养老地产发展的模式及实现路径

高锴

摘 要：随着经济的不断发展，人民的生活水平和幸福指数也在不断提升，老年人更应该享受经济发展和社会进步带来的福祉。不同机构联合结盟，利益共享，风险同担，这样的社会养老地产发展模式，虽然还处于起步阶段，但对于经济的协调发展、社会整体幸福指数的提升、构建和谐社会都具有积极意义。

关键词：养老地产；问题与机遇；结成联盟；统摄功能；细化分支

人口老龄化，是世界上很多国家的实际情况，由此产生的一系列经济问题、政治问题、社会问题，检验着社会的经济和文明发展成果。在我国，人口老龄化问题日益严重，截止到2016年，中国60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。我国已经成为世界上唯一一个老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到 2.48 亿，占总人口比重将达到 17%。联合国预测本世纪中期中国将有5亿人口超过60岁，这个数字将超过美国人口总数。如何让每个人“老有所养”，养老地产以何种模式构建更加科学合理，这是当今社会人们必须审慎思考和有效解决的命题。

一、问题与机遇

人口老龄化的加剧促使养老产业成为投资者眼中的朝阳产业，传统家庭式养老和纯粹的机构养老不能满足日益增长的需求，而养老地产模式逐渐浮出水面，成为人们关注的焦点。目前，国内养老地产行业处在起步阶段，面临着一系列问题，一是国内人口老龄化程度不断加剧与养老设施落后的矛盾；二是高端养老资源不足与老年人消费能力上升的矛盾，机遇与挑战并存。

同时，我国养老地产行业有广阔的发展空间。一是养老地产发展具有政策优势。在我国，养老地产享有一定的政策倾斜，对于进入到养老地产资金链条中的投资者和社会资金，政府一直持倡导和欢迎的态度。二是养老地产发展具有时代优势。随着经济的发展，人们思想也日趋开放，对于老年生活更加憧憬和期待，这是养老地产业潜在的优势。三是养老地产发展具有文化优势。我国是一个拥有五千年悠久历史的文明古国，血脉中存在着尊老、爱老、敬老的文化基因。在当前形势下，国人内心都渴望为父母和自己寻找一个从容老去的理想之地，而拥有这种经济能力的人，正在变得越老越多。

二、建立养老地产联盟

在国内养老行业，相对居家养老、机构养老等比较常见的养老方式，购置房产、租赁房产入住养老社区，是新兴的养老形式。伴随社会经济的发展，思想逐渐开放，选择在养老社区进行异地养老的人群比重正在逐年上升。养老地产的发展模式，成为业内人士热切探讨的话题，一些地区和机构，开始进行摸索和尝试。

养老地产，是一个系统工程，涉及到经济生活的方方面面。在十二五期间，一些经济较发达城市进行了实践和探索。我国南方地区最早采用的养老地产的主要特点是由单一机构运作养老地产的全部流程，其盈利点主要是房产交易。这种地产运作模式，呈现难度大，风险高，可操作性一般等特点，并不适合我国内地经济发展形式和养老产业现状。

相对而言，由养老地产运作流程中关涉的企业、机构结成联盟，更具操作性，既有分工，更有协作，更加适应我国经济发展的实际情况。在京津冀一体化趋势下，北京、天津以及河北一些城市在养老地产联盟方面大胆探索、谨慎实施，取得了一定的成绩，积累了宝贵的经验。

三、统摄主要功能

企业联盟在建设养老地产这一共同目标的指引下，将融资、建设、运营三大主要功能统摄在一起，这三项功能分别由融资机构、开发商、管理机构承担，实现协调运作、紧密配合。由负责建设的开发商作为核心和主体的企业联盟，与单一机构全程负责的模式相比较，其优势是显而易见的。一是建设规模进一步扩大；二是产业结构进一步优化；三是过程管理，更加有序、规范。在实际运作的过程中，企业间通过磨合寻找到最佳契合点，形成最具稳定性的结构，而更多利益单位形成合力，对地区经济的拉动效应更加显著。

四、搭建分支体系

养老地产以融资、建设、运营为核心能力，进一步搭建各自分支体系。一是融资机构与银行部门、保险部门、基金分别建立联系；二是建设机构与设计单位、施工单位、工程监理单位形成合作；三是经营管理机构与医疗护理保障、生活休闲设施、物业服务部门进行对接，从而使养老地产行业功能更齐全，结构更均衡。

围绕养老地产，相关部门、企业积极参与进来，形成一个针对老人的“微型社会”。企业、机构承担的风险相对较小，专业作用发挥更加彻底，老年人群体享受的各种服务更加舒适、到位。一些发达国家正是在类似框架下运营养老地产行业，他们已有的经验和产生的问题，都可以拿來作为我国推进养老地产行业发展的有益参考。

如上文所述，养老地产模式的特点是多方联盟、合作共赢；具备一个共同联盟目标，即“养老地产”；具备三项核心功能，即“融资”“建设”“管理”；具备多种类机构分支，即银行、保险、基金、设计、施工、监理、医疗护理、生活休闲、物业服务。这样的养老地产发展模式，最大限度拓展了融资的渠道、分散了资金的风险、整合了优势资源，最大限度保持了架构的合理性和均衡性。

精准把握市场需求，精确定位市场目标，在有利因素的助推下，在科学合理模式的带动下，养老地产将会进入良性发展的快车道。

参考文献：

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[2]刘叶婷，曾轶.我国一线城市的智慧路径——以北京、上海、广州、天津为例[J].信息化建设.2012（11）.

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