中国房价变动的机制

贾康

住房、房地产对社会经济生活影响重大。在中国工业化、城镇化、市场化、国际化和信息化进程的推进之下，有特别的意义和作用。中国房价的变动趋势及内在机制，应在这个大背景之下，尽可能地把握客观规律进行认识。

中国房价的变动机制，应以基础性制度建設打造长效机制，至少涉及土地制度、住房制度、投融资制度和税制。在住房制度方面全局看，这些年有一定进步，实际上已经形成了保障轨和市场轨并行的指导框架。投融资方面，近几年间有积极的考虑，比如PPP创新，但实际情况还有待理清。关于房地产税制改革，中央早有“加快立法并适时推进改革”的指导方针，将会产生助益房价沉稳、改善供求、减少空置等多种正面效应。这些就是中国房价变动涉及的基础性制度。在处理好标本兼治，但追求“治本为上”的过程中，解决怎么控制房价波动、应对市场分化，应处理好一系列政策层面的治标问题。

此外，还需落到房价的技术性分析上。在实际生活中，市场交易中的房价长期看是一条上扬曲线，这一点很难改变，但要处理得尽可能缓和平滑。按照经济学的分析，最终环节上要实现取得独占式“住有所居”商品房的主体，一定会面对不动产的卖方市场，这个轨道上房价的上升，一定会对应到前面某个环节地价顺应此趋势的上升，只是在实际生活中，这会扑朔迷离地表现为一轮一轮地价、房价之间的互动。如果说是简单的“价高者得”法则，那就是“地王”一轮一轮不断出现，甚至出现“下一轮的面粉卖得比上一轮的面包还贵”的情况。如要给出其他的附加制约条件，就会更复杂，比如限地价拍房价，或限房价拍地价，虽有各种限制，但总体上改变不了上述基本关系决定的长期趋势。

从这个角度而言，也可以否定一种观点，即认为只要政府控制好了地价，价格的问题自然就解决了，不可能这么简单。因为目前市场主体取得土地开发权，不可能再按照原来的“行政划拨”方式去做，如果那样做将带来各种设租寻租，所以必须把原来的靠“拉关系”拿地，变成在市场上相对公平地竞争来取得土地开发权。

如果这时把房价也定死了，最后房价被按照计划经济规则定为不可改变的量值，那么开发商只要是市场上的一员，物质利益追求会使其在这种情况之下尽可能做手脚实现利益最大化，很有可能是偷工减料之类的行为，供给质量不能提高，消费者的相关权益很可能受到种种侵蚀。把地价、房价的链条贯通起来分析，最终市场经济条件下，预期的房价会引导竞争中的开发主体去出价取得地皮，这就是房价、地价间的基本关系。

总体上说，制度建设如果处理得好，房价上扬曲线应该不那么陡峭，相对平稳，能够避免肆无忌惮的炒作，但是同时又应有市场上应该表现出来的一定弹性和灵活性。政策能够比较好地在保障轨上托底，同时给市场轨上的刚需和改善性需求提供多样化的可选择的供给，这就是相对健康的状态。