浅述宏观经济条件下商业银行个人住房贷款的风险

2017-07-19张婷玉王群

科学与财富 2017年19期

张婷玉+王群

摘要：近年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，不少金融产业尤其是商业银行放宽了贷款条件，导致房价迅速上涨，而房价的过快增长掩盖了大量的信用风险与操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来了重大的风险隐患。接下来本文将分别从宏观经济环境风险与银行内部风险以及开发商风险三个角度进行分析。

关键词：宏观经济个人住房贷款合规化风险风险规避

1个人住房贷款宏观经济环境风险

1.1通货膨胀风险：

现如今中国持续处于通货膨胀的状态，市场流通的货币量持续增加，国家不断采取稳健型的货币政策，抑制通货膨胀的状况。通货膨胀具有莫大的风险，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降，给已经选择个人住房贷款的需要还贷的人们而言无疑提出了难题，给他们的还款加大了压力。

1.2法律风险：

虽然我国目前颁布了一些有关房地产方面的法律法规，但围绕房地产金融和住房贷款方面的专门法律法规还有诸多的不完善甚至是空白，各地方法规之间相互不协调，缺乏可操作性。如目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律----《中华人民共和国担保法》，在有关住宅抵押贷款方面的规定很不详细，在抵押住房的使用、出租、管理、监督、违约后对房屋的强制处理方面都没有作出明确的规定。

1.3房价风险

房地产业作为国民经济重要的产业组成部分，其价格必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响。而房价又是影响个人住房贷款发放的重要因素，尤其对个人住房抵押贷款有一定的影响，它也是决定商业银行借款规模和借款折扣的关键因素，房价的波动会极大的影响抵押贷款的价值，稳定房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。

2008年金融危机造成房价下跌，房地产市场低迷，随后经过国家和市场的调控，房价又持续走高。因此，银行面临房价变化时，应作出理性的选择，而政府也应该引导房地产平稳发展，房价达理性价格。

2.银行内部风险：

2.1行业风险

个人住房贷款业务是商业银行信贷业务的重点，已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在简化手续，提高服务质量，增加信贷投入等方面均加大了力度，并不惜采取各种优惠措施。这一系列举措使得同业间竞争日趋激烈，，贷款成本自然会加大，盈利空间也将减小，从而增大了风险。

2.2流动性风险

目前个人住房贷款业务的资金来源基本上依赖于一般储蓄。而个人住房贷款一般都属于中长期贷款，还款期限较长。一般储蓄的资金很难满足住房信贷数量大、期限长的要求。这就给个人住房贷款业务的进一步发展背上巨大的包袱，孕育着较大的风险。外加上其他风险的影响，如果银行持有大量住房贷款的债权，必将对造成资金周转不灵，流动性减弱，加大住房贷款的风险也影响银行的盈利。

2.3个人资信系统风险

由于个人资信体系尚未完善，银行在短期内对借款人的资信调查难以准确获知。目前，银行办理个人住房贷款过程中，对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据，对个人信用做出客观的判断有一定的片面性，加之个人住房贷款期限长，借款人未来经济状况的不确定性，银行难以对借款人的财务状况持续监控，使银行信贷资金充满了风险。

2.4合规化风险

从巴塞尔银行监管委员会關于合规风险的界定来看，银行的合规特指遵守法律、法规、监管规则或标准。根据新巴塞尔协议的定义，“合规风险”指银行因未能遵循法律法规、监管要求、规则、自律性组织指定的有关准则、已经适用于银行自身业务活动的行为准则，而可能遭受法律制裁或监管处罚、重大财务损失或声誉损失的风险。

主要有以下具体表现：

1.贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。

2.信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等，导致锻行合法债权褥不到有效保护。

3.档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。

4.有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层，不惜放宽贷款条件，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。

3、开发商风险：

3.1开发商的信用风险

1.开发商选择的项目是没有市场前途的，或者该项目本身就存在问题。

2.开发商将购房款入账后，开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。

3.购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。借款人和银行的利益都将受到了侵害。