物业管理模式的转变及其发展探究

刘生武

摘 要：为了满足人们对物业服务的多元化要求，需要物业服务行业进行管理模式的转变，将原来的一体化管理向多元化转变。这种发展趋势，形成了一个新的机制，即职业经理人机制，并且业主的自主管理也在物流管理模式中有一定份额。这一转变可以更好地适应人们的物业服务需求，也可以为我国物业管理水平的发展提供机遇。文章就通过对物业管理模式的转变对物业管理行业整体发展的影响进行探讨，为物业管理行业的发展提出建议。

关键词：物业管理模式；一体化；管理型

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：2095-2945（2017）23-0125-02

在业主维权意识增强和物业服务消费水平提高的同时，物业管理中所存在的问题也得以呈现。管理工作中各项激化矛盾的存在，为物业服务行业带来更大的挑战。在法律和市场竞争的双重作用下，我国的物业管理模式不得不产生转变，这样才能适应新形势下的发展需求。

1 一体化管理模式

物业管理模式旨在有组织的开展物业服务形式和机制。当前我国已有的物业管理模式是在城市建设中的住房、土地使用制度和房地产企业开发制度的改革中演变而来的。从组织形式上看，将物业服务行业分为房地产开发的物业服务、社会上独立存在的物业服务、政府机构专制的物业服务和企事业相关机关单位专制的物业服务。从运行的机制上可以发现，各个组织形式的物业服务企业都采用一体化的物业管理模式。一体化管理模式就是专业化的物业服务企业受物业委托方的聘用，在市场化的要求下，对一定区域内实现统一的物业服务管理，服务内容为为业主提供（房屋修缮、保安服务、保洁服务和绿化种植服务等）常规的服务。当前我国最主流的物业管理模式就是一体化管理模式。

一体化物业管理模式中主要优势表现在对物业管理的辖区内的全体业主负责，将为业主提供全方位的服务与管理作为工作目标。将房屋修缮工作和保安、保洁服务、绿化种植都视作物业管理日常的工作任务，一体化物业管理模式并不依附于任何社会专业的物业服务企业而存在。一体化的管理模式下，物业服务企业的规模虽小，但是管理范畴大，这也体现了该物业管理模式的特点。为了确保物业服务企业的经济效益，需要进行一体化管理的同时，扩大物业服务的经营规模，以此降低服务成本，并且实现利益的最大化，这也为我国物业服务行业的发展起到推动作用。

《物权法》的颁布与实施，意味着我国的物业管理市场化得到进一步发展，物业管理制度使物业管理行业原有的管理模式向业主自治、专业化服务和物业管理经理人领导的物业管理方向发展，并且已经具有发展的趋势。由此可见，我国物业管理行业的转型工作是推动物业服务市场发展的必然之举。物业管理正在从原有的建管合一向分别管理转变，物业服务行业和房地产企业实行分别经营的模式；而物业管理模式由原有的一体化管理向多元化转变，根据对物业管辖的建筑类型、规模和等级的区分，选择最适合的物业服务管理模式。

2 物业服务企业管理模式的转变

2.1 一体化管理模式存在的问题

一体化是当前我国的物业服务行业中应用最为广泛的管理模式，但是对多年实行一体化管理模式的物业服务企业的工作进行分析，还是存在一定的问题，主要包括以下几点：第一个是由于物业管理模式的限制，将物业服务行业定位在为房地产开发企业做售后服务，这种管理模式无法体现物业服务行业的自身价值；第二个是一体化管理模式的实行无法针对物业服务区域的建筑规模和类型进行区分，将所有建筑规模和类型实行同一管理模式，这样的做法无法适应业主的不同需求；第三个一体化的管理模式对于小型的物业服务企业来说并不适合，它的实行会造成高成本，低效益的情况，往往一体化管理模式的实行会造成小型物业服务企业的入不敷出。

2.2 由一体化向管理型的转变

一体化管理模式的自身特点决定了其只适合在大型的物业项目或者大型的物业服务企业中实行。中小型物业服务企业不同程度受到自身经济条件和规模等影响，使物业服务管理的规模受限，在这种情况下，充分利用市场化机制，选择最适合中小型企业的管理型物业管理模式是必然的。近年来由于管理模式和自身条件的限制，很多中小型企业都面临着入不敷出的问题，这也体现了物业管理模式多元化发展的趋势。

当前形势下，管理型已经在我国的多个物业服务发展较为迅速的地区呈现。管理型物业管理模式宗旨是将物业服务的管理与具体实施进行分工，物业服务企业只负责管理，而对于房屋修缮、绿化等具体的施工交给外部企业，这样既保证了物业服务的成本效益，也保证了施工作业的专业性。对于中小型企业来说实施管理型物业管理模式有百利而无一害，这也意味着管理型的物业服务模式将成为中小型物业服务企业的主流管理模式；实行管理型物业管理模式，需要企业具备相关职业的管理人才，能够做到与业主的良好沟通，充分了解业主的服务需求，根据需求來制定管理计划，并且依照业主的要求选择专业性的服务公司。物业服务企业这时应该站在业主的角度上对服务公司的工作质量做好监督工作。就当前物业服务行业的价格水平来看，扩大物业服务企业的经营规模已经无法保证物业服务企业的经济效益。在这种情势下，物业服务行业需要创新管理模式，以适应社会发展的趋势。对国外较为发达国家的物业管理模式进行研究时发现，物业管理行业的专业化是推动物业服务行业发展的重要因素。如美国的住宅管理中，物业管理是以整个小区的管理为主，并且具体的服务内容则是在征求业主意愿之后决定，相关的服务工作也是由物业服务企业通过聘请社会上的专业人员来进行。由此可见，在美国的物业服务行业早已将管理型物业管理模式作为主流模式。

3 管理型物业管理模式的职业经理人机制

我国为了保证物业管理行业的管理和服务的水平，对发达国家的物业管理制度进行借鉴，并且结合我国的国情制定相关的制度。早在2005年就推出了物业管理师制度，并且在之后的两年实行该制度，在2007年就培养出了第一批专业型人才，形成了第一只隶属于专业化物业服务企业的物业管理师队伍。尽管注册物业管理师没有形成专门的工作机构，但注册物业管理师与注册会计的就业形式相同，都可以受雇于专业相关公司，由此可见，聘用注册物业管理师进行物业管理工作是未来物业服务行业发展的趋势。endprint

物业管理职业经理人是指受到相关企业的物业委托进行物业管理工作的职业经理人，通常职业经理人会根据业主的意愿来制定相对专业的管理工作计划，物业管理职业经理人可以以个人形式受业主委托完成物业管理工作，同时可以通过物业管理公司或者物业管理事务所与业主形成合约服务。

从物业服务企业来看，完成一体化向管理型的转变，可以为物业管理的工作人员释放压力，可以为物业服务企业减少对具体施工人员的专业培训工作的资金投入，在很大程度上节约了管理成本，而物业服务企业只需要做好具体工作的外包公司选择事宜，监督外包公司合同的履行情况，做好开发商、业主及政府相关单位的关系协调工作。这些工作的实施对管理人员的能力是一大考验，因此，物业管理师制度的推行为物业服务市场发展起到推动作用。

物业管理职业经理人制度的推行不仅在提升我国物业管理行业的管理水平上成效显著，也为物业服务行业的专业化发展提供了管理型人才，但是这种管理模式需要建立在物业管理职业经理人认证、注册和评价都相对完善的基础上。目前我国物业管理师的国家考试机制相对较少，这足以说明物业管理人制度的实行还是受限状态，并且一直处于完善的过程中。

4 业主自主管理模式在物业服务市场所占的份额

《物权法》中虽然在物业管理模式的选择上给予业主较大的选择权利，但是实际中却没有多种管理模式供业主选择。而很多专业服务公司对整体物业项目的承接活动在很大程度上受到相关法律限制，只能通过承接物业服务企业的外包服务项目，且服务比较单一，可见，其他类型的物业管理模式还不具备广泛应用的可行性。业主自主管理将会成为将来物业服务行业发展的新型管理模式，这种方式并不是第一次被提出，在西方的发达国家早已实行过此管理模式。

业主自主管理模式主要是针对规模小并且物业设置陈旧的住宅物业，且在全体业主协商的基础上形成的由所有业主共同承担物业管理事宜的形式。这种管理模式完全脱离了传统的一体化管理模式。这种管理模式的实行是通过全体业主参与，并且选举出具有管理才能的业主来负责物业管理事宜，可以说为全体业主选出执行物业服务的代表。业主可以根据管辖区域的大小，来配制相关管理人员，为了保证物业管理的专业性可以聘用专业的服务公司，并且对其履行的服务进行监督。

通过对我国物业管理行业的现状进行分析，证实业主自主管理模式的实行具有一定必要。以业主的角度进行分析，全体业主共同完成物业管理工作，可以有效提高业主对物业服务市场的认可程度，并且由业主组成的物业管理机构相对于社会上的专业物业服务企业的收费更加低廉。由于业主自身参与到物业管理的事宜中，对各项公共设施的维修费用不需要上门征集，而是主动配合上缴，这对提高物业管理的工作效益具有很大作用，從根本上避免物业与业主之间的纠纷事件发生。

5 结束语

物业管理行业法律的推行和物业服务市场发展趋势的双重作用下，致使物业管理模式发生转变，可以说物业管理模式的转变是物业服务行业市场发展的需求。本文中就对现有的一体化物业管理模式中存在的问题进行解析，并且阐述物业管理模式由一体化向管理型转变的趋势，通过分析一体化和管理型的工作模式，对未来的物业服务发展提出建议。

参考文献：

[1]宣夏春.中国物业管理模式转变及其动因研究[J].装饰装修天地，2015（10）.

[2]迟博.浅谈物业管理存在的问题及未来发展趋势[J].商品与质量，2016（7）.endprint