刍议房地产税收问题

贺少博

摘要：随着房地产事业的迅猛发展，房地产税收与日俱增，已经成为了地方税收的重要来源，并日益成为地方财政税收的中流砥柱。但纵观房地产税收现状，仍存在一些问题，给房地产税收的征管带来了难度，阻碍了房地产业的正常发展。鉴于此，就必须从房地产企业实际出发，结合我国税收现状，采取积极的态度予以应对，解决房地产企业税收征管中存在的一系列问题。

关键词：房地产 税收 征管

纵观房地产市场的税收征管现状，仍存在着一些亟需改进的地方。在房地产企业方面，纳税意识不强，企业核算不规范。在政府方面，政策宣传不足，征管力度欠缺，违法打击不够等，这些都限制了房地产税收管理的有序进行，阻碍了房地产行业的正常发展。因而，针对房地产行业存在的问题积极应对，找到合理的强化手段是当务之急。

一、我国房地产行业税收现状分析

（一）房地产企业纳税意识淡薄。实践中，政府以招商引资的形式吸引了众多房地产企业，并予以了相关的税收优惠政策。但部分房地产企业对于优惠政策理解不透彻，曲解了真正含义，单方面认为和扩大了税收优惠政策，对预收房款、以房抵顶工程款等方面税收政策理解偏差。大多数房地产企业重建设，轻税收，没有深刻认识到及时缴纳税款的重要性。思想上的不重视使得房地产企业未摆正纳税位置，对于的主动了解和主动学习不足。

（二）房地产企业财务制度不完善。在房地产企业中，部分存在着财务制度混乱、收入不实的问题。实践中，预收房款是大多数房地产企业的通行做法，但因为缺乏正式的发票，因而为数众多的房地产企业仅将预收款挂于账面，而未作收入处理。更有甚者的预收款在账面都未体现，造成了无账可查的局面。与此同时，由于房地产建设所延续的工期长，难以做到及时的结算。在成本核算方面仍按照收付实现制进行，对于某些未转收入提前列支，没有严格遵循成本与收入的配比原则，使得成本虚增。在此情况下，企业的真实盈亏状况难以体现，也就无法确定征税金额。

（三）税务人员素质不高，违法处罚不严。在税收实践中，由于地方税务机关疏于对税务人员的管理培训，使得其专业技能难以与不断发展的税收实际相适应。在纷繁变化的税收状况面前，传统的征管方式和征管手无法达到正确、合理征收的目的。因而税务人员的整体素质的欠缺，给偷税、漏税等行为以可乘之机，大量税源流失，既阻碍了地方财政收入的发展，给房地产企业的长远发展埋下隐患。

与此同时，在对偷逃税的处罚方面，我国现有政策和实际操作大多以缴纳罚款为主，以罚代刑的方式使得企图偷逃税者存有侥幸心理，采取各种手段少缴和不缴税款，其一旦得逞便将对国家整体经济的发展带来众多不利影响。

（四）税收征管体系不健全。与其他企业相比，房地产企业的会计核算十分复杂，加之涉及的税种多，纳税人意识薄弱，税务征管手段落后，对违法行为的处罚不严等因素，造成了房地产税收征管体系的不健全，加大了征收的难度。深入分析房地产税收征管体系，可以发现，其不健全主要源于三个方面的原因。首先，征收管理不衔接，其次，征管手段落后，再次，在发票方面的控管力度不强，从而影响税收征管的正常进行。

二、强化房地产行业税收征管的方法

（一）加大宣传，强化服务。在宣传方面，税务机关可以通过多种形式的策略達到强化宣传目的的作用。在具体操作中，可以印制宣传单页、宣设置传栏等形式进行流动宣传，将税收知识主动送上门，面对面，手把手地予以讲解。还可充分调动媒体和网络的力量，发挥它们在信息传达方面的便捷条件，对有关税收政策进行解读。与此同时，为加强宣传效果，可通过组织有奖竞答等形式，充分调动社会积极性，将公众吸纳入知税、懂税的队伍中来，实现宣传效果的最大化。

（二）完善征管措施，加大检查力度。为了实现税收征管的全面有效，税务机关可采取分户管理的模式，同时，加强对发票的管理，将发票的核查作为日常检查的内容之一，确保发票金额与房屋的实际销售价格相一致，并制定严格的核查规范，针对查处的问题予以严厉打击。同时，要严格对待预售房款的票据，将其纳入地税发票管理体系之中，以合理确定计税金额。

税务部门要加大日常检查的力度，对于查处的涉税违法行予以为严厉打击。针对挂靠户、无证户和承包户等进行重点检查，严格监控私自交易行为。与此同时，还要做好专项稽查工作，以楼栋为单位，通过逐个清查找出偷逃税企业。

（三）协税护税，联合管控。全面完成房地产税收征管工作，必须在多个部门的努力下才能实现，通过房管、土地等部门的支持共同做好税收征管工作。因而，各个部门要在各司其职的基础上密切联系。要建立全面的护税协税的网络体系，及时进行信息的传达和共享，在日常工作就出现的税收征管问题及时及时的沟通交流，通过联合监控强化对税源的动态管理。税务部门要加强与房管部门和土地部门的合作，在各司其职的基础上密切联系。对于房地产企业的相关涉税材料要做到信息的共享。通过三位体的管理体系的构建，对房地产企业实现全面的监控管理，及时掌握其动态变化。

（四）建立健全房地产信息库。税务部分要制定详尽合理的信息采集规划，全力采集房地产企业的有关涉税信息，在整理归纳的基础上建立房地产信息库，详细记录房地产的权属转移、识别号码、四至坐落以及其他基本信息，做到对房地产企业的全面掌握和全程监控。通过信息库的打造形成对涉税信息的有效处理和对税源的实时监控。与此同时，在土地、房管等部门的支持合作下，实现信息的互通和共享，及时更新信息库，对房地产企业实施动态管控。

三、结余

房地产行业的繁荣发展给地方财政税收带来了巨大帮助，但由于各种问题的存在，给税收征管造成了困难，也扰乱了正常的市场秩序和房地产业的健康发展。鉴于此，就应对房地产行业的税收征管方法予以改进，确保房地产税收征管的有序进行，避免偷漏税问题的出现，促使房地产业的健康发展。