“商住房”还能起死回生吗

黄志龙

“商住房”市场规模和价格的一路狂飙，已严重影响到房地产市场的长期健康发展。过去近十年针对住宅市场的调控效果，都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了，也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。

3月份以来，全国范围内房地产调控层层加码，特别是北京“商住房”市场遭到了“3·26新政”的核弹攻击，随后广州及时跟进，实施了与北京相似的“商住房”调控政策，这让投资者感受到了前所未有的寒意。那么，全国范围内的“商住房”政策、价格和市场前景怎样，是几乎所有投资者和自住者关注的焦点。

“商住房”长期处于政策和法律的“灰色地带”

要讨论“商住房”前景，首先需要从“商住房”的法律地位和发展历史说起。按照1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在，这也是本文和大多数分析文章在“商住房”上加上双引号的原因。

然而，在北京、上海等一线城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以来，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点。

少数项目还打“擦边球”式地引入了民水、民电甚至民用天然气，个别项目甚至还可以落户。

从需求层面来看，2010年以来，北京、上海等一线城市出台严格的住宅限购政策，“商住房”由于不限购而变得更加抢手。特别是在房价一路上涨的大环境下，“商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选，同时也不可避免地成为炒房者的“天堂”。

对于“商住房”的风险，决策部门早有提示。2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定，应谨慎投资。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

然而，出于利益驱动和迅速回款的需求，再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严，大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售，相关风险被各方选择性忽视了。

三方面原因促使北京对“商住房”痛下杀手

等到2017年3月26日，“3·26新政”出台，对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”，个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失。那么，北京为何会对“商住房”痛下杀手，“3·26新政”出台的原因和动机又有哪些？

首先，“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，漲幅为254%，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米，最近“3·26新政”时，已涨至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。“商住房”市场规模和价格的一路狂飙，已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展。

其次，“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。不可否认，在无资格或无能力购买住宅情况下，许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”的选择。然而，在天量交易规模下，由于不受限购政策影响，“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。特别是在被誉为“北京楼市风向标”的通州楼市，投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”的现象并不鲜见。因此，过去近10年针对住宅市场的调控效果，都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了，也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。

最后，“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。按照最新发布的《北京城市总体规划（2016年～2030年）》（草案），至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此，疏解非首都功能和低端产业，将成为未来北京市城市发展的既定方向。“商住房”土地作为商业用地，本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业，却被改造成为低端产业和外来群体相对集中的区域，这显然与北京产业转型升级的要求不符。

全国“商住房”市场将发生哪些变化？

“商住房”作为住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋，在合规过程中，“商住房”的价格、市场格局也将发生深刻变化。

首先，全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前文所述，“商住房”在土地性质上属于商业地产，作为普通住房出售始终处于政策灰色地带。虽然目前笔者无法断定还会有哪些城市会跟进实施北京“商住房”新政，但从北京今年以来封堵“假离婚”、虚假收入证明等政策漏洞的方向看，全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋，这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。对于普通投资者而言，“商住房”合规的利剑将始终高悬，何时落地要看政策的需要。如今年以来，上海市已经暂停了“商住房”的网签，停止了“商住房”的上下水、用电等配套设施，由此可见，上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性不小。

其次，“商住房”持有者将以企业和机构为主。近年来，决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确，思路也越来越清晰。今年的中央经济工作会议公报特别强调“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。2016年6月国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该文件强调“充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”，以此作为“培育租赁住房供应主体”的首要举措，同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策。因此，开发商在建和未售出的“商住房”出路将是：由房企自持，或出售给住房租赁企业；同样，一部分个人持有的“商住房”将以合适的价格出售给住房租赁企业，或者自住和出租。

最后，一线城市“商住房”价格下调的底线为50%左右。之所以做出这一判断，有两方面的原因：一是“商住房”的贷款比例为50%，一旦价格下调幅度超过50%，将触及商业银行的边际安全线，增加金融机构的房贷风险，这是决策部门所不能容忍的；二是从投资价值看，经过过去一年多的价格飙升，北京、上海等一线城市“商住房”的租金回报率仅为1.5%～2%，如果价格出现50%左右的下降，“商住房”的租金回报率将上升到3%～4%，接近银行长期存款的利率水平，一部分已持有“商住房”的个人投资者将出现“炒房”向“租房”的转变，也能吸引万科这类有意进入长期租赁市场的房地产企业资金进入，以获取长期稳定的投资收益。