基于CAS视角的房地产企业危机管理

苏 青

(五邑大学土木建筑学院 广东 江门 529020)

基于CAS视角的房地产企业危机管理

苏 青

(五邑大学土木建筑学院 广东 江门 529020)

房地产业是一个高风险行业。在内外部复杂多变的环境下，房地产企业随时会陷入危机之中。基于CAS(复杂适应系统)视角的房地产企业的危机管理对房地产企业危机管理系统进行复杂性和复杂适应性分析，建立了基于CAS视角的房地产企业危机管理系统模型，为房地产企业在复杂环境下的危机管理提供了一个新的思路。

房地产企业；危机管理；复杂适应系统理论

一、引言

房地产业是我国经济的重要组成部分，对国民经济具有重要的拉动作用。“十三五规划”以来，国家加大了对房地产市场的宏观调控，实行紧缩的信贷和土地供给等政策。加之房地产企业本身存在的投资决策失误、财务资金短缺、人员流动频繁、人力资源匮乏等问题。使得房地产企业面临的危机越来越复杂，危机管理面临很大考验。

国内对房地产企业危机的研究主要集中在危机的种类、危机生命周期理论、危机的阶段论以及危机的预警方面。危机种类的研究也主要集中在房地产企业的财务危机管理和金融危机管理。却很少有学者将房地产企业的危机管理与复杂系统理论联系在一起。国内外学者已将CAS理论(Complex Adaptive System，复杂适应系统理论)应用与企业的、企业组织方面的研究，并取得一定的成果[1]，本文首先分析房地产企业项目在不同阶段所遇到的危机，其次分析房地产企业危机管理系统的复杂性以及验证房地产企业危机管理系统是一个复杂适应系统。最后尝试基于CAS视角建立房地产企业危机管理系统模型。为研究房地产企业的危机管理提供一个新的角度。

二、房地产企业项目经营中的危机种类

房地产企业项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特定使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务[2]。与一般性项目比，房地产项目具有资金占用量大、周期长、市场需求相对变化较快、市场上同业竞争激烈、质量要求高、组织要求高以及房地产项目的政策和法律规范严密的特点。房地产项目周期一般包括五个阶段：项目前期策划和立项阶段、项目实施的前期阶段、项目施工阶段、项目销售阶段、项目使用阶段。项目不同阶段房地产企业可能遇到的危机种类也不同。

1.项目前期策划和立项阶段：战略危机

这一阶段主要是在市场调查研究的基础上，对拟开发的项目进行可行性研究和项目评估决策，其具体工作包括房地产项目的构思和定位、目标设计、可行性研究和报批立项等。目前我国房地产企业普遍对这一阶段重视不够，存在基础工作不扎实、人员素质不高、可行性研究深度不够、重可行性论证忽视不可行分析及方案优化不够等问题。这些问题容易使企业高层领导者因对拟开发项目了解不足导致存在误判，从而产生战略危机。

2.项目实施的前期阶段：技术危机、政策危机和合同危机

这一阶段主要是从立项到项目正式施工前的一段时期，具体工作包括土地征用和拆迁安置、工程勘探和规划设计、招标投标以及施工前的完成现场的基础设施配套建设等。这一阶段的政策危机主要指国家土地政策、房地产产业政策及城市规划政策的变化而导致的危机。合同危机是指签订大量的土地的拆迁安置补偿等合同过程中产生的危机。同时还需要不断的调整优化设计方案、充分考虑项目防火、抗震、防盗等安全要求，因而存在技术危机。

3.项目施工阶段：安全质量危机、施工工艺危机、自然危机和财务危机

这一阶段是房地产项目产品的具体建造过程，一般是从进场开工到竣工验收为止。安全质量危机是指由于工程施工质量安全事故所导致的危机。房地产项目施工环节多、施工工艺复杂。不同的项目对施工工艺的要求不同，施工工艺危机主要是指因为较高的施工工艺要求而引起的危机。房地产企业项目具有露天施工、位置固定不能移动的特点，受到自然环境的影响相对很大。自然危机是指由于各种自然原因对房地产企业商品的施工过程中造成影响而引发的危机。房地产企业项目是典型的资金占用量大且周期长的项目，因而财务危机是指由于项目资金链断裂而引发的危机。

4.项目销售阶段：信用危机和政策危机

房地产企业项目的销售一般可以分为预售和现售两种。前者主要指商业性房地产项目在政策允许的范围内，可以进行项目产品预销售，实际上，商品房预售是在项目施工的后期进行的。信用危机是指：房地产企业商品在销售的过程中，宣传口径与实际不符所导致的危机。这一阶段的政策危机只要是指住房政策变化而导致的危机。

5.项目使用阶段：形象危机

该阶段是指从房地产项目产品从交付使用到规定的责任期结束为止，实际上就是指物业管理。这一阶段常常会因为工程质量、物业服务、小区配套设施以及突发事件等问题而影响到房地产企业的形象，引发形象危机。

三、复杂适应系统概述及房地产企业危机管理系统的CAS特性

复杂适应系统理论是美国霍兰(John Holland)教授于1994年，在圣塔菲研究所成立十周年时正式提出的。它的提出对于人们认识、理解、控制、管理复杂系统提出了新的思路。CAS理论的核心思想是“适应性造就复杂性”[3]。基本思想是把系统中的成员称为具有适应性的主体(Adaptive Agent)，简称主体。所谓具有适应性是指它能够与环境及其主体进行交互作用。主体在这种持续不断的交互作用过程中，不断地“学习”或“积累经验”，并根据学到的经验改变自身的结构和行为方式。使整个宏观系统演变或进化，包括新层次的产生，分化和多样性的出现，新的、聚合而成的、更大的主体的出现等等，都是在这个基础上逐步派生出来的。

房地产企业的危机管理是一个复杂的过程，它需要联合土地、施工、资金、技术、设计、物业等各方面知识才能进行有效的管理。房地产企业的危机管理系统是一个复杂适应系统，管理过程表现出很强的CAS特性(聚集、非线性、流、多样性、标识、内部模型、积木)。房地产企业危机管理系统的CAS特性如表1.由表1知房地产企业的危机管理系统具备CAS理论的七大要素，是一个复杂适应系统。

CAS基本概念基本内涵房地产企业危机管理系统CAS特性聚集主体通过“粘合”形成较大的所谓多主题的聚集体，在系统中像一个单独的个体那样行动房地产企业危机管理中决策团队、危机管理团队的形成、战略联盟等过程具有聚集的特性非线性个体以及它们的属性在发生变化时，并非遵从简单的线性关系，而是主动的“适应”关系房地产企业在危机管理过程中主体不断的与外界发生各种反馈作用，危机管理受到众多因素的影响，比如政策、资金、市场环境等，这也决定了危机管理的行为具有非线性流个体与个体、环境之间存在物质流、能量流和信息流房地产企业的危机管理系统中的个体、团队与外部环境件存在着各种物质流、信息流、资金流、人员流等多样性主体在适应过程中，个体之间的差别会发展与扩大，最终形成分化房地产企业危机管理中的主体在学识、教育背景、学习能力以及所处的职位的不同致使他们在危机管理过程中发挥的作用不同，最终个体的发展方向也不同。标识个体与个体、环境相互识别和选择以实现信息的交流房地产企业危机管理中主体辨别危机的种类、来源、可能带来的危害等都反应了标识机制。内部模型每个个体都具有复杂的内部机制，对于整个系统来说统称为内部模型房地产企业危机管理中的员工个体、团队组织都能够根据自身的学识和工作经验对复杂的内外部环境以及有可能遭受的危机作出预测，对整个房地产业危机管理系统来说则是具有内部模型积木在相对简单的部件的基础上改变组合方式而形成复杂系统房地产企业危机管理中存在各种模块，如组织架构、信息沟通、成员职责、奖惩制度、第三方资源利用、新闻发言人等，各模块之间相互作用，且不同模块的积木机制会导致不同的危机管理行为

四、基于CAS视角的房地产企业危机管理系统构建

危机的本质就是企业自组织能力的相对下降，或者说是企业自组织发展不能满足其正常经营的需要[4]。房地产企业作为社会大系统中的开放子系统，在经营过程中受到经济、社会、政治、法律行政和自然环境的影响。在不断的从外界环境获取各种资源同时输出自己的产品和服务。如果在房地产企业的危机管理中，各主体能够根据经营环境的变化不断的挖掘自身潜力和优势，主动的去适应环境，那么很多危机都可以避免。

1.房地产企业危机管理系统适应性主体的刺激-反应模型

Holland主要用刺激-反应模型来描述主体进化与学习行为过程[3]。每个主体的执行系统都有一个探测器、一个IF/THEN规则集合和一个反应器。探测器代表了主体从环境中抽取信息的能力，IF/THEN规则集代表了处理这些信息的能力，而反应器则代表了它反作用于环境的能力。主体将探测到的信息与规则集进行匹配，发现匹配的规则就激活相应的另一个规则，这个规则可以直接激活反应器产生行动或者激活另一个规则。主体在进化的过程中可以不断地对规则进行比较、选择甚至产生新的规则。

任何危机都是由于内外部环境发生变化应对不力而导致的，如果在内外部环境发生变化的时候，就能够感知到变化，并根据变化做出相应的改变，使主体和组织适应这种变化，那么就可以避免发生危机。在房地产企业的危机管理系统中，各主体通过探测器感知到外部的刺激，这其中主要的刺激就是国家房地产业政策导向、社会房地产商品供求关系、财务资金流稳定、客户投诉比率、施工质量安全事故频数等不平衡因素。它们并非独立的对主体产生作用，因而主体需要探测器综合各种因素的作用。

同时在房地产危机管理系统中，主体是多层次的。从最基本的企业员工级别、部门经理级别、企业的高层管理者到企业实体层等对危机因素的处理都遵循一些基本的原则。如经济效益最大化、安全质量事故及客户投诉比率最小化、避免企业负债过多资金流收支平衡等。经过危机管理规则集的处理，房地产企业危机管理系统主体通过效应器对外输出的结果就是提高产品质量、提高安全施工意识、相应的减少项目同时开工确保资金流稳定以及推出各种优惠政策刺激消费等。当然这些危机管理的规则集并不是一成不变的。每个主体内部针对内外部环境变化的因素都储存着许多条规则，这些规则都是有待于测试和认证的假设。被验证成功的规则会被赋予更高的适应度，它下一次被选中的几率就会增大。同时规则并不是一成不变得，在经过测试成功的规则的基础上，通过交叉组合、突变等手段会创造出新的规则来。如图1所示。

图1 房地产企业危机管理系统主体刺激-反应模型

2.房地产企业危机管理系统的回声模型

CAS理论包括微观和宏观两个层面。在微观主体模型的基础上，建立整个房地产危机管理系统的宏观模型—回声模型。回声模型中，为了给主体一个活动的外部环境，首先定义了两个概念“资源”和“位置”。“资源”可以不断地向主体提供所需要的某种物质或能量。“位置”是一个可以给容纳若干主体活动的“容器”，具有一定的环境条件与资源条件。一个最基本的回声模型框架包括若干个位置，每个位置有若干个主体，主体之间进行交往，交流资源和信息。在这个模型中，主体有三个基本部分：主动标识、被动标识和资源库。主动标识用于主动地与其他主体联系和接触。被动标识用于其他主体与自己联系时决定应答与否。资源库用于存储的加工资源。如图2所示。

在房地产企业的危机管理系统中，知识型员工、企业的危机管理组织、部门经理以及高层管理者等他们所处的位置是不一样的。但每个主体都有自己的主动标识、被动标识和资源库。房地产企业的危机管理能力就表现在各个层次的主体的复杂适应学习能力。复杂适应学习能力就是能够在运用房地产企业的危机管理知识、危机管理文化、危机滚利资源的过程中，不断提高、努力改变或重新设计自身规则以应对外界环境的不断变化，最终能够适应环境变化，避免危机。

比如，在房地产企业的危机管理系统中，客户服务部门的员工甲最近接到的业主投诉较多，由于知识型员工具有主动能动性，首先通过自身的刺激—反应模型提高自身服务质量。但投诉多的现状仍没有得到缓解，在确定自己无法解决这个问题时，只能向他人寻求帮助。接着员工甲会在自己的资源库中，搜寻谁可以解决这个问题，然后锁定目标：物业管理部门乙。甲主动的向乙提出问题，这就是甲的进攻标识，乙接到刺激后，根据自身规则作出应答。如果乙的交换条件正好与甲的进攻标识匹配，则乙会给出答案，反之亦然。这是乙的防御标识。如果乙解决了这个问题，则甲会形成这样一条规则，IF(业主投诉较多)THEN(向物业服务部门乙寻求答案)。

图2 房地产企业危机管理系统的回声模型

五、总结

房地产企业的危机管理受到内外部多种环境的影响，具有很强的复杂性。本文分析了房地产企业危机的复杂种类，对房地产企业危机管理系统进行了CAS特性分析。从复杂适应系统理论的角度探讨房地产企业的危机管理。尝试建立了基于CAS角度的房地产企业危机管理系统的主体刺激-反应模型和整体的回声模型。认为在房地产企业危机管理系统中，如果主体以及整个系统在复杂环境的刺激下，能够自组织的进行交互作用和适应性的学习积累经验，提高自己适应环境变化的能力以及危机管理能力，那么房地产企业在运营过程中可能遇到的危机就可以得到有效管理。

[1]刘洪，周玲.成长性企业的复杂适应性分析[J].中国软科学，2007(12)：132-140

[2]王新军，王霞.房地产经营与管理[M].上海：复旦大学出版社，2005

[3]约翰.H.霍兰，隐秩序：适应性造就复杂性[M].上海：上海科技教育出版社，2011

[4]郭际，现代企业危机管理[M].北京：科学出版社，2010

苏青(1990-)，女，汉族，江苏宿迁人，研究生在读，五邑大学土木建筑学院，研究方向:建设工程项目管理。