新常态下我国房地产经济发展的思考

洪亮

摘要：在我国经济进入新常态，房地产经济仍对国民经济具有重要影响的背景下，警惕房地产泡沫，关注和控制房地产及关联行业的风险就显得尤为重要。本文正以此为出发点，在简要分析了房地产经济对国民经济发展所发挥重要作用的基础上，对经济处于“三期叠加”阶段下，我国房地产经济发展的现状进行了简要概括；并总结了现阶段房地产经济发展中存在的主要风险和问题，最后在此基础上提出了一些建议。

关键词：经济新常态；房地产经济；房地产行业风险

引言

房地产行业可以说是21世纪以来我国发展最快的行业，房地产业增加值占GDP的比重由2004年的4.5%上升至2015年的6.1%，对拉动经济发展具有重要作用。根据国家统计局的统计口径，房地产业核算的活动包括房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自由住房服务；许宪春等（20151l根据统计和国民经济核算理论，将房地产经济概括为房地产投资、房地产生产和房地产消费三个领域的经济活动；由于上述两种分类方法覆盖的经济活动基本一致，因此下文中并未进行区分。

在过去的十多年中，伴随着中国经济的快速发展，房地产行业也经历了发展的“黄金时代”。而当前我国经济处于结构转型和增速放缓的重要时期，房地产业的发展也进入关键阶段，在此背景下对房地产经济的发展进行分析和思考对我国的经济发展具有重要意义。

一、房地产经济对国民经济发展具有重要作用

房地产经济对国民经济发展的重要作用毋庸置疑，以房地产业为起点，其发展能够从两个方向上带动产业链条中工业、建筑业、批发零售等众多上下游产业的联动发展。仅从表1中的国家统计局数据便可以看到，房地产行业增加值占GDP的比重在2008年以后基本保持在6%左右，虽然与其他行业相比这一数值并不具明显优势，但如果考虑到与房地产业关联最密切的建筑业增加值，两者合计的比例则达到12%左右，这还没有考虑房地产业对工业和批发零售等其他行业的拉动作用，可见房地产经济发展对国民经济发展的巨大推动作用。

此外国内学术界的大量理论和实证研究也已证实，房地产经济的发展对拉动国民经济的增长具有重要作用：黃忠华等（2008）的研究表明我国房地产投资和经济增长之间存在相互反馈的关系；李玉杰和王庆石（2011）的研究表明，房地产业开发通过建筑业对经济发展具有较大的间接拉动作用，对金融保险和批发零售业的带动效应也较强；许宪春等（2015）的研究从房地产投资、房地产生产和房地产消费三个方面，系统全面的分析了1986-2013年间我国房地产经济对国民经济发展所发挥的重要作用。

二、新常态经济背景下，我国房地产经济发展的现状

目前我国经济正处于“三期叠加”阶段，去产能、去库存、去杠杆的压力明显。2015年底推出的以三四线城市为主要对象的楼市去库存政策，目的在于扩大有效需求，加快城镇化进程，但却引起了部分一、二线城市房价大幅上涨，使得房产投机的苗头再次显现。参与投机的逐利资本会成倍的增加房地产行业的杠杆，房产和金融市场的虚假繁荣景象会对实体经济的发展造成不利影响，同时也对居民的基本生活带来沉重的负担。为严防房地产市场的泡沫风险，今年9月30日-10月7日，国内先后有19个一线及热点城市出台了限购限贷的措施，本轮政策调控是否取得了预期的效果，还要等到10月份房地产行业相关数据更新才能知晓。但已有学者对此前的几轮房地产调控措施进行了研究，研究结论值得引起实务界的重视：吕江林（2010）认为行政限购和信贷约束能够抑制短期投资需求，但长期来看则需通过推出保障房、廉租房和房产税来促进形成合理的住房价格体系，保持不同类型住房的供求平衡；冯科（2012）的定量研究发现，房地产限购会推高租赁市场和其他投资市场的价格，同时对刚性需求者、投资性需求者和改善性需求者的福利均造成损失，且损失程度由高至低；张德荣（2013）的研究发现限购政策仅能够有限的抑制房价上涨，且其效果依赖于政策的持续性。此外，学术界的研究结论普遍认为长期的行政限购会对经济产生不良影响。

重申房地产经济对国民经济发展的重要性，分析房地产经济发展的现状，反思房地产经济发展中存在的问题，才能够在合理实施调控措施挤压房地产经济泡沫的同时，保证房地产行业的稳定发展和运行，发挥促进实体经济发展的作用。

三、目前房地产经济发展中存在的风险和问题

房地产泡沫是世界各国房地产经济发展中面临的最大风险，我国当然也不例外。房地产泡沫是指房地产投机引起的房地产价格严重背离其价值，通常与货币供应量在房地产经济系统中的急剧增加有关，故与金融杠杆密切相关。上世纪90年代初，日本房地产泡沫的破裂导致日本经济进入了萧条时期；2007年的次贷危机也与房地产行业的高杠杆密不可分。

目前有部分媒体和学者认为，我国房地产市场规模是有史以来最大的，已超过1994年的日本和2008年的美国，对经济增长和金融发展存在重大不确定影响。这种担心主要是源于大量资金进入房地产经济可能会导致实体经济的资金来源受到限制，从而制约实体经济的发展。但就我国目前的信贷数据来看，资金流入房地产经济并不是导致实体经济融资需求不足的主要原因。。另外，国际上通常以房价收入比衡量房地产泡沫水平，我国房价收入比处于超常规区间的地区主要是一线城市和部分二线城市，这些地区的共同特点是经济都比较发达、就业机会较多、医疗和教育等公共资源质量较高。因此从资源供给和需求的角度分析，我国区域经济发展不平衡引起的人口单项流动是造成上述地区房价过高的重要原因，简单地从房价收入比断言房地产经济存在泡沫的说法就略显苍白。

四、总结

虽然目前对于房地产市场是否存在泡沫的问题仍存在争议，但我国房地产经济中存在的杠杆风险，以及经济发展结构不合理对房地产经济和国民经济健康发展造成的影响是不容忽视的。仅仅依靠限购、限贷措施在短期内确实能够有效降低投机性需求，一定程度上缓解一线城市和部分二线城市高企的房价，但想要从根本上降低对这些城市房地产的狂热追捧，仅从行政限制上人手是无法达到效果的。只有配合经济结构调整的相关政策、在推进产业转移的同时，支持和鼓励房地产开发企业到相关地区进行开发活动、整体改善我国区域经济发展不平衡的现状以及由此造成的资源分配不平等和人口单项流动问题等，才能从根本上使部分城市疯狂上涨的房价回归理性区间，真正抑制房地产泡沫的滋生，同时也有利于我国房地产市场的理性和健康发展。