轨交站域办公空间分布及使用状况分析
2017-08-01张馨匀
张 馨 匀
(中船第九设计研究院工程有限公司,上海 200063)
轨交站域办公空间分布及使用状况分析
张 馨 匀
(中船第九设计研究院工程有限公司,上海 200063)
通过调研上海中心城区四个办公空间主导的轨交站域500 m范围内写字楼分布及使用状况,对工作人员通勤方式、空间使用饱和率、办公行业的水平分布及垂直分布四个要素进行了分析。研究发现:通勤方式的选择和办公业态关联度较大;甲级写字楼空间使用效率明显高于乙级写字楼。通过不同案例的比较,得出轨交站域办公空间分布及使用状况的规律,并提出相应建议。
轨交站域,办公空间使用,办公空间分布,空间使用分析
1 研究内容与调研结果
1.1 研究对象
本文拟选择上海内环以内的四个办公商务区为研究对象,分别为:江湾—五角场体育场站域、静安寺站域、徐家汇站域、陆家嘴站域。
通常情况下,一个区域范围内甲级商务写字楼数量越多,该地区的商务机构影响力就随之增大,在经济上对城市的影响力也会随之增强。本文将商务办公区中甲级商务办公楼的面积作为划分商务办公区等级的标准。上海市商务办公区通常被划分为四个等级,本文从四个等级中分别选取一个样本案例作为研究对象,对不同等级商务办公区分别进行评估,有助于全面了解上海各等级办公区的分布使用状况。
1.2 调研结果
空间使用情况是通过写字楼空间使用饱和率来衡量的。四个案例中,甲级写字楼均保持着较高的空间使用饱和率(空间使用饱和率=写字楼里实际工作人员的数量/该写字楼处于饱和容纳状态下工作人员的数量)。其中,半径R=200 m~300 m范围内的数值最高,而到了R=300 m~400 m,R=400 m~500 m范围内,数值则出现了不同程度的衰减,说明200 m~300 m范围内的甲级办公楼使用效率较高,偏离地铁站较远的区域写字楼使用效率出现不同程度的降低;而乙级写字楼的空间使用饱和率普遍较低,由于陆家嘴站域研究范围内没有乙级写字楼,故未将其纳入研究范围内。
2 办公空间分布及使用情况分析
2.1 轨交站域内办公空间集聚分布特征
为了研究轨交站域内办公空间集聚特征,本文运用Ripley’sK(d)函数进行分析。Ripley’sK(d)函数是用来分析在一定的尺度范围内空间点分布数据的工具,其统计量可以分析在不同空间尺度上,某一点的分布所表现出来的特定模式。运用Ripley’sK(d)函数分析,把每栋写字楼内各公司依照其隶属行业分类后,具有某类行业的写字楼就视为平面上的一个点,绘制各行业分布点状图,并以此为基础分析各行业空间分布格局,即点格局。Ripley’sK(d)函数公式如下:
总结如下:各行业的L值曲线变化趋势类似,均呈先增后减的倒“U”型特征。金融业的集聚程度最高,教育文化业、房地产业次之;批发零售业、社会服务业的集聚曲线具有相似的形态,说明这两个行业空间集聚程度相似;而交通运输业、科技服务业的集聚程度最低。
2.2 轨交站域内办公空间使用情况分析
2.2.1 空间使用饱和率与轨交站点客运量的相关性
对各个案例办公空间使用饱和率和轨交站点客运量进行相关性分析,在0 m~300 m范围内,R2=0.312 4,而在0 m~500 m范围内,R2仅为0.056 3,这说明离轨交站点越近,办公空间使用饱和率受轨道交通日均客运量影响越大。
2.2.2 空间使用饱和率与空间分布的关系
在四个案例中,甲级写字楼空间使用效率与空间分布并不对应:在200 m~300 m层级范围内空间使用效率最高,但在此范围内甲级写字楼面积最少;而在400 m~500 m层级范围内,甲级写字楼面积增多,但此地段甲级写字楼空间使用效率并不算高,仅0.85。乙级写字楼空间使用效率与空间分布对应关系较强:100 m~200 m,200 m~300 m范围内乙级写字楼空间使用效率最高,对应的写字楼面积也最多,随着距离的增加,二者均出现递减的趋势。值得注意的是,在四个案例中,0 m~100 m范围内均没有乙级写字楼。
3 结语
通过调研和分析,得出以下结论:
通勤方式的选择和办公业态存在较显著的相关性。不同行业的出行特征较为明显。其中,社会服务业、批发零售业、交通运输业工作人员通勤活动对轨道交通依赖度较高,而金融业、房地产业工作人员更倾向于选择私家车通勤。由此可以看出,通勤方式的选择和办公业态存在较显著的相关性。公共交通较为便利的层级范围内,选择地铁通勤的工作人员比例并不高,这说明公共交通资源并没有被充分利用。写字楼等级、写字楼与轨道交通站点之间的距离对办公楼就业人口吸纳率有很大影响。
提出以下几点建议:
距离地铁站0 m~100 m范围内的写字楼,减少其停车位数量,通过这种方法鼓励公共交通通勤。而距离地铁站较远的写字楼,则需要增加其停车位的数量,以此来吸引私家车通勤比例较高的行业入住。金融业、建筑业、房地产业等私家车通勤比例较高的公司,在办公空间选址时,鼓励引导其选择距离轨交站出入口较远的办公空间,可以通过优惠办公租金、停车费用等方式来达到目的。通过分析得出,距离轨交站出站口200 m~300 m范围是写字楼使用效率最高的地段,应该努力提高此范围内的办公空间的品质,增加甲级办公楼数量,达到空间利用价值最大化。提高轨交站域路径可达性,建立以站点为核心的步行网络,充分发挥轨道交通的便利性。把轨道交通0 m~100 m范围的核心区域拓展到0 m~300 m范围内,以充分发挥轨道交通的优势。
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[3] 张景秋.城市办公空间[M].北京:科学出版社,2012.
On office space distribution of rail traffic station territory and its application
Zhang Xinyun
(ChinaShipbuildingNORIEngineeringCo.,Ltd,Shanghai200063,China)
According to the investigation and research on the office building distribution and utilities within 500 meters of the rail traffic station territory of the four office space in the central district of Shanghai, the paper analyzes the four elements including the commuting means of the personnel, saturation ratio of space utilities, distribution of office industry, and vertical distribution, and researches find that the selection of the commuting means has the close relationship with the office industry and the space efficiency of the level-A office buildings have better utilities than the level-B ones, concludes the law for the office space distribution and utilities of the rail traffic station territory and their utilities, and points out respective suggestions.
rail traffic station territory, office space utilities, office space distribution, space utility analysis
1009-6825(2017)18-0008-02
2017-04-19
张馨匀(1988- ),女,助理工程师
TU984.113
A