聚集效应加剧 房地产繁荣持续

国泰君安 侯丽科

聚集效应加剧 房地产繁荣持续

国泰君安 侯丽科

随着粤港澳大湾区的交通网络和产业结构逐步升级成型，丰富的资源和政策的扶持为粤港澳大湾区带来巨大的发展空间。作为珠三角城市群的重要载体，粤港澳大湾区加速崛起会带来人口和产业的进一步聚焦，从而使得区域价值得到较大的提升，房地产将会是直接受益行业。

战略湾区崛起 人口稳步增长

2017年李克强总理在《政府工作报告》中明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，明确了该区域的战略高度，而近期也多次提及研究制定粤港澳大湾区的战略规划。都预示着粤港澳大湾区崛起在即。

港珠澳大桥年底通车后将更紧密地连接湾区内的香港、澳门和珠西城市群。港珠澳大桥主体桥梁已全线贯通，预计可于2017年底通车。粤港澳大桥的兴建不仅有利加强包括香港及深圳的珠江东岸，与包括珠海及澳门的广东西部的联系，使整个珠江三角洲区域交通网络最终完成，畅通无阻，提升三地互补功能，推动区域经济的大发展，适应经济国际化与区域经济一体化的需要；而且也有利珠江三角洲与中国大西南交通运输的连接，扩大港澳珠三角向中国西南部发展的空间。

此外，南沙机场有望年内开工，助推粤港澳大湾区城市群发展更进一步。而佛山规划多条轨道，打造区域性交通网络，也将促进珠西城市群的发展。

未来，粤港澳大湾区人口数量将稳步上升，带动房地产长期需求。粤港澳大湾区2016年人口达11708万人，其中广东地区人口达到10999万人，人口数量稳步上升，而随着粤港澳大湾区的推进发展，第三产业中的金融业，高科技制造业和运输业等不断发展，该地区人口有望进一步增加，人口增加不断提高地区的人力资本，为未来的城市发展注入活力。

产业升级助推房产综合需求

2000年以来，粤港澳地区经济增速处于不断波动变化中，在2008年经济危机之前，GDP增速最高达到16%左右。经济危机之后，经济增速波动下滑，但经济中的产业结构不断升级，带来更大的未来增长潜力。区域内部不同城市工业化、城镇化程度差异较大，尽管部分区域由高速发展进入中速发展，未来随着区域联动协作机制的进一步改善，地区内部分城市有望创造新的发展潜力，区域整体保持中高速增长速度可期。

此外，第三产业的不断升级不仅意味着该地区未来可以吸收的劳动力人口不断上升，同时也预示着高收入人群的比例将会上升，进而带动住房、消费等需求的进一步上升。

从全球金融的视角看，香港可以充当好“纽伦港”的角色，即成为紧随纽约、伦敦之后的国际金融中心。前海自贸区的扩容不仅体现政府对于粤港澳大湾区的重视，更进一步加深了前海区域的发展潜力。

同时，南沙期货交易所将使得航运业有望借助金融实现产业转型，以金融为手段实现传统产业向现代产业华丽转身的图画将变得清晰可见。粤港澳三地打造先进制造业和现代服务业的新业态，也将助推互联网产业多元化。

这一切，都将助推粤港澳大湾区对房地产的多元需求。

优势区域量价齐升核心城市长期看好

广东九城土地供给缩紧、土地价格上升。从近年的广东地区九城的土地成交规划建筑面积可以看出，广东地区的土地供给在逐步缩紧，与此同时土地成交金额却在不断上涨。说明广东在土地供给减少的同时土地均价也在不断的上升。2016年广东房地产土地购置面积、成交价款为 1750.32万平方米和1399.39亿元，同比分别增长18.4%和57.1%；成交均价7995元/平方米，同比增长32.7%。热点城市土地市场持续升温，多数土地以高溢价率成交，提高了市场预期，对房价形成上涨压力，同时加大了房企的开发、经营风险。粤港澳地区的房地产市场需求近年来持续旺盛，广东的商品房销售总面积与销售额均不断上升。

以深圳为例，虽然进入阶段性调整，但未来依旧活力充沛。2016年一季度的一线城市房价上涨潮中，深圳是当之无愧的龙头，房价增速远超其他一线城市，但也正因为如此，前期过度透支了增长潜力。从2016年年中开始大幅调整，短期来看这种调整还会持续，但仍然不影响其房价长期向好的预期。

深圳土地成交价格从2013年年中的大幅增长以来，一直维持着高位成交的记录。在一线城市当中深圳的人口密度最大，长期来看土地供应会越来越紧张。2015年深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%，深圳的新增土地供应接近枯竭，这将助推土地价格继续维持高位。

此外，港澳地区供需关系紧张，量价触底回升，从政策面看，房地产将长期受益。自2015年9月达到上轮房价周期顶峰以来，香港房价持续回落。在2016年上半年面临巨大的调整压力，降幅明显。但在美联储加息预期的影响下，港元资产成为对冲外汇风险的最好选择之一，内地炒房客大量涌入香港楼市，使得2016年下半年的楼市持续转暖，这也反过来吸引了本地买家的涌入，一手房成交金额创出新高。长期来看，香港楼市或在土地持续紧张的背景下延续上涨趋势，但目前香港房价业已超过1997年泡沫时期顶峰，需要警惕长周期风险。