房地产行业融资风险及控制探究

丁晨

房地产行业是经济中的重要行业，在国民经济发展中起着重要作用地产行业是典型的资金密集型行业，其以投资大、风险高、供应链长、区域性强著称，房地产行业对原材料消耗型、物质加工型、生活消费性、服务性产业的增长拉动明显。同时也是银行授信的主要投向之，房地产授信通常以单笔投放金额大，授信规模攀升较快，因此银行资产的安全性与房地产行业的投资风险存在较强关联性。

一、 前言

银行主要在房地产行业的开发、经营、流通和消费领域投放贷款。银行信贷资金主要在房地产企业经营的全过程给与信贷支持。授信资金通过土地一级开发阶段、房地产开发阶段和房地产销售阶段在三个阶段的资金循环中，银行信贷资金在逐渐回收，任何一个环节出现问题都会使信贷资金风险转化为实际损失。

二、风险的类别

1.行业风险。在国家产业政策、市场信息披露和关联交易担保等风险统称为房地产行业风险。房地产企业常出现资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险，相关资金链断裂都可能引发整个行业的连带效应。由于政府部门在房地产开发商资质审批和项目开发审批等环节需行政审批的事项较多，另外与房地产各环节税费科目也众多，可见行业政策调控信号明显。

2.信用风险。信用风险有企业信用风险和消费者信用风险。一些房地产企业为的获得银行融资，向银行提供虚假的财务数据的经营情况来遮盖真实资金实力问题，为甚至隐瞒民间借贷、关联企业资金串用等问题，企业信誉较差、违约概率较高。消费者信用风险主要发生于购房者自身的财务状况恶化或对房价看跌，无法或拒绝归还贷款超过期限。

3.市场风险。房地产项目的市场风险是普遍存在的。每个房地产项目由于地段不同、市场定位不同会影响到销售去化速度快慢，关系到房地产企业资金流的回流周期，银行需要和当地同类项目、区域内类似楼盘做出预期判断，避免项目后期陷入销售困境。

4.操作风险。操作风险在贷前、贷中和贷后均不同程度存在：贷前有项目前期调查不严的风险，对项目的自有资金来源、项目运作能力和项目合规性等审查、把关流于形式：贷中存在抵押物风险，包括评估、登记、贬值和处置环节，有评估机构存在故意抬高房产评估价格、抵押物重复抵押、一物多押、抵押房产转让或出租等情形，抵押权形同虚设等风险。贷后存在项目现金流监督不力的风险，房地产企业频繁挪用项目信贷资金和销售回流资金风险。

三、房地产风险的判断指标

1.生产类指标

房地产的高度投机行为和地价的快速上涨，是由于房地产开发规模日益增加、投资规模的日益巨大、投資的收益率很高等因素造成的。可以说，这是产生房地产泡沫并且导致市场过热的重要原因。这种状况可以用房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资回报率、土地供应增长率等指标来表示。

2.交易状况类指标

通过房地产市场的具体交易状况，我们可以得到该市场是否存在严重的投机炒作等信息。比如通过考察商品房销售的增长幅度、商品房销售额的增长速度、土地转手速率等相关的指标，就能够判断房地产市场交易是否安全有效地运行。

3.消费状况类指标

商品房和土地的不断增值，是由于地产过热，大量资金涌向这一行业，导致预期房价的不断升高，倒卖现象的增多而造成的。其判断的标准大多为以下内容：商品房价格增长幅度、地价增长幅度、房价收入比等。

4.金融类指标

当前我国房地产开发的大部分资金来源于商业银行，银行资金助推房地产泡沫的形成，因此，可选取货币供应增长幅度、房地产贷款增长幅度、住房按揭贷款利率、中长期贷款利率等金融类指标预测房地产泡沫是否会产生。

四、房地产信贷风险防控的措施及建议

我国房地产市场尤其是二三线城市目前正处于去库存化的新阶段，授信银行应高度重视其潜在的风险。为防控房地产信贷风险，亟需关注以下几点：

1.准确解读政策变化。首先是加强对区域房地产政策的研究分析，准确判断行业政策对房地产市场的影响。其次是加强对重点地区、重点数据的监测，把握所在区域的房地产市场的动态。

2.严控房地产市场准入。对房地产客户及规模总量控制，分类管理。首先的合理把握房地产贷款投向、规模以及把握投放节奏。其次实行实行区别化的房地产项目信贷营销，将投放区域和产品进行分类管理，理性减少对过热市场区域的贷款投放。

3.加强行业风险防范。从房地产的每个流程环节，从房地产项目初期建设、销售、资金回笼到偿还银行贷款实行全过程风险防范，认真做好授信前调查工作。首先严格审查土地性质为出让或者划拨，是否涉及农用地、对比的土地价格是否合理。其次确认土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，“四证”办理流程及是否齐全，尤其要注意核实项目建设与“四证”内容一致。

4.分析企业还款能力。企业还款能力从财务指标和非财务指标两方面分析，财务指标方面需认真测算企业还款能力的指标体系。如资产总额、资产负债率、总资产利润率（RoA）、净资产利润率（ROE）、现金流量、应收账款周转率等关键指标。非财务指标方面：需要考察企业信誉，通过对企业过去的开发情况，如完工项目质量、归还银行贷款情况、商品房销售情况、为购房者办理个人房产证和土地证情况等的综合考察，强化对房地产企业及关联方的筛选。

5.完善落实贷后管理。银行控制授信风险风险缓释措施通常采用追加母公司连带责任担保及项目实际在建工程、土地使用权抵押来实现最终风险的控制。实时监控整个房地产项目的建设、销售过程，及时掌握项目销售进度情况及企业资金回笼情况，督促房地产开发商按实际的销售收入比例及时还款，建立完善的项目建设、销售、资金结算情况的检查制度，加强同房管处、国土局等登记部门的联系，指定专人、双人办理，交叉进行。定期或不定期进行贷后跟踪检查，旦发现问题，及时采取相应措施。

市场运作证明，房地产市场的行情冷暖会导致银行业资产质量出现较大波动，房地产行业的风险会直接或间接地向关联行业迅速传导，因此应关注相关风险及时采取措施，减少必要的损失。