从我国住宅土地使用权到期续期问题思考法律空缺

王冉冉 杜晋国

摘要：现代社会，随着科技的迅速发展，生活日新月异。随之而来的是各种社会新问题的出现。当面对这些问题时，我们会发现由于法律的相对稳定性和滞后性，有些问题往往“无法”可依，这就为国家工作人员依法办事增大了难度。法律的不完善，法律空白的存在，使得许多社会问题难以解决，从而不利于社会的稳定发展，也有碍于我国依法治国的进程。

关键词：法律空白；土地使用权；依法治国

中图分类号：D922.3；F299.23文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）23-0095-02

在各国的法学理论与实践中，法律空白都是不可忽视的一个问题。任何法律都不可能包罗万象，穷尽变化极快的大千世界。在新华字典中，“空白”一词的最基本释义是指（版面、书页、画幅等上面）空着，没有填满或没有被利用的部分。顾名思义，“法律空白”即是指法律对于某些社会争端没有明文规定或者说规定不够具体明确，也可以说是法律之于社会问题的覆盖盲区。法律空白并不是现代社会的产物，我们甚至可以说法律空白是伴随着法律的产生而出现的，因为我们的社会是不断发展的，而法律却是相对稳定的。有很多学者都对“法律空白”做出了解释。卡多佐说过：“法律针对个案没有规定就是法律空白。”卡尔·拉伦茨也曾在他的作品《法学方法论》中提到：“法律漏洞是一种‘违法计划的不圆满性。”[1]

法律空白的存在，使得许多问题处理困难甚至不断积压。我国对于法律空白的理论研究似乎未成体系，基本都是出现一个个“社会首例”后，才发现诉求于现行法律法规似乎也难以解决，才发觉到法律空白的存在。本文将结合中国首例“住宅土地使用权到期续期”事件分析法律空白存在的原因以及弥补法律空白的过渡性解决措施。

二、法律空白存在的原因

（一）历史原因

勒内·达维德在他的《当代主要法学体系》中提到：“法律必须要有高度的准确性，在适用上要有高度的统一性和完整性，这个样才会有良好的法治状况。但任何一个时代、任何一个国家都不可能做到使其法典具有所有的优良品质，它总会有一些缺陷。”[2]大千社会变化多端，因此任何一个国家或者时代都很难做到使其法律包罗社会万象。中国的法律思想开始于春秋战国时期的法家学派，自此便与儒家思想一直贯穿于整个封建时期的社会发展。而古代的法律是围绕统治者的思想而制定的，法律的制定一切都是为了维护统治者的利益，民众缺乏法律意识。直到近代，受西方民主思想的影响，一些有识之士才认识到法律不该只是维护统治者利益的工具，法律更该成为公民维护自己权利与利益的工具。在这种情况下，中国才开始向西方学习，并急于制定一系列并不适合中国当时国情的法律。虽然很多法律被“照猫画虎”出来，但是民众的法律意识以及社会实情并不能与其相称。虽然建国以来的民主法律较之前有了突飞猛进的发展，但是由于缺乏稳固的法律思想基础，使得很多方面都易出现问题。因此，中国古代法律思想对现行法律思想的影响以及现代法律思想发展的不足，使得我国现行法律体系中很易于出现法律空白。

（二）社会原因

法律是人类社会一定发展阶段的产物。在人类原始社会漫长的历史中，没有阶级、私有制，也没有代表复杂社会组织和制度形态的国家和法律。但随着社会经济的发展，社会公共事务也比以往原始社会更加复杂和增多，原始社会中的极为简单的习惯已无法适应处理这些新事物的要求，这就需要产生一种新的行为规则，即法。由此看来，法律的产生明显晚于社会的发展，正是由于社会的需要，法律才应然而生，也就说明法律相对于社会发展是有滞后性的。在社会问题发生之前，人们往往无法预测到将会发生什么，也就难以提前在法律制定方面做好未雨绸缪的准备。特别是在当今信息网络技术高度发达，人们思想空前解放的情况下，新事物的发展速度之快几乎超出人们的想象，这更加說明了法律空白的存在是难以避免的。

（三）法律自身原因

从一部法律的制定到出台，需要经过仔细的斟酌、严谨的程序与谨慎考虑，这就注定一部法律的施行需要漫长的时间。而法律本身又具有相对稳定性，这就说明法律不可能轻易的跟随社会的变化而改变。同时，在很多事情发生之前，立法者也不可能考虑到社会各方面的问题。因此，法律自身的相对稳定性与法律制定者的主观原因也是法律空白存在的不可忽视的原因之一。

三、结合具体案例的分析：首例住宅用地使用权到期续期事件

（一）本案的讨论价值

土地出让制度是市场化配置土地资源的重要方式。该制度的建立极大地提升了土地资源的利用效能，在改革开放的进程中促进了我国城市经济的快速发展。然而，在发展的过程中，也出现了很多问题。住宅地使用权到期续期问题就是其中之一。在中国人的传统观念中，很大程度上，房子就等同于“家”。对于多数人而言，一生都在为拥有属于自己的房子奋斗。因此，房子对于中国人来说，至关重要，住宅地的使用权到期问题关系到居民的切身利益。温州部分住宅地使用权到期一例虽是个例，具有其特殊性，但这也许是对相关国家部门很好的警示，警示其需要未雨绸缪，提前出台相关法律，以免届期难以处理相关问题。

（二）本案基本情况

2016年4月16日，浙江温州一部分市民发现，他们在正常买卖二手房后却无法顺利完成交易，而原因是房屋所在的土地到期了。如果想要顺利完成交易，就必须要续期，也即缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。不少市民的土地证上写着土地年限为20年到期。据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗该情况房产。而从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权就已到期或将面临到期。而且，这次住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国也属于先例。

（三）案例分析

关于土地使用权的到期问题，我国物权法已明确规定“自动续期”，但通过何种方式续期，续期是否需要交纳土地出让金，以及交纳出让金标准等具体问题，在物权法中并未给出详细的规定，目前我国也没有出台过相关的法律解释。这是温州土地续期出现问题的最大原因。从此次事件本身来看，的确有其历史原因，因为这批住宅用地的使用权为20年，当时物权法尚未出台，相关法律也不完善。然而，在强调依法治国、建设中国特色社会主义法治国家的今天，如何尽快给出回应、解决争议，从而化解群众忧虑，成为了相关部门的当务之急。2007年颁布的物权法很大程度上的意义就在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用权到期了，公民合法的房屋所有权也不容剥夺。

然而，物权法却未给出自动续期的具体规定。比如，政府有无义务帮助住宅用地使用者实现自动续期？自动续期是否需要缴纳土地出让金？如需要缴纳，缴纳标准是何？若某些业主不愿缴纳土地出让金该如何规定？非住宅建设用地又该如何续期？不得不说，这些法律中留下的模糊之处已经开始影响到公民的生产和生活。一方面，土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心中，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧而总是惶惶不安。另一方面，也为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前，已经开始出现土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能顺利交易过户的案例。不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多类似纠纷与争端。

（四）过渡性弥补措施

2016年12月23日，《自然资源统一确权登记方法<试行>》新闻发布会由国土资源部召开，根据国土资源部副部长所表示，对于少数住宅建设用地使用权到期续期问题，国土资源部已出台过渡性措施。地方在相关法律安排出台之前，可以采用“两不一正常”的过渡性方法处理此类事件。即：一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权到期的，权利人不需要提出续期申请（即自动续期）。二、不收取相关费用。三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，可正常办理房地产交易和不动产登记手续。之所以是过渡性措施，一方面是由于温州出现的住宅用地使用权到期事件，属于个别情况，有其特殊性；另一方面是国家相关法律还尚未出台，各地方行政管理部门先按此办法操作，解决已出现住宅建设用地使用权到期问题，以便权利人办理住房交易、过户和不动产手续登记。[3]

四、结语

解决温州住宅用地使用权到期续期一案的过渡性措施，虽不是解决法律空白的根本性措施，但也可以说是为我国法律空白的弥补提供了一个不错的参考。首先，这种过渡性措施能够解决相应社会问题，不至于导致问题的积压以致引起社会秩序的混乱。其次，过渡性措施具有很强的针对性，并且可以即刻应对个案问题，从而为立法工作者留出缓冲期，为他们争取到更多时间去全面考虑相关问题，使其做出更科学的应对措施，找到从根本上解决相关方面法律空白问题的方法。因此，我认为这种过渡性措施不失为解决“社會首例个案”、暂时性弥补法律空白的可行性措施，也适合我国社会的发展。当然，这只是暂时性的解决方法，要想真正从根本上弥补法律空白，还需要立法者更多的努力。

[参考文献]

[1][德]卡尔·拉伦茨.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2003：251.

[2][法]勒内·达维德.当代主要法律体系[M].漆竹生译.上海：上海译文出版社，1984：109.

[3]王文锦.土地使用权到期，你的房子咋处理[J].理财，2017（2）：59.