人生活质量的一个重要因素。本文主要对物业小区旧楼加装电梯难点进行剖析。

关键词：物业小区；旧楼；加装电梯

一、旧楼加装电梯的研究内容

旧楼加装外挂电梯的占地面积小，每台约1.5平方米。造价约20-30万元/台/套，施工周期较短，旧住宅楼加装电梯只要满足：1、能提供有效的建设用地批准文件或房地产权属文件；2、加建电梯间设计合理，加建电梯间后不影响原有房屋的通风、采光、结构安全，并满足建筑退缩、城市景观、消防等专业管理要求；3、加建电梯经现场批前公示，并根据《中华人民共和国物权法》的有关规定设计入户位置，电梯井道位置，并給出解决入户问题有可能的解决方案，为了不影响居民楼里居室的采光，在旧楼外部应设置钢结构的观光井道，采用全玻璃密封，这样不仅不影响周围住户的采光条件，而且营造了美观的建筑物外立面形象。

二、旧楼加装电梯的分类及其优点

电梯井道式样：钢筋混凝土井道、钢结构井道、钢结构观光井道、钢筋混凝土观光井道。加装电梯的优点是钢结构加装电梯不影响楼梯及周边业主的采光条件，实用美观，个性鲜明，为生活增添时尚动感。钢结构的井道型电梯，施工周期短，一般三到五个月就可以完成，占地面积小，并且造价不高。采用全玻璃密封，这样不仅不影响周围住户的采光条件，而且营造了美观的建筑物外立面形象。

三、物业小区旧楼加装电梯的难点

1、申请程序复杂，手续办理繁琐

物业小区旧楼加装新电梯需要经过比较严格的手续，申请办理需要经过很多的环节，这也是旧楼在加装电梯中不得不面临的一个重要的难题。实际上，在申请加装之前准备相关的材料也是非常困难的一件事情，提供业主房产证原件就是一个不容忽视的问题。有一部分把住房在银行里作出抵押贷款的业主是不能够按照申报材料中提到的要求，提供自己房产证的原件的。除了最开始的安全鉴定备案手续之外，如果是城市里已经有了住宅增设电梯的话，还需要再办理规划审批、施工许可、电梯安装角度检验以及电梯使用登记证明等。

物业小区旧楼加装电梯工作，所有进行办理的相关手续会牵扯到七八个机构，期间经历的各个流程，甚至和重新建设一栋建筑物是差不多的，复杂繁琐的手续已经成为了旧楼电梯过程中不得不面临的一个重要难题。在物业小区旧楼加装电梯的过程中，还会牵扯到旧楼原本的水管和电路，还会牵扯到通讯线路和煤气管道等，而这些问题的解决都需要各个职能机构的共同协作才能够完成，只有这样，加装电梯工程项目才能够顺利地进行下去。针对那些并没有聘请专业的物业公司進行管理的旧楼小区来说，只有通过比较热心的业主组织申请，才能够真正落实。

2、业主关系难以协调

在对旧楼进行加装电梯工程项目的时候，协调加装电梯众多业主的意见是特别困难的事情，特别是很难能够得到收入比较低的那些业主的支持。但是对于一楼层或者二楼层那些居住楼层比较低的业主却有着自己不一样的想法，因为牵扯到了自己的利益，所以很多低层的业主也不愿意加装电梯。如果加装电梯的话，必然需要留出电梯井的位置，但是在楼层设计的时候，并没有想到需要加装电梯，所以增设电梯井道的话很有可能会对那些低层住户的生活环境带来一些影响。

就是不是需要加装电梯这个问题，居住在高楼层的业主和居住在低楼层的业主有着不同的意见，而且意见差异非常大。对于那些居住在高层的业主来说，他们都希望能够通过加装电梯来解决出行的问题，为出行带来更多的便利，但是居住在低层的居民却不愿意接受旧楼加装电梯，因为这对他们的出行并没有带来很大的便利。对于居住在低层的居民来说，低层居民更加顾虑的是会不会对自己居住的楼层带来严重的不良影响，比如，旧楼加装电梯很有可能会影响到居住在低层的居民的用水管线、用电管线和煤气管道等，也有可能会影响到楼房的采光问题、通风问题、日照问题和通行问题。除此之外，也有一些居住在低楼层的业主认为，加装电梯能够为居住在高楼层的住户带来一些方便，对居住在中高层的居民来说是一件非常值得推崇的事情，同时也能够为住房带来增值和升值的好处，但是对于居住在低层的他们来说，并不会带来那么多的好处，所以，低楼层业主不会对加装电梯这件事情有很大的热情。

3、花费较多，业主难以承受

针对旧楼加装电梯的工程项目来说，项目在落实的过程中需要投入比较高的经济成本，这对于业主来说也是很难承担的。在加装电梯的过程中，需要投入的费用包括勘测环境、规划建设、建筑设计、土建和购买以及维修电梯等。加装电梯之前勘测过程中需要投入的资金大概是1万～1.5万元。电梯井道的建设对于环境也有着非常高的要求，在电梯加装的整个过程中，投入最多的步骤就是井道建设以及电梯费用。所以说，旧楼加装电梯的过程中需要投入的资金是具有一定的变动的，比如，需要加装电梯的建筑是一栋7～9层之间的楼层，在这一楼层上加装电梯的土建费用大概在20万～30万元，如果加装一台20万～30万元的品牌电梯的话，一栋旧楼加装电梯需要投入的费用大概为40万～60万元。假如所处的地形条件比较复杂的话，或者说使用的电梯费用更高的话，需要投入的成本可能还会更高一些。

哪怕有个别的业主愿意主动去承担一些经济费用，但是有很多旧楼的地理环境比较复杂，特别是需要在旧楼旁边安装一个电梯井的话，如果地下还分布有电线管道、煤气管道、电信管道和自来水管道的话，或者说还有化粪池的话，业主也必须要向相应的主管部门申请进行迁移，假如情况不允许进行迁移的话，或者说住宅楼并不能够安装电梯井的话，也不可能顺利地进行电梯安装的工作。

4、维护费用高昂，管理责任难以落实

旧楼在进行电梯加装的时候，也需要投入电梯的维护费用，这也是让业主非常为难的一个问题。旧楼在加装电梯之后还需要长期的维修和保养。电梯属于一种特种设备，所以它也同样具有设备的特点，那就是三分制造，剩下的七分则需要依靠保养和维修。对于电梯来说，在安装之后进行的电梯年检、日常维护保养以及维修等工作也需要给予一定的重视和关注，而且这也会牵扯到电梯的后期维修和养护工作问题。电梯的维修和保养应该由具有相应的资质和经验的电梯公司来提供相应的服务，费用根据协议来共同商量和确定，年检的费用也需要按照相应的规定及时缴纳。对于一些零部件的更换以及耗材都需要根据实际的情况来进行确定。

结束语

因为旧楼在加装电梯的时候需要经历非常繁琐的手续问题，针对这一问题的解决方法就是需要建立一个协调小组，为其提供一站式的服务。对于政府管理机构来说，可以组织一个联合协调小组，组员是各个相关部门内的共同人员。主要的义务是协调、指导以及帮助旧楼安装电梯，为旧楼加装电梯手续审批工作提供一站式的服务，从而有效地缩短居民办理手续需要投入的时间，而且也能够在最短的时间内去解决业主的一些疑难问题。

参考文献

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（作者单位：宣城市华菱精工科技股份有限公司）