市场广阔 政策助力住房租赁市场迎来大发展

文 / 本刊记者 吴勇军 王笑飞 余立群 樊 濬

市场广阔 政策助力住房租赁市场迎来大发展

文 / 本刊记者 吴勇军 王笑飞 余立群 樊 濬

全省住房租赁现场会

中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其是租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，新房租赁市场很少，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配、市场不规范等一系列问题。

住建部领导曾表示，租赁市场的发育相对于交易市场和住房保障市场这两个方面是落后的。目前正在抓紧研究，提出加快住房租赁市场发展的意见。主要内容：一是着眼于法律法规的建立，体制和机制的建立，规范租赁行为。二是着眼于培育市场主体，包括企业和机构、个人。还要着眼于政府努力推动这项工作，能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变；2016年12月14日召开的中央经济工作会议指出，“要加快住房租赁市场立法。”2017年5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。

一系列政策措施密集出台，在房地产进入存量房时代的大背景下，预示着住房租赁市场将迎来快速发展。

我国住房租赁市场现状：空间广阔，发展滞后

房屋租赁市场发展滞后

根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有 20.55%，到2010 年我国住房租赁比例仅上升了0.5 个百分点，达21.05%，我国住房自有率也常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。

根据发达国家的经验，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。纽约的住房自有率近年来约维持在30%到35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到15%的水平，租赁住房成为这些区域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面积仅达72.16 万平方米，只占当年住宅销售面积的4%，住房自有率水平高达70%，反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

2007年，我国开始对现有的住房制度进行调整和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。根据调研结果显示，截至2013 年底，我国共筹建保障性租赁住房1425万套，其中新建1349万套，占比94.7%，其中政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，但是货币补贴安置的力度也在逐渐提升。

而从国外经验来看，住房供给体系立体化是大势所趋，瑞典非盈利性组织拥有全国约 20%的住房，美国的非盈利性组织出资参与保障性住房建设资金常年在40%以上。同时在租赁住房中，如美国等国家只有不到20%左右的租赁住房是由政府提供的，剩余可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供，相对而言，我国的租赁住房供给体系较为单一。

近日，链家研究院院长杨现领首次发布《租赁崛起》行业研究报告，在发布会上，他提出：目前中国整体上正在快速进入到存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。从三个指标看，我国当下的租房市场发展不足。

第一个指标，租金规模相对交易规模的占比低。杨现领表示，2016年中国的房屋交易市场超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。而国内越是房价高的地方，租赁需求越旺盛租赁市场的发展越是不足，供求越不匹配。

第二个指标，租房人群在城市人群中的分布占比非常低，而且在一线城市也不高，全国租房人群占比只有不到20%，而美国的旧金山、纽约，日本东京等租房人口都超过40%。

第三个指标，租金收入比低，就是说收入中有多少钱是用于租房的，国外成熟市场通常40%以上的收入花在租房上，相比而言国内还是很低。

房屋租赁市场发展空间广阔

数据显示，截至2014年年底，全国已有2.53亿流动人口，预计到2020年，流动人口将增至2.91亿。这其中有超过1亿人有租房需求，租金规模至少在1万亿元以上，市场潜力可见一斑。

“全国有3150.5万户家庭通过市场化途径租赁住房，占城镇全部家庭的13.9%。”中国房地产业协会产权交易与测量分会秘书长赵鑫明预计，到2030年，约2.7亿人通过租赁解决住房问题，住房租赁市场潜力巨大。

链家发布的《租赁崛起》报告数据显示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大约在1.1万亿，2020年将达到1.6万亿，2025年将达到2.9万亿，2030年将会超过4万亿。这代表着我国住房租赁市场未来五至十年增速将会非常快。

《租赁崛起》报告指出，中国整体上正在快速进入一个存量房的时代。存量房市场或者以二手房流通为核心的市场，已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。二手房交易大致有5万亿的规模，租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模，加起来超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的开发，所以，存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一，也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

而根据嗨客调研测算，2015 年中国租赁市场租金规模达 1.15 万亿左右，到 2020 年，中国自有存量住宅将达到2.5 亿套，其中0.9 亿套被用于租赁，背后的房屋资产管理价值在 150万亿左右。而当前我国66%的租赁房源集中在个人手中，规模化、集约化程度较低，但也为住房租赁发展带来机遇，未来住房租赁企业通过集约化管理和专业化运营，有望承接管理个人、开发商乃至公租房房源，对外输出服务管理。

优客工场创始人毛大庆表示，房屋租赁市场机构化是大趋势。从国际市场看，美国租房30%机构化，日本80%机构化，日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套，市场占有率接近8%，但中国机构化不到5%。未来，租赁市场会存在开发商、二手房中介机构，以及专业机构三者并举的局面。租赁市场的巨大潜力正被各路资本所看重。目前，不仅链家、我爱我家（微博）瞄准租赁市场，优客·共享际、you+国际青年公寓、魔方公寓等品牌也都相继进入这一领域。

中国房地产在接近30年的发展过程中，新房一直占据着主角的地位。而在过去两年最显著的变化是二手房市场的崛起和中介公司快速的发展，如今市场已经形成了围绕二手房交易的房地产经纪服务行业。而未来5到10年，规模最大且处于上升周期中，跟消费人群紧密相连的其实是租赁市场。

租房需求爆发式增长。随着国人住房观念的改变，越来越多的人走向租赁市场。根据链家研究院《租赁崛起》报告数据显示，相对于2014年，我国各年龄阶段的人群，租房意愿都在增长，尤其是35岁以下的青年群体，租房意愿更是爆发式增长。

《赶集网租房报告》显示，目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。参加工作的90后，很多人希望提高生活质量但不愿意做房奴，部分有可能成为不买房一族。

“年轻人租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应及满足他们的新型需求。据我们的统计数据显示，77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，他们更强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化氛围。”在6月20日召开的河南省加快发展住房租赁市场现场会上，深圳世联行红璞酒店有限公司总经理徐明亮说。

“中国房地产市场从原来增量为主，逐步过渡到存量为主的市场，由原来购买为主的市场，逐步进入到购租并举的市场，在这个趋势里，租赁市场的发展是一个非常大的趋势，租房将逐渐成为一种新的生活方式，租赁作为一支重要力量也会快速崛起。”杨现领说。

我国住房租赁市场存在的问题：体系不健全，市场不规范

近几年，房屋租赁市场发展十分迅猛，为各地的经济发展作出了贡献。但是，住房租赁市场由于缺乏规范的管理，导致房屋租赁市场问题重重。

一是管理体系无序。从管理主体上看，目前介入房屋租赁管理的政府部门除房地产管理部门外，还有公安、计划生育、工商、税务等，没有统一协调，造成管理主体的重叠。房产管理部门对房屋租赁的管理方式缺乏强制性，房屋租赁综合管理比较混乱，房屋租赁不经任何部门登记许可，也不办理任何证件，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，在具体的执行过程中缺乏刚性和操作性较强的文件。

二是租赁纠纷不断。加强房屋租赁管理的一个最重要的内容就是建立房屋租赁合同登记。目前房屋租赁交易过程中，出租人与承租人普遍对签订租赁合同比较重视，但房管部门没有办理租赁合同登记备案，未经房地产部门登记备案的隐租、转租、瞒租等现象大量存在，违法建设、危房出租，给群众生命财产安全带来极大隐患，擅自转租、侵犯房屋产权人利益等现象也时有发生，引发的房屋以及配套设施方面纠纷不断。

三是管理机制滞后。目前个人出租的居住房屋无论是自行出租还是委托房地产经济机构代理出租，基本上都处于自发的、零星的、分散的和无序流动的状态。专业化、集约化程度较差。出租房管理是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作，牵涉到许多职能部门，随着行政审批制度改革工作的不断深入，原有的出租房管理方法、方式和机制受到冲击。目前因缺乏一个牵头协调单位和完善的信息通报制度，以及联席会议制度，各部门没有形成配合协调的长效管理机制，还存在各自为战的现象，导致房屋租赁登记备案工作力度不够，管理起来难度增加。

四是房地产开发企业经营方式单一，抑制了房地产租赁市场的整体发展。目前，房地产开发企业投资开发的居住房屋基本上都用于出售，同时也鲜有房地产企业购置商品住宅出租的，这种房地产总体市场非均衡性发展的格局及态势是影响住房租赁市场发展的重要外部环境，这一外部环境严重抑制了房地产租赁市场的整体发展。

对于当前我国住房租赁市场存在的问题，住建部副部长倪虹指出：一是现在还缺少专营住房租赁的企业，也没有形成规模。二是租赁市场现在主要是二手房和旧房，一手房租赁市场还比较少。三是中介机构服务上还存在不规范、无序竞争的问题。四是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。

中国房地产业协会产权交易与测量分会秘书长赵鑫明在6月20日召开的河南省加快发展住房租赁市场现场会上指出，我国住房租赁市场存在7个问题：租赁关系不稳定；购租权益不相同；租赁登记备案效力不明确；租赁机构市场占比率与发展不适应；房地产经纪行业监管不得力；交易资金不安全；租赁与转让不联动。

实际上，现在很多地方的住房租赁市场都是自发行为，存在大量黑市。黑市就是很多的房主并没有经过房屋管理部门的允许，也没有进行登记注册，就进行房屋租赁活动。这样的地下租赁大量存在，并且管理人员也很难察觉。有些地方这样的黑市远远超过了公开租赁的房屋市场，严重影响了房屋租赁市场的正常运行。

我国法律规定，只要是处于盈利目的的房屋租赁都要向国家缴纳一定的费用。但是，很多的房屋租赁都是那种隐形的租赁方式，管理部门根本不知道哪些是盈利的租赁。房屋的户主为了避免缴纳这样的费用，他们就不会到管理部门去登记。据统计，房屋租赁公开登记的占房屋租赁的30%左右，国家土地收益也就受到了极大损害。

与此同时，没有走合法程序的租赁行为，也会引发各种各样的社会问题。双方当事人由于没有签订任何的合同，产生矛盾的时候就没有合法的方式解决。除此以外，还造成了租客与户主之间的矛盾，不利于和谐社会的建立。情节严重的还会造成严重的社会事故。

促进住房租赁市场发展：培育市场，立法管理

出台新政，加快立法

近年来，国家已经开始逐步加大对住房租赁市场的关注。2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

链家已成为二手房租赁市场的品牌

2016年12月14日召开的中央经济工作会议指出“要加快住房租赁市场立法。”而不久前，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）公开征求意见，其中提到，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。

让租房者能够享有可确定的权益保障，让租房不只是退而求其次的被迫选择，而是也可以拥有稳定的居住质量。

《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；明确出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

据统计，目前全国约有1.6亿人在城镇租房居住。然而，房东随意涨价，押金不能顺利拿回甚至被房东强制赶人等等，都让租房者难以得到应有的权利保障。住建部此次出台的管理条例征求意见稿，无疑是一次有针对性的监管强化。

征求意见稿还提出，承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金，这些都切中了租房者的现实之痛，也是对租房者权益保障的明显倾斜。

另外值得注意的是，征求意见稿还提出鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。这实质上是要让租房者也能够享有可确定的权益保障，让租房不只是一种退而求其次的被迫选择，而是像购房一样可以拥有稳定的居住质量。在某种程度上，此举或将重塑社会的居住观念与房屋观念。

当然，遏制房屋租赁市场的乱象，强化对租房者的权益保障，除了需要平衡房东与租客之间的权利，加强对中介机构的规范和出租房资源的供应也必不可少。中介机构的强势、房屋信息的不透明、中介费用过高等，都在客观上增加了租房者的成本与困扰。因此，对房屋租赁市场的规范，中介机构显然是重要一环。而在出租房的供应上，当前我们在数量和结构上也都还存在着偏差。比如，出租房绝大部分仍是以“散户”为主，不仅给管理带来了难度，也增加了租者的权益保障、安全等风险。此次征求意见稿提出鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，发展住房租赁企业，是为对策之一。而加大廉租房、公租房等公共性租房资源的供给，也是市场化租房资源外的一种必要的补充。规范房屋租赁市场，保障租房者的应有权益，让不管是租房还是自己购房，都能够享有最基本的居住尊严。

部分省市的探索与经验

上海：长租公寓市场加速形成。上海是个人口密、房价高的一线城市，房地产市场有其独特性。上海在“十三五”时期将建设“四位一体”住房保障体系，公共租赁住房方面也在不断加大培育力度。除市筹和区筹之外，上海还鼓励企业建立企业型保障住房和人才公寓，让一些在上海的工作人员或刚从大学毕业的年轻人，通过这种方式解决过渡时期的住房问题，满足部分企业的人才安居需求。

另一个现象是，从2016年开始，上海长租公寓市场加速兴起，万科、龙湖、阳光城、绿城等一批房地产企业纷纷以不同形式涉足这一市场，他们将客户人群定位在城市青年群体和创客人群，租金水平与周边小区租房价格接近。凭借较高的性价比，保持很高的出租率。

同样定位城市青年群体和创客人群的还有一些专做集中式公寓或分散式公寓的创业项目。分散式公寓的优势在于可以低成本、快速地获取更多房源，有些来自个人房源，但大部分房源来自中介，和房主签订5年至10年的合同，进行长期合作，然后进行房屋统一装修、出租和管理。现在上海街头已能看到一幢大楼挂着两块连锁出租公寓牌子的情形。目前，链家、我爱我家等房地产中介机构也在积极通过租赁等方式筹集房源，用于这类市场化租赁。

郑州二七区房屋租赁观摩会

广州：公租房覆盖多层次居住需求。2015年11月，广州市出台《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则》，将符合条件的来穗务工人员纳入住房保障范围。广州也由此开创了在全国超大城市、省会城市中外来人员承租市本级公租房之先河。

事实上，为让更多的人才集聚广州，促进经济发展，广州的公租房正从原先单纯的保障民生向“保民生”和“促发展”并重转变。除了满足来穗务工人员的住房需求，广州今年还全面启动了新就业无房职工公租房分配工作。今年3月1日，《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》正式实施，重点瞄准高新技术企业或创新标杆企业中的新就业大学生、青年专业技术人员等基础性人才。

经多年探索，广州已完善多层次住房保障体系，住房保障已覆盖至户籍中等偏下收入住房困难家庭、符合条件的来穗务工人员和新就业职工等。据统计，2016年，全市新建和筹集保障性安居工程住房25830套，基本建成保障性安居工程住房7441套，新增发放租赁补贴1693户，分别完成住房保障年度目标任务的105.43%、115.19%、105.81%。

成都：精准投放租赁住房用地。今年4月19日，成都市人民政府发布了《加快培育和发展住房租赁市场的若干措施》，支持房地产开发企业开展住房租赁业务，政府将精准投放租赁住房用地，旨在鼓励住房租赁消费，加快培育和发展住房租赁市场。

据了解，成都市出台的《加快培育和发展住房租赁市场的若干措施》要求充分发挥市场作用，调动企业积极性，推进专业化住房租赁企业协同发展，满足不断增长的住房租赁需求。同时鼓励住房租赁消费，支持租赁住房建设，完善公共租赁住房。

美华房产中介

此外，成都市还通过定期发布租金水平信息，可以引导租赁当事人参考公布的市场租金水平信息，结合租赁房屋的实际情况协商确定具体的租金，减少随意提高租金价格及涨幅等矛盾纠纷，抑制租金上涨异常等问题。

国外规范和发展住房租赁市场的做法

德国：法律保障租赁双方权益。德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。业内人士认为，完备的法律法规使住房市场租赁双方权益都得到有力保障。

同其他国家相比，德国住房拥有率相对不高，租房成为许多人的首选和住房市场的重要内容，这与租客和房东得到法律保护密不可分。

根据德国相关法律规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订五年甚至更久的租房合同，以期减小房租上涨带来的额外支出。在租赁市场交易环节，德国的相关法规也充分照顾租客权益。当然，房东的合法权益也会得到足够保障。以德国租房较难的城市慕尼黑为例，一旦有好房出租，房东将首先要求获得有意承租者的重要个人信息，包括工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等。在退租的时候，房东有权要求租客还原房屋，包括粉刷墙壁、修理地板等。如果租客连续两个月没有把租金付全，业主可以要求租客搬走，通过法院强制执行的费用约为3000至6000欧元。

此外，租客在租赁关系开始前一般会交纳三个月房租作为押金；对于名下出租房屋较多的房东，在德国可以购买保险，以降低房屋空租情况下的损失。由此可见，全面平衡考虑以保障租客和房东双方权益也是德国维护良好租赁关系的做法。

日本：空置房高企，设“空置房银行”盘活。受新建住宅数量超过新增家庭数量、人口下降导致住宅需求减少、就业机会过度集中于城市以及入住养老院和护理机构老人增多等诸多原因影响，近年来日本空置房屋数量不断增加。据野村综合研究所测算，如果政府不采取应对措施，到2023年，空置住宅数量将增至约503万套。

对此，日本推出了“空置房银行”。“空置房银行”是一种租售配对服务，与房地产中介类似，一般由地方政府委托的机构运营。目前，“空置房银行”在日本约有500家，房主将空置房在此登记不仅更易找到房客，而且许多“空置房银行”还向房主提供修缮、改造空置房的补助金。

除了对可用空置房采取措施，日本还在2015年5月开始全面实施空置房对策特别措施法。该项措施法对存在倒塌等明显安全隐患、明显卫生问题、缺乏适当管理有损景观、为保证周边生活环境而不应空置不管的房屋定义为“特定空置房”，并由此采取相应规定举措。

比利时：出租许可证制。为保障低收入者等弱势群体及大学生租房，比利时政府采取了两大措施，一是针对大学生公寓出租及合租行为实行“出租许可证制”，二是为低收入人群提供社会保障住房。然而，从实际情况看，这两条措施都未取得预期效果。

所谓“出租许可证制”，是指房东在出租房屋时需要获得市政部门签发的有关证明，内容涉及卫生条件、房屋的结构与安全、防水、通风、照明、家具以及电器的安全等。在瓦隆大区，需要获得“出租许可证”的是合租房以及面积在28平方米以下的大学生公寓。

与许多国家一样，为解决低收入人群的住房问题，比利时还出台了“兜底”政策，即提供社会保障住房。以瓦隆大区为例，社会保障房源约10.2万至10.3万套，分别交由64家公司管理。社会保障房根据申请者的积分来分配。

我省住房租赁市场发展现状：成绩喜人，亟待规范引导

我省住房租赁市场得到了长足发展

近年来，省委、省政府高度重视培育和发展住房租赁市场。2015年省政府发布了《河南省房屋租赁管理办法》（省政府令第167号）。2016年，省委全面深化改革领导小组将建立购租并举的住房制度列入我省重点改革事项，出台了《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》。今年，省委全面深化改革领导小组又将加快构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系作为2017年重点工作。

据了解，我省近几年在房屋租赁管理方面投入了大量精力，成为全国省级住房城乡建设管理部门中为数不多的大张旗鼓抓房屋租赁管理工作的省份。目前我省18个省辖市中已有郑州等8个城市设置独立的房屋租赁管理机构，安阳、漯河市将房屋租赁管理职能下放到各区分局，其他8个城市房屋租赁管理职责是在房地产交易处或市场处。房屋租赁手续费等行政事业性收费项目取消后，已有郑州、平顶山、三门峡等市明确了财政供给经费，有力保证了正常工作开展。全省房屋租赁管理工作地位得到加强。

2005年以来，我省每年坚持开展房屋租赁管理方面的培训、研讨，及时处理实际工作中遇到的热点、难点、疑点问题。采取“走出去，请进来”方式举办交流、考察活动，加强和其他先进省市的沟通和交流。开展以贯彻《商品房屋租赁管理办法》为主要内容的全省房屋租赁知识大赛，开展房屋租赁优秀论文评比，创办了全国房屋租赁方面的第一个专业刊物《河南房屋租赁》，都为做好房屋租赁管理工作打下了坚实基础。

早在2007年，省住建厅就开始在部分城市开展房屋租赁规范化管理考核试点工作，提出了“全省房屋租赁管理机构逐步健全，工作机制基本建立，管理手段和工作面貌明显改进，管理水平和人员素质显著提高，和谐租赁的良好局面初步形成”的阶段性目标。同时要求各地房地产管理部门注重管理创新，加强窗口建设，结合“放管服”改革，做好服务群众“最后一公里”，通过开展人性化、个性化服务，由原来的重管理到现在的重服务，住房租赁窗口建设取到了明显成效。目前，全省已经有32个单位取得了“河南省房屋租赁规范化管理单位”称号，有力促进了房屋租赁管理工作的发展，工作水平和整体形象有了明显提升。

记者了解到，2008年以来，我省积极推进公租房建设，共开工建设116万套公租房，为解决住房困难群体住房问题提供了有力保障。

得益于河南房地产市场的快速发展和河南住房租赁市场的巨大空间，越来越多的机构和个人投身住房租赁市场。据不完全统计，目前，我省已有从事租房租赁经营的各类公寓企业156家，涌现出了魔飞、青柠、悦如等省内公寓品牌，万科、龙湖、世联等国内知名房地产企业和机构已经布局我省住房租赁市场，建业东英集团注资魔飞公寓，房地产经纪机构开始转变传统租赁模式，部分物业服务企业尝试开展住房租赁业务，住房租赁市场潜力巨大。

我省住房租赁市场还存在不少问题

近年来，我省住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决居民居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。但与全面建成小康社会、实现住有所居的要求相比，住房租赁市场发展还远不能适应经济社会发展的需要。

我省住房租赁市场不管是因工作流动而产生的主动性承租需求还是因买不起住房而产生的被动性承租需求，会有越来越多的人群和家庭进入租房市场，是一个规模庞大的市场，租赁市场将日益成为经济增长和产业转型的动力之一，但我省住房租赁市场存在着供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题：住房租赁业尚未形成，除少数几个公寓企业外，还缺少规模化、专业化的市场供给主体；住房租赁的数量和品质满足不了承租人要求；租赁关系不稳定，当事人权益得不到保护；出租房屋存在大量安全隐患；租赁合同备案率低，市场监管缺失；缺乏专业、规范的中介服务体系及信息沟通和交易媒介服务。

我省住房租赁市场未来发展：多措并举，开创新局面

《住房租赁和销售管理条例》是规范住房租赁行为、稳定租赁关系的重要立法。截至目前，住房和城乡建设部征求意见已结束，将转入下一立法程序。

据了解，下一步，我省也将结合条例立法，加强住房租赁市场监管，规范租赁行为。除了强化住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度、建立住房租赁企业和房地产经纪机构信用档案之外，河南最新的“住房租赁合同范本”即将推广使用。

魔方公寓在各大城市纷纷落户

参与范本研究的河南荟智源策律师事务所高级合伙人王建军介绍道，示范文本由十四条通用条款和八个附件组成，对房屋权属情况、租赁期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租赁登记备案、房屋修缮及费用、双方的权利和义务等方面都作出了明确的约定，届时各地可根据具体情况参照这一范本进行调整。

不仅如此，我省正在开发和建设房屋租赁业务管理和服务平台。该平台将实现省、市、县数据连接。具体表现为，以网站、手机App、社交网络公众号等为信息门户，并与住建、工商、公安、价格、征信等系统进行关联，对市场参与各方的身份信息、资格信息、标的信息、信用信息等进行联网认证。

通过这一大平台运作，制定房屋租赁交易标准，不符合标准的，网签不予通过。在这个平台上面，还可以查验房源真实信息，以及查看住房租赁企业、房屋租赁经纪、出租人、承租人等信用信息。租赁双方可直接在平台上签约和交易备案，网签与交易流程都比较便捷。而且还要通过对出租房源、出租资格、出租期限、指导租金、合同条款、交易流程等的设计，制定交易标准，不符合交易标准的信息无法提交，网签不予通过。

在培育市场供应主体方面，我省也将出台一系列政策措施。如鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。据了解，下一步，我省将积极协调有关部门，在住房租赁企业享受生活性服务业增值税税率、试行消防申报审批绿色通道、对规模以上住房租赁企业补贴、明确商改租政策、公租房等政策性房源市场化运作等方面加强研究，为住房租赁企业提供发展的良好环境。

同时，也将在鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持物业服务企业开展住房租赁经营等方面开展一系列工作。

为了解决市场存在的供需不平衡的现状，我省也将加大住房租赁市场供应。一是鼓励政府、企业、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租，也可委托住房租赁企业、中介机构出租。二是鼓励新建租赁住房。适时将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。三是允许改建房屋用于出租。落实好商业用房等按规定改建为租赁住房的各项政策，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。

“将满足居民自住需求以外的安置用房进行统一规划、建设，由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场，可由政府以购买服务的形式，统一承租后用于住房保障。”据了解，我省公共租赁住房方面也将采取相应措施，加大保障力度，扩大公租房保障范围，实施公租房货币化，盘活公租房资产，整合安置房资源。

2017年6月20日，全省加快发展住房租赁市场现场会在郑州召开，会议对我省下一步的住房租赁市场工作进行了具体部署，种种迹象表明，我省住房租赁市场将迎来快速发展。