中国与日本房地产市场泡沫的比较分析

2017-07-13王凯璇大庆市第一中学

消费导刊 2017年15期

王凯璇大庆市第一中学

中国与日本房地产市场泡沫的比较分析

王凯璇大庆市第一中学

我国当前一线城市和部分二线城市房价上涨严重，脱离了房地产真实需求，投机炒作严重，房地产泡沫加剧，如何应对房地产泡沫成为我们当前要面对的问题。日本在20世纪八九十年代的房地产泡沫及其破灭能给我们提供重要的借鉴，我们通过对比中国和日本房地产泡沫的相同点和不同点，挖掘日本房地产泡沫破灭对我们的启示，最终提出要逐步收缩房地产信贷，防止房地产泡沫进一步扩大；不能采取过于紧缩的调控政策，避免泡沫刺破；管制资本账户，防止国际游资借机炒作；加快产业结构调整，增加投资机会；保持经济自主性，不能受其他国家操控等。

房地产泡沫中日比较结构调整

引言

中国由于受到1997年亚洲金融危机的影响，被迫从1998年开始住房市场化改革，以房地产市场度过金融危机，此后，在经历1998至2004年房地产市场的繁荣发展后进行调控，但由于希望在2008年金融危机中保持经济相对稳定，再次将重心放在房地产市场，对房地产市场进行扶持与提振，从而房地产泡沫逐步被吹大。中国房地产市场中泡沫成分较重，其中一、二线城市快速上涨，北京、上海、广州、深圳房价上涨速率趋势虽然略微下降但仍以较高速率增长，以及合肥、南京、厦门、苏州房价在2015至2016年间上涨一倍有余，堪比80年代中后期东京房价走势，但三四线城市房价开始平稳甚至下降。所以中国的房地产泡沫主要集中在一线城市和部分二线城市。

有很多人将中国当前的房地产泡沫现象与日本八九十年代的房地产泡沫进行比较，认为其中有很多相似之处，了解日本房地产泡沫破灭的始末以及进行中日比较对于处理我国当前房地产泡沫有重要的借鉴意义。日本在上世纪八九十年代也曾发生过房地产市场泡沫，并最终破灭，给经济带来很大的冲击。日本由于七八十年代对外贸易快速发展，美国等对日本长期处于贸易逆差，他们认为这将不利于美国等经济的发展和就业，于是要求日本采取措施，日元需要升值，进而引发《广场协议》的签订，《广场协议》要求日本连续5年每年对美元升值5%以上，人们对日元的升值预期上升，导致大量国际游资涌入日本，但是日本国内可供投资的机会并不多，所以这些资本基本都涌入了股市和房市，从而导致房价疯狂上涨，以致泡沫吹大，最终变得一发不可收拾。1989年在日本紧缩银根之后，到1990年日本股市泡沫破灭，股价大跌，随后1991年日本房地产市场泡沫破灭，房价大跌，在此之后，日本的经济陷入了持久的低迷，有人称之为“失去的十年”，其主要原因就是股市和房地产市场泡沫破灭引起的连锁反应。我国在2015年经历了股市泡沫的破灭，而房地产市场目前运行相对平稳，但泡沫越吹越大，我们需要研究日本房地产泡沫的教训，处理好中国的房地产市场泡沫。

以下将比较中国当前的房地产泡沫与日本房地产泡沫的异同，以及日本房地产市场发展对中国的启示。

一、中国与日本房地产泡沫的相同点

对比中国与日本房地产泡沫的相同点有利于我们更好地认识到中国房地产的潜在问题，从而采取相应的措施进行应对，目前来看，中国与日本房地产泡沫的相同点主要表现在以下三个方面：

（一）房价大幅上涨，脱离实体经济

日本在1985年之后，受到《广场协议》的影响，大量资金涌入日本，尤其是股市和房市，导致日本房地产价格大幅上涨，一度脱离了其真实价值，其中大部分是投机炒作，当时日本陆续买下了美国的洛克菲勒中心和帝国大厦，甚至一度传闻泡沫破灭前夕，一个东京可以买下整个美国，房地产泡沫由此可见一斑。中国当前的房价虽然没有日本当时泡沫那么剧烈，但是依旧是存在大量的投机现象，一线城市和部分二线城市房地产价格脱离了其真实需求。

（二）同期都伴随着经济下滑、产能过剩的压力

中国和日本都是由于经济发展不景气，资金部分囤积，政府为摆脱经济发展低迷现状，以房地产市场提高资金流动性，达到恢复经济的目的，日本当时是由于日元升值、汇率上升导致出口贸易受阻，造成国内过剩的产能无法向外输出，中国由于结构调整的不充分导致了产能过剩，近年经济发展速率趋于平缓，更加剧产能过剩情况，进而导致大量资金滞留，进入房地产领域。

（三）宽松的财政政策与货币政策导致的房地产市场投资过剩

日本80年代以加大货币发行量、减少利率，刺激中小企业经济发展来带动国内经济发展，刺激对外经济发展，政府方面则加大财政投入来进一步刺激企业资金运转。而中国则是在2008年推行4万亿刺激计划，达到缓解国内资金周不利状况，也是积极的财政政策和宽松的货币政策导致房地产市场的投资过剩。

二、中国与日本房地产泡沫的不同点

对比中国和日本房地产泡沫的不同点，有利于我们认识到中国房地产泡沫的特殊性，从而采取不同的态度和措施来应对房地产泡沫。中国和日本房地产泡沫的不同点主要表现在以下几个方面：

（一）经济自主性不同，中国当前的经济自主性更强

日本受到《广场协议》的制约，国际汇率受到限制，经济自主性大大减弱，汇率上升，日元升值，经济由对外贸易转变为以外资涌进为主。而中国尚未处于完全开放状态，未处于国际经济上游，对汇率控制仍具有一定主动性，2016年底，人民币一度贬值，有利于中国发展出口经济，提高资金流动性，减少国际资本进入中国，降低游资投入房地产比例。

（二）面临的宏观经济环境存在差异

日本国内经济发展空间小，资源少，故在八九十年代经济发展以技术加工型的对外贸易为主，其受到国际游资影响较大。对比中国而言，中国人口众多，国内市场巨大，所以对外依赖并没有那么高，开放程度比日本低，受到国际资本的冲击相对较小，且中国处于快速地经济结构调整状态，经济发展空间较大，便于提高资金流动性，缓解游资滞留问题。而且中国的城市化水平没有当时的日本高，中国的房地产还有很大空间。

（三）对房地产泡沫的认识不同

日本对房地产泡沫认识不充分，前期盲目刺激对外贸易经济，又加大房地产市场投入来缓解资金流动问题，以致泡沫吹大，加之对泡沫发展程度的错误预计，导致悲剧进一步发生，最终不得不采取紧缩银根和降低利率的方式直接刺破泡沫防止泡沫进一步发展。而中国情况与此不同，一是有日本对泡沫认识和处理的经验，二则是中国泡沫走势与日本相同，但程度远没有日本那样严重，处理泡沫的方式很充足。

三、日本房地产泡沫对中国的启示

通过对比中日房地产泡沫的相同点和不同点，日本房地产泡沫破灭至少给我们以下启示：

（一）逐步收缩房地产信贷，防止房地产泡沫进一步扩大

日本在房地产泡沫扩大的时候采取了放宽信贷的措施，通过房产抵押可以获得相当于资产70%的贷款，通过层层抵押，将房地产泡沫持续拉大，这为后面的泡沫破灭埋下了隐患。所以我国当前在房价持续上涨的时候，应该采取反向抑制措施，通过紧缩信贷，防止泡沫的进一步扩大。

（二）不能采取过于紧缩的调控政策，避免泡沫刺破

日本房地产泡沫破灭的直接原因是央行紧缩银根，在1989年5月31日出台政策将2.5%的官方贴现率在未来一年内提高到6%，这具有“打耳光理论”的效应，让很多人意识到目前的房地产泡沫已经相当严重，引起市场恐慌，于是开始抛售房产，房价急剧下跌，如果有可能，可以采取逐步紧缩的政策，让房价回归到其正常水平，不至于让泡沫在突然间破灭，我国房地产价格应该实现“软着陆”。