SOHO反套路转型 风口中的潘石屹瞄上共享办公

王宇

近来，有关潘石屹的报道中主要有两个方面的内容，一是澄清他的“跑路”传闻；二是分享SOHO中国的共享办公业务SOHO 3Q进展。

作为一名地产商人，潘石屹在互联网时代一度成为知名度最高的地产“网红”，拍电影、做主持人、写书、关注雾霾，似乎沿着“网红”的道路越走越远。如今，当人们再度集中关心起他背后的地产集团却是由传言而起。

为什么外界会说潘石屹“跑路”了？潘石屹与SOHO中国卖楼的背后，中国地产行业发生了怎样的变化？SOHO 3Q会带领SOHO中国走向何方？带着这些相关问题，《投资者报》记者致电致函SOHO中国，但并未收到对方只言片语的回复。

大山里走出的青年

网上有关潘石屹的介绍是这样写的，潘石屹，知名房地产商，1963年出生于甘肃省天水市潘集寨，他是微博大V，拍电影，做主持人，写书，关注雾霾。潘石屹家中兄弟姊妹五个，他排行老大，父亲潘诗林，上世纪50年代毕业于陕西师范大学，曾在清水县县政府就职，1962年被下放至潘集寨。作为一位知识分子，教育儿女时与普通农民家庭不同，在周围人的异样眼光中，完成了潘石屹最初的也是最有影响的家庭教育。

潘石屹说自己是从大山里走出来的，家乡的山很陡也很大，气候很寒冷。曾经，潘石屹逢人就推荐电视剧《平凡的世界》，这部他读过至少七遍的小说，后来他还为同名电视剧代言。只因小说里描绘的，是他从小生活的平凡世界，他在书中看到了自己的童年。小说里的孙少平说过一句话，我迟早要扒火车去外面的世界，这句话曾经也是潘石屹发自心底的声音。

1979年，潘石屹考入兰州培黎中专。两年以后，他以全校第二名的成绩被河北的中国石油管道学院录取，成为一名大学生。1984年潘石屹大学毕业，被分配到廊坊的石油部门工作，捧上了铁饭碗，每个月有46元的收入。

潘石屹将工资一分为三，其中两份寄给相继考上大学的两个妹妹。而他工作后积累的第一笔钱，就是给家里买了一台电视机。由于他母亲长年瘫痪在床，潘石屹知道电视对她有多重要。1987年两个妹妹毕业，没有了“养家”负担的潘石屹，最终还是服从了自己不安分的心，辞掉公职，南下寻梦。

南下寻梦创业

放弃了这来之不易的铁饭碗，潘石屹辞职南下深圳，到达南头关时，身上仅剩下80多元钱，这便是多年后外界描述的潘石屹的“创业资本”。

其实，潘石屹下海之时，也并不明白自己到底可以干什么、想干什么，但是潘石屹清楚地预见到：在机关里与其平淡无奇地度过一生，还不如下海轰轰烈烈地去拼一把。

后来潘石屹讲述了自己下海的心路历程：“我辞职是因为那是一个开放而令人激动的年代，国家领导人的言行，如当时胡耀邦穿一身西装都给国人的观念带来很大的冲击。在这种冲击下，我慢慢觉得，我在机关的工作完全是多余的、没用的。可能我们机关只有一个部门，就是输油管理的调度室有用。我感觉到随着社会的发展，各种多余的，不能给社会带来价值的环节迟早会被淘汰掉。”

有媒体报道称，由于没有边境通行证，潘石屹和四川绵阳人李勇，在“蛇头”帮助下，花了50元，爬過深圳二线关铁丝网，进入深圳。在深圳，言语不通的潘石屹在建筑工地挑过砖，推销过电话机，从业务员干到了业务经理。

1988年，“不愿一直给香港人跑腿的”潘石屹来到刚刚建省的海南，找不到工作，就在砖厂打工，挖土、和泥、脱砖坯。后来潘石屹成为砖厂的厂长，他曾描述过那段艰辛的生活：发电机一个月内被偷过3次、和愤懑的民工商谈工资、在居所差点被砖砸、承包砖厂、砖厂倒闭。

半年后砖厂停产，潘石屹重回海口。随着经济低潮的来临，大部分淘金者都撤了，潘石屹决定留下来碰碰运气。“理个发两块钱还要砍价砍成一块。晚上睡在沙滩上，还要把衣服埋在沙堆里，生怕被人偷了。在别人房间看春节联欢晚会看了一半，便被人家赶走了。”

1991年8月，潘石屹与人合伙注册成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房，随着海南经济第二波热潮的到来，在短短半年多时间里，万通积累下了超过千万元的资金。“虽然后来又赔掉了，但让自己找到了胆量。”这是潘石屹赚取的第一桶金，也有了日后轰动地产江湖的万通六君子。

1992年8月，预感到海南房产泡沫不能持久的潘石屹撤离海南，北上京城。

“原来我觉得钱对人还是很重要的。因为出生于农村，从小就缺吃少穿的，加上我母亲长年瘫痪，我对财富的追求，也许算是很大的一个动力吧！”2005年，在接受《人民日报》记者的采访时潘石屹这样陈述他创业的动因。

借SOHO中国做大

1995年，潘石屹离开万通，同年，潘石屹创办红石实业和SOHO中国，并开始开发SOHO现代城项目。

为了宣传另类而前卫的SOHO居住概念，为了将房子尽量销售出去，既没有深厚背景又缺少资金的潘石屹亲自担任SOHO 现代城的形象代言人，从此游走在地产和娱乐两界：作为男主角先后接拍了摩托罗拉、IBM、索尼、LG电视广告片；本色出演电影《阿斯匹林》；主持脱口秀节目《老友记》之《Mr.Pan》；写博客、微博粉丝数千万；拍照片出影集；关注PM2.5。

娱乐营销无疑是成功的，潘石屹曾表示，SOHO中国用于宣传推广的费用不到每个项目的千分之七。而一般大型楼盘用于此方面的费用为百分之三左右，南方的一些楼盘甚至达到百分之五。

SOHO中国致力于在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，坚持独特创新的建筑理念，所开发项目均成为城市建设中的里程碑建筑。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市（股票代码：410），融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2006年以来，SOHO中国6次入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞扬的中国公司”全明星榜。

卖楼引发传言

潘石屹曾公开表示，“在‘资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”然而，近年来，他的行动似乎在持续“减持”。

2012年，SOHO中国在业绩会上宣布，逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业，开启SOHO中国的转型之路。这被潘石屹认为是SOHO中国的第三次转型，前两次转型分别是早年公司从住宅开发转做商业地产及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中国改为“自持”模式后首次“变卦”，将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股。当时SOHO中国的官方回应是发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。由于溢价仅为11.26亿元，溢价率不足27.4%，外界认为，该次变卦是SOHO中国转型后的无奈之举。

2016年7月，SOHO中国将公司旗下SOHO世纪广场项目以32.2亿元的价格整售给国华人寿保险股份有限公司。这次潘石屹给出的原因是：能赚的钱就要赚。

2016年8月，潘石屹宣布将继续出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场3个非核心项目。然而，在时隔半年后（2017年3月）的SOHO中国业绩报告会上，潘石屹却当众变卦，称要暂缓销售。

3个月后，潘石屹毫无征兆地突然以35.73亿元将虹口SOHO整售，并对外宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售，外界保守估值在105亿元左右。

今年6月26日，潘石屹的SOHO中国以35.73亿元整售虹口SOHO。7月4日，潘石屹对外宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。这是潘石屹首次整售北京物业。

近期，“卖卖卖”几乎成为地产商的集体选择。一时间，“王健林、潘石屹接连甩卖资产，房地产市场要变天”的传闻充斥于网络。

对此，近日，在SOHO中国中期业绩会上，关于出售资产，SOHO中国董事长潘石屹表示，“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了，这是误解，”“我们能往哪儿跑去？说我们是从重资产模式向轻资产模式转，向平台化的共享经济模式，这是对的。”

转型共享办公

谈及对中国房地产的看法，潘石屹认为，经过过去20多年的快速发展和建设，中国已经不缺房子了。

为何SOHO中国向轻资产模式转型？潘石屹则向媒体表示，房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了，地价高、地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上，甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房，SOHO 3Q接下来的发展，也要走轻资产化的发展方向，这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。

潘石屹经历了二十多年前房地产投资的造富神话，也见证了如今科技和互联网带来的深刻变革。2015年，公司推出SOHO 3Q，目前SOHO 3Q业已成为国内最大的共享办公室运营商。经过两年多的发展，已成为北京、上海最大的共享办公空间。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率约为85%。但对于SOHO3Q的盈利数字，SOHO中國称，涉及商业机密不便透露，目前尚未见诸公开报道。

在北京、上海获得了3Q共享办公的宝贵市场经验后，潘石屹确定下一步将把共享办公这一模式放到广州、深圳发展，不过他强调不会与地产商合作共享办公；他表示，目前中国很多城市办公楼空置率很高，不会继续买地自己盖商业地产，空置率这么高还盖会成为自己和银行的负担，在广州等地会选择租场地做共享办公市场。

据SOHO中国总裁阎岩向外界透露，截至到现在，SOHO 3Q有1.7万个座位，17个中心，整体出租率为85%，预计到年底出租率将达到95%。接下来，为了完成SOHO 3Q数量级的扩张，未来除了一线城市，还会下沉到二线城市，也有可能到三线城市去发展。

而对于SOHO 3Q新项目的获取方式，潘石屹表示，不会拿地再去建设SOHO 3Q，也不会整体收购一栋旧有物业去改造成SOHO 3Q，“我把CBD的房子都卖了，再到别的地方收购破房子，这生意不是做反了吗？”

“未来的SOHO中国，将不再是一家重资产的房地产公司，而是一家互联网公司。” 潘石屹曾经开玩笑地说，就像百度、阿里、腾讯被简称为BAT一样，也许，有一天，SOHO中国也会成为一个“S”。这一天什么时候会到来，外界应该也比较好奇，但总还是要给潘石屹与SOHO中国一点时间。