爱买房的中国人想在东京买买买

陈墨

日本不动产研究所的慎明宏认为，中国人依然高涨的购房热情部分来自对房地产价格下滑的经验不足

原本，赵婷是想在北京买房的。

2016年5月，她卖掉了40平方米的老宅，打算换一套大房子。四个月里，赵婷看中并付了定金的房子涨了70万。房东反悔了，在微信上拉黑了她，定金也没有退还。

赵婷只好一边租房住着，一边和房东打官司。

赵婷不懂股市，也懒得研究基金，手中的200多万元现金带给她巨大的不安定感。在日本做房产中介的朋友建议她考虑去日本买套房。“中国人去日本买房不需要什么资质”、“从选房到签约都由中介沟通负责”、“购房流程往往两个星期就能完成”，而位于大阪的20平米左右的小公寓，只要40万人民币左右，赵婷心动了。

相比赵婷的无奈，媒体人陈阵在日本买房则是主动出击。

2010年，因为雾霾，在北京市中心生活了15年的陈阵举家搬去大理，开了一家客栈。

起初，大理是他心中的乌托邦—逃离城市的人互不问名，每天喝酒唱歌。后来，外地人的涌入推动了大理的房价，“大理好像成了北京的一个区，遍地是京牌车”。陈阵想找一个地方重新开始，2016年8月，他看中了日本京都。

陈阵委托中介找到了一处独栋木质别墅，地处京都西郊岚山风景区内，一共花费人民币70万元。

不久后，赵婷也在日本买了房—在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手续费在内总计40万人民币。这间建于80年代的公寓和日本大多数房子一样，是精装修。

据一位在日本从业7年的华人不动产中介介绍，自从近两三年“北京房价超过了东京”，中国大陆居民开始大批赴日本买房。据相关数据显示，2014年8月，相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西，每平方米售价约2.3万元。同年，北京市涨幅最低的通州区，均价已接近3.1万元/平方米。

加上东京成功申办2020年奥运会、日元贬值、东京和大阪拟开设赌场度假区等利好消息，从2015年下半年开始，大量来自中国大陆的投资客涌入日本。

根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人的第四大海外购房目标国家，这些购房者半数以上来自上海和北京，预算多在60万～120万元间。

日本方面的资料也显示，中国大陆居民已经超越香港、台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大客群。

买房就像“网购白菜”

从决定在日本买房到买到房子，赵婷一次日本也没有去。

在日本买房的整个过程干脆利落，从选房到办手续，包括往返邮寄文书在内，她只用了一个月，不需要和房东打交道，全由中介代办。

一位在日华人中介透露，在日本，平均一套房的成交时间是半个月。一些位置好的房源放出来，常常5分钟就被中国人抢走。大部分中国投资客压根儿不来看房，通过谷歌地图看看位置，中介发图或视频看看房子外观，就果断下单购房了，“就像买白菜似的，还是网购白菜”。

中国购房者的数量激增直接促进了日本华人房产中介的兴隆，一家在大阪的华人中介公司索性在上海、北京开设了办事处，年初至今，该公司已经卖出900多套房子，绝大部分买家是大陆客户。

但无论购房的流程多简洁、便利，还是有需要提防的地方。

陈阵亲自到日本签约，按照惯例，买卖双方都应向中介缴纳相当于房价3%的服务费。华人中介告诉他，因为原房主要缴纳遗产税，所以对方的中介服务费也由陈阵负担，陈阵爽快地同意了。长住日本的朋友得知此事后，帮他找了个翻译，签约当天直接与房主沟通，揭穿了中介想两头收费的骗局。

有时，一套房源信息挂出，有人询价时，中介会推说房子已经卖出，推荐附近相似的另一套。还有的中介以低价买下房源，转手加价卖给客户。中介透露，在北京，地铁站周边步行10分钟都算近，但在日本，“离地铁10分钟以外就根本不要考虑了”。相差幾分钟的路程，在日本的价格就是天差地别。

了解日本房产市场的人说：“一些华人中介会钻空子坑人，中国客户往往被骗了也发现不了，因为即便被骗了，和大陆比起来还是便宜太多了。”

日本的房价如此便宜，很大程度上是因为日本人不爱买房。尽管日本政府用极低的贷款利率给予鼓励，仍难以激起国民买房的热情。

尽管近年来日本的房价有所上涨，但也只有30年前的一半。1985～1990年，日本流传“土地神话”，东京地价高到可以买下整个美国的土地。1991年，房地产泡沫破裂，房价3个月暴跌65%，股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，日元也开始了持续20年的贬值，日本人一夜间改变了在海外疯狂消费的作风。

在这个时期成长起来的日本人逐渐养成了不婚不育不买房的“低欲望”习惯，此外，由于日本的工作流动性大，企业支付高额的租房补贴，人们便更不愿意被房子绑架。

有调查显示，日本人平均买房年龄为41岁，日本内阁2015年发布的《住宅生活相关民意调查》结果显示，约有四分之一的日本人认为不买房也无所谓。

赚大钱很难

买下日本人不爱买的房子，然后租给日本人住—这是多数中国人在日本买房投资的方式。他们无法“炒房”，根据日本的相关规定，房子五年内转手，增值部分的30%～40%需要缴税，5年后转手，税收也高达增值部分的1/5。

与国内买房看重涨幅不同，衡量在日本买房是否划算，最重要的一个概念是租售比—就是房屋租金与房屋价格的比值。日本低房价高租金，扣掉管理、修缮、缴税等各项费用，租售比能达到5%左右。买房出租，20年回本。与之相比，北京房子的租售比只有2%上下。

赵婷购买的大阪公寓自带租约。国内的房子撕扯了一年多还没拿到赔偿，她在日本的公寓已经开始收租了。通常，中国购房者由中介负责收租、交税，再按月份或季度给中国客户汇款，有的“土豪买家”干脆把钱放在中介，来日本旅游时用。

做研究投资的水湄测算过日本购房收益—大约等同于购买一个年化收益率6%左右的理财产品。

家住上海的水湄2014年第一次去日本旅游時就动了买房的念头。尽管有能力买房，水湄在上海依然选择租房。她租住在公司附近，每天沿着开花的小路步行5分钟上班。她认为房子居住和投资的功能是分开的，居住舒服最重要，投资则要考虑回报。

她在日本买了三套房子，大多选择地处大阪核心地段、靠近地铁的小公寓。这种房型最易出租，面积在20平方米左右—日本房子没有公摊面积，赠送阳台，这种大小的公寓能满足独居需要，全套价格在人民币50万～60万元之间。“我没把日本买房与国内买房对比，而是当做投资品，是家庭资产配置的一个选择，对比的是国内理财产品。”她说。

旅日24年的华人学者、东京《中华新闻》主编姜建强说，在日本核心地段投资买房，可以小赚。除非成片买，否则赚大钱很难。

为了能通过租房收获更多的回报，国人也充分地发挥了创造力，有人专门买死过人的凶宅用来出租，因为这种房子价格低，投资回报率更高。

还有中介员工和8个客户集资，筹了1.4亿日元（约合人民币843万元），买下3层楼8个房间，委托专业公司经营开办民宿，每年有近60万的租金收益，9个人的名字按照出资股份从高到低排列在房产证上。

除了相对有限的回报率，日本社会的老龄化、少子化，也是很多中国投资者需要面临的“未来风险”。“今后日本住宅显现出的一个趋势是：白送恐怕都没有人要。”姜建强有些悲观地写道。

2016年年初，有个日本人来到姜建强供职的报社，要刊登广告，以每平米5万日元（约合人民币3200元）的价格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位于新潟县的滑雪观光胜地，曾经租借给游人居住。如今日本经济不景气，滑雪胜地变得冷冷清清，公寓也鲜有人租住了。但固定资产税、管理费、修缮费、水电煤等仍要照付，原本用来盈利的房子反倒成了无底洞。

广告刊登一个月后，房子降价出手了，以3万日元（约合人民币1900元）的价格卖给了中国人。上世纪80年代，日本经济泡沫破灭前，这套房子的价格是7500万日元（约合人民币450万元）。

空房率越来越高，无人居住又要不停交费的房子被日本人视为烫手山芋。2015年，日本甚至出台《日本闲置住房的特别措施法》，规定日本地方政府可建议或命令对治安及防灾造成问题的空房的所有者，对房屋修缮或拆除。

也许正因如此，日本人始终以冷静的姿态看待不断涌入的中国购房者。日本不动产研究所的慎明宏认为，中国人依然高涨的购房热情部分来自对房地产价格下滑的经验不足：“对于一般的中国国民来说，‘房地产神话依旧会持续。”

买的不只是一个房子

每个在日本买房的中国人都知道收益有限，但这无法阻止更多的中国人去日本买房。对中国的购房者而言，他们在日本买到的并不只是一个房子。

日本的房子是永久产权，即便是十几平方米的小公寓，也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。一对中国小夫妻卖掉了上海的婚房，买了公寓移民大阪。他们在帖子里感慨：“我们终于有了一块永远属于我们的地皮。”

从2015年4月起，日本放宽外国人在日创业限制。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证，取得该签证，即可加入日本的社会保险体系，在医疗、养老等方面享受同等的国民待遇。

同年，日本NHK电视台制作了《购买东京的中国资金—房地产的爆买和投资移民》纪录片。片中，一位做生意的父亲表示尽管过着富裕的生活，但一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外，因此，他决定在日本买房、注册公司，办理投资签证，让孩子在日本读高中。

家门前的公交车8：35准时到，不会早也不会迟。小诊所就能提供专业的医疗服务，加入日本的医疗保障系统，70%的费用报销。2016年全家去马来西亚过年，房子半个月没关门，回来什么也没少。

一对上海夫妻注册了公司，准备带着上幼儿园的孩子移居日本，做出这个决定最直接的原因是，他们租住在孩子就读的贵族幼儿园学区，这让孩子被家里买房住的小朋友看不起。

另一对上海的中年夫妻，2017年3月在日本投资房产后，妻子检查出肺癌，夫妻俩随即办理经营管理签证，让妻子留日治病，享受日本的医疗保障和服务。

前不久，北京的一对老夫妻也找到房产中介，准备去日本养老。他们打算卖掉北京的一套房子，去日本买10套小公寓出租，足够老两口活得舒服。

也有人有顾虑：“即便能在日本享受国民待遇，但作为外国人，要如何真正走入日本人的内心？”一位接受采访的中介听了十分惊讶：“我们干吗要走进别人心里？”

（应采访对象要求，文中赵婷为化名）

来源：每日人物（微信公众号meirirenwu）