社会公平视角下的商品住房合理价位探析

章勇

摘要：在我国，城市土地为全民所有，居者有其屋是公民基本权利之一，商品住宅具有消费品和保障品的双重属性。房价过高、增长过快已经成为公众普遍反映的问题，基于社会公平，政府应该采取必要的措施来控制房价，使其回归到合理水平，但关于合理价位的确定学术界并没有统一的认识，本文试从确定商品住房合理价位的必要性出发，探讨研究商品住房合理价位的原则及标准，从而为政府决策提供参考依据。

关键词：社会公平 商品住房 合理价位

一、确定商品住房合理价位的必要性

（一）社会主义制度下的公平观

邓小平指出：社会主义的本质，是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除兩极分化，最终达到共同富裕。为避免两极分化，邓小平认为应该在坚持按劳分配的基础上，通过税收、健立健全社会保障机制、完善社会救济等手段，调节贫富群体之间的差距，将社会不公平调节到适度范围以内。

（二）商品住房的“合理价位”

关于普通商品住宅的“合理价位”，对于市场供求者具有不同的含义。从商品住房的供给者角度出发，“合理价位”是一种供给价格，主要由土地取得费用、住宅开发成本、开发商期间费用、开发利润、税金等组成，且每一部分组成都应该在合理范围之内，从住宅市场的需求者角度出发，“合理价位”是一种需求价格，是购房者买得起且购买后不至于影响其正常生活水平的价格。

（三）政府调控商品住房合理价位的必要性

基于社会主义公平理论，为了将社会不公平调节在适度范围，在坚持按劳分配的基础之上，国家应采取宏观调控政策来对市场进行调节，政府承担着调控房地产市场的重要职责，同时也承担着保证居民基本居住权利的职责，对房地产市场健康稳定发展的监管也是政府的职责之一。应通过土地供给、税收、金融政策等调控工具，为中低收入人群提供必要的住房政策支持，将商品住房价格调控在合理范围之内。

二、确定商品住房合理价位的原则

在确定商品住宅合理价位的标准时，本文认为应该遵循以下几个原则，首先，应突出商品住房的社会保障属性，在符合市场供求者基本需求的同时，从社会公平的视角确定合理价位的标准。第二，在确定合理价格时，不能完全由市场来决定商品住宅的价格，如果合理价位完全由市场决定，那么研究合理价位就失去了意义。第三、商品住宅合理的价格只是相对的，不存在绝对意义上的合理价格。

三、确定商品住宅合理价位的标准

基于社会公平理论，政府应通过土地供给、税收、金融政策等调控工具，为中低收入人群提供必要的住房政策支持，将商品住房价格调控在合理范围之内。

政府在进行宏观调控时，应该满足下列标准。

（一）合理的房价应该不超出购买者的购买能力范围

住房作为衣食住行这最基本的需求之一，是人们日常生产生活必不可少的场所，是社会发展和人类进步的重要象征，如果房价高到大部分人（中低收入人群）都无力购买，那这样的房价肯定是不合理的。

（二）合理的房价应该不影响购房者的生活质量

商品住宅合理价格应该表现为在购买住房后不至于影响购买者的正常生活质量，人们日常生活消费主要包括食品、衣物、住房、教育、医疗等，家庭收入主要用于这几部分的支出，且该支出相对稳定，每部分支出金额在平均水平之上则代表着相对较高的生活质量，在平均水平之下则代表着相对较低的生活质量，如果房价过高，在家庭收入一定的情况下，则意味着该家庭其他部分消费支出将要大幅减少，从而影响家庭的生活质量。合理的房价应该使购房支出占家庭支出的合理比例。

（三）合理的房价代表供需双方对社会的付出或合理的索取

商品住宅的价格是其贷币价值的体现，对于住宅建造者即开发商而言，通过购买土地、开发建设、市场营销、物业管理等环节进行房地产开发建设，在扣除正常的开发成本之后，开发商的投资资金还，必需满足一定的投资利润率，只有这个投资利润率处于合理水平，其制定出的房价才能处理合理水平。对于住宅购买者而言，人们通过工作从社会得到一定的资金收入，其用于购房的资金则代表着对社会的劳动付出，合理的房价应该使这其劳动付出处于合理水平。

（四）合理的房价反映了帕累托最优下的资源分配状态

基于帕累托最优原理，当人们在不致于侵害他人经济利益的情况下，能够使自己的得到最大的利益，这种状态称为帕累托最优状态。在商品住宅交易的过程中，存在着这样一种价格，其符合供需双方最基本的利益，当该价格升高，必然影响了购买者的利益，当该价格降低，必然影响了开发商的利益，这个价格就是我们所研究的合理价格。合理价格满足了市场供需双方合理的利益需求，使社会资源处于帕累托最优下的资源分配状态。