农民家庭收入对城镇住宅价格支付能力的统计考察

耿进强，张璐，霍清清

（1.中国社会科学院城市发展与环境研究所，北京100028；2.河北地质大学，石家庄050031；3.河北师范大学，石家庄050024）

统计观察

农民家庭收入对城镇住宅价格支付能力的统计考察

耿进强1，2，张璐3，霍清清2

（1.中国社会科学院城市发展与环境研究所，北京100028；2.河北地质大学，石家庄050031；3.河北师范大学，石家庄050024）

农民家庭收入对城镇住宅价格支付能力强则有利于推进城镇化进程，反之则不利于推进城镇化。通过构建农民家庭收入与城镇住宅价格支付能力评价指标，对全国以及各地区农民家庭收入对城镇住宅价格支付能力进行评估可知，从全国平均状态看，支付能力较弱。分地区看，东部除河北、山东、江苏地区外，其他地区支付能力不足，北京、上海与海南为严重不足；中部地区支付能力略强于全国平均水平；西部与东北大部分地区支付能力强于全国平均水平，四川、陕西支付能力存在不足，内蒙古支付能力最强。

住宅价格；农民纯积蓄；可支配收入；支付能力

0 引言

自1998年我国取消福利分房制度以来，随着中国经济的快速增长，城镇住宅市场逐渐发展壮大。全国住宅业发展状况：2000—2005年启蒙式攀升发展，除2008年受到世界经济危机的影响；2006—2013年呈现快速增长，2014年增长较缓；2005年以前中国以刺激住宅业消费为主，借此拉动内需，调节国民经济的发展，同年度中国70所大中型城市的住宅业开始全面快速发展，对国民经济拉动的同时，也影响着中国实体经济的健康发展，因此，中央政府2005年出台了“国八条”、2006年“国六条”、2009年“国四条”、2010年“新国十条”、2011年“新国八条”以及2013年的“新国五条”为代表的一系列房地产新政策，2014年全国住宅市场出现疲软；2015年对住宅市场制定了宽松政策。可见中国住宅市场政策多变，如何科学判定住宅市场状况以及城镇化高效推进成为学者与全民关注的焦点，本文从农民家庭收入对城镇住宅价格支付能力的视角为切入点，探析农民在城镇化中对城镇住宅价格的支付能力。

1 农民家庭购买城镇住宅的支付方式与支付能力判定准则

农民进城购房支付可分为前期、后期两部分，前期为进城前农民收入积蓄用于支付城镇购房中的首付款，若农村居民家庭纯积蓄大于城镇住宅价格首付款，表明农民具备进城购房首付款的支付能力，否则认为不具备；后期为进城后城镇居民可支配收入用于支付月供，由于农民进城购房首付款支付后，居住、工作在城镇，其收入可转换为进城工作收入，农民进城购房所需月供的支付能力可用城镇居民可支配收入来度量，城镇月可支配收入大于农民进城购房按揭贷款所需的月供，表明农民进城购房月供支付能力存在，否则认为不足。据此，农民进城购房支付能力评价指标分为两个：一是农民进城购房首付款支付能力指标，即农村居民家庭纯积蓄（C）与购房首付款（S）之比，用C/S表示，C/S比值大于1，表明农民进城购房首付款支付能力存在，否则认为不足；二是农民进城购房月供支付能力指标，即城镇居民月可支配收入（K）与购房月供（Y）之比，用K/Y表示，K/Y比值大于1，表明月供支付能力存在，否则认为不足。农民进城购房支付能力应同时满足以上两个指标才可被视为具有支付能力，支付能力的强弱表现为比值的大小，比值越大支付能力越强，越接近1表明支付能力越弱，小于1表明支付能力不足。

农村居民家庭纯积蓄由农村居民人均纯收入与家庭人口数量乘积求得，农民家庭纯积蓄时间本文选用15年。以农民家庭主收入时间30年为周期，农民家庭将一半工作时间15年作为农民家庭进城购房首付款支付能力度量标准，另15年为维持农民家庭其他开支作为基础，这里采用连续积累，原因有两种，第一，方便统计计算，第二，农民家庭收入存在周期的连续性。

首付款与月供的多少由住宅价格与住宅面积乘积即总购房款、首付比例等决定，住宅价格可从各年的统计年鉴中获得，住宅面积则根据2006年国办发[2006]37号文选择90m2。2014年9月中国人民银行、银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》明确规定：“贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%”。

2 农民家庭收入对全国城镇住宅平均价格支付能力

全国居民收入数据来源于中国统计年鉴，由于较完整的农村居民收入数据连续获取至1990年，累计15年的农民家庭纯积蓄开始于2004年，因此，全国农民进城购房支付能力支付状况的计算年限为2004—2014年。2004—2014年全国农村居民家庭人口与居民收入状况见表1所示。

表1 全国农民家庭人口数量与居民收入统计

表1显示，农村家庭人口数量在逐渐减少，由2004年的4.3人减少至2013年的3.9人次（2014年农民家庭人口数未公布）。为了计算方便，农民年纯积蓄按农村居民家庭人口4人计算。

按照购买城镇90m2住宅，2004—2014年各年份全国商品住宅实际平均成交价格，首付款分别为30%、40%、50%，月供采用2014年贷款利率6.55%，30年等额本息法计算，全国农民家庭累积至15年平均纯积蓄（15CNRH），计算结果如表2所示。

表2 全国农民家庭纯积蓄与城镇90m2住宅不同支付比计算

2.1 农民进城购房首付款支付能力分析

图1为15CNRH和分别以30%、40%、50%首付比例购买90m2住宅的首付款对比图。由图1可看出，2013年以前50%首付款曲线运行在图的最上方，向下依次为15CNRH曲线、40%与30%首付款曲线，说明：全国农村居民家庭纯积蓄与50%购房首付比例时的首付款之比C/S小于1，但与40%、30%时的首付款之比C/S大于1。即农民家庭纯积蓄在2013年以前只能满足购买城镇90m2住宅、首付比例为40%、30%的首付款，不足以支付首付为50%时的首付款。2014年15CNRH曲线击穿了50%首付款曲线，全国农村家庭15年纯积蓄与50%、40%、30%购房首付款之比C/S均大于1，分别为1.10、1.37与1.83，表明农民15年纯积蓄对购买城镇90m2住宅的30%、40%、50%首付款均具备支付能力。

首付支付能力收到房价与收入增速影响。2014年 15CNRH曲线之所以击穿了50%首付款曲线，其原因主要在于2004—2013年农民纯收入13.03%的年均增长率大于城镇住宅价格10.53%的年均上涨率，购房首付款的支付能力持续增强。特别是2014年农村人均纯收入比上年增长11.15%，远大于全国城镇住宅均价仅1.4%的上涨。

2.2 农民进城购房月供支付能力分析

根据表1与表2中MCDIUH、MCNIRH（表1和表2中没有M,是年人均）与购城镇90m2住宅按揭70%、60%、50%所需月供得到图2，MCDIUH表示城镇居民人均月可支配收入，MCNIRH表示农村居民人均月纯收入，分别由CDIUH与CNRH除以12月换算获得。

图2中MCNIRH曲线严格运行在图的最下方，且与其他四条曲线保持一定距离，2014年，50%月供与MCNIRH的比值最小为2.2，表明在农民月纯收入支付月供能力最强的时候，两个农村居民人均月纯收入也不足于支付购买城镇90m2住宅、按揭50%、30年等额本息法还款的月供，农村居民人均月纯收入对城镇购房月供支付能力严重不足，表示目前中国农村居民纯收入均值不支持其在城镇购房月供。

图1 15CNRH与城镇90m2住宅不同首付款对比曲线

图2 月可支配收入、农民月纯收入与月供曲线图

在2004年，MCDIUH曲线运行在三条月供曲线的下方，2006年击穿按揭50%月供曲线，2012年击穿按揭60%月供曲线，但在2014年仍与70%月供曲线保持一定距离，城镇居民月可支配收入与70%月供之比K/Y始终小于1，表明城镇居民人均月可支配收入呈现持续上涨趋势，对月供的还款能力在逐渐增强。2014年的支付能力最强，但不能满足购买城镇90m2住宅、按揭70%，30年等额本息法还款的月供，因此，结合农民纯积蓄支付能力，2012—2013年农民进城购房支付方式为首付40%、按揭60%；2014年可以选择首付50%、按揭50%。

2014 年，购房支付按揭60%与50%的月供与MC-NIRH比值分别为90.39%与75.32%。2014年恩格尔系数未能获得，依据2013年城镇居民食品消费支出为6311.9元，人均现金消费支出为18022.6元，可支配收入为26955.1元，城镇居民食品消费支出与人均现金消费支出比为恩格尔系数35.02%，城镇居民食品消费支出与可支配收入的比值为23.42%对比参考。城镇居民人均可支配收入支付按揭60%月供后，将失去城镇基本生活的支付能力；而支付按揭50%月供后，仅存在城镇生活中食品消费支付能力。

2012—2013 年农民进城购房只能选择按揭60%月供，这时的农民进城后的个人收入只能满足月供，而无法支付其他城镇生活费用。2014年农民进城购房可选择按揭50%进行支付，这时的C/S比值约为1.10，表明农民15年纯积蓄刚满足50%月供，K/Y比值约为1.33，Y/K表月供占可支配收入的比值约为0.75，为农民进城购房支付月供的最大能力，城镇居民食品消费支出占可支配收入的比值为23.42%，两者之和约为0.98，这表示农民进城后的个人收入在满足支付月供的同时，只能支付其在城镇生活中的食品消费支出，没能力支付其他生活支出。依据全国居民收入均值与城镇住宅价格均值分析，农民进城购买90m2住宅需要存在支付能力，但支付能力非常薄弱。

3 各区域农民家庭收入对城镇住宅价格支付能力

中国统计年鉴将全国划分为东、中、西部以及东北四个区域，下面以四个区域为单位对全国30个省、市、自治区进行分析。由于重庆成立时间较短，用本文中的统计方法计算，数据不足，无法分析，因此，本文没对重庆市进行分析。2014年我国各个省、市的数据不能完全准确获得，各个地区的数据整理截至到2013年，依据上面全国均值数据分析，2013年农民进城购房支付方式为首付40%、按揭60%，以此对以上四类划分区域的农民进城购房支付能力进行分析。

3.1 各区域农民进城购房首付款支付能力分析

依据2004—2013年四个区域统计数据，农村居民家庭15年纯积蓄与购买该区域城镇90m2住宅、40%首付款比值C/S曲线状况如图3所示。

图3 全国各地区农民15年纯积蓄与40%首付款比值曲线图

从图3中曲线看出，全国各个地区整体下滑态势止于2010—2011年间，随后出现不同程度的回升，在2012—2013年间出现平衡于全国均值附近趋势。中部与东北地区C/S比值曲线运行在全国均线上方，表明这两地区的农村居民15年家庭纯积蓄对进城购房首付款的支付能力强于全国平均水平。C/S比值曲线始终运行在1.5值线上方的为河北、山东、江苏、河南、内蒙古与黑龙江六地区，表明这六个地区的农村居民家庭收入强于全国其他地区，其农民积蓄对城镇住宅价格支付能力较强。江苏地区住宅价格在六地区中最高，表明该地区农民收入高于其他5个地区，地区经济发展持续增强，促使农民进城购房首付款支付能力较强。其他五省地区住宅价格低于全国平均水平，依次为山东、河北、黑龙江、河南与内蒙古，因此这5个地区的C/S比值曲线在1.5值线上方的主要因素为五地区住宅价格上涨速度较慢所致，另一原因是山东、河北、黑龙江与河南为我国农业生产大省，农民依靠农业收入水平高于全国其他地区；内蒙古地域辽阔，农牧民收入人均占有资源绝对数强于全国其他地区。在2013年各地区中农民15年纯积蓄与购房首付款之比，C/S小于1的地区为海南、北京与陕西三个地区，C/S比值依次为0.78、0.88与0.99，略高于三地区C/S比值的地区为上海，比值为1.07，对比四地区的农民纯收入与城镇住宅价格的变化如图4所示。

图4 海南、北京、陕西与上海四地区农民纯收入与住宅价格走势图

从图4中看出，北京地区农民纯收入增长速度高于全国农民纯收入增长速度，但住宅价格在2005年起，增长速度远高于全国平均水平，北京地区C/S比值小于1，其原因分析：北京为中国首都，北京地区住宅需求来自全国各个地区，造成住宅市场需求远大于供给，住宅价格持续快速上涨，使得本地区农民进城购房支付能力弱化。上海地区农民纯收入略高于北京地区，住宅价格在2006年滑落在北京下方，2008年受到世界经济危机的影响，住宅价格未上涨，而北京确存在小幅上涨，这是由于上海为全国经济中心，受全球经济影响较显著，同时作为全国经济中心地区居民收入也略高于全国政治文化中心北京；而住宅价格上涨未及北京，表明我国人民受传统影响，对政治文化居住地的追求大于对经济发展为主的居住地追求，推使北京住宅价格高于上海，上海农民进城购房首付款支付能力弱于北京。海南地区农民收入曲线仅贴在全国均线下方，表明海南地区农民收入略弱于全国平均水平，而在2007年以后该地区住宅价格出现快速增长，使得海南地区农民进城购房首付款支付能力处于不足状态；陕西地区农民收入弱于全国平均水平，住宅价格上涨也弱于全国平均水平，但城镇住宅价格上涨速度快于农民收入增长。二是西部分城镇具有历史文化底蕴，吸引西部地区人民趋于居住，以及西部地区农村居住环境较差，促使农民进城购房居住。

3.2 各地区城农民进城购房月供支付能力分析

依据中国统计年鉴数据，对比各地区城镇居民月可支配收入与城镇购房月供，求得K/Y曲线，对比四个区域K/ Y曲线与全国均线如图5所示。

图5 全国各地区城镇居民月可支配收入与月供比值曲线图

对比图5中曲线得知，全国各个地区省份的K/Y曲线整体呈现下滑态势，下滑截至于2010年或2011年，该时间段各个地区住宅价格上涨速度大于其城镇居民收入水平。2012—2013年各地区住宅价格上涨幅度有所减缓，而各地区城镇居民收入水平增长普遍加强，使得K/Y曲线出现小幅回升。在2013年K/Y曲线值大于1.4的仅有内蒙古地区；东部地区K/Y比值小于1依次为广东、天津、福建、浙江、上海、海南与北京7个地区，北京K/Y比值最小，为0.51；中部地区的山西、西部地区的四川与陕西、东北地区的黑龙江4个地区的K/Y比值略大于1，但略小于全国均值；其他19个地区强于全国平均水平。11个全国均值下方地区平衡了全国其他19个的省、市、自治区农民进城购房支付能力，11个地区中权重最大为东部的7个发达地区地区，表示七地区的城镇化水平以及住宅价格均高于全国其它地区。北京、天津、上海地区为直辖市吸引全国人口汇集，致使住宅市场需求大于供给，住宅价格高于该区域居民收入支付能力。海南地区经济略低于全国平均水平，地区居民收入不高，消费能力有限，但该地区住宅市场为地区外资源导向型房地产开发模式，开发商拿地时把目标客户定位为在外地高端收入群体，而非本地区居民购买，致使K/Y曲线运行在全国的最下方，支付能力略强于北京地区。浙江、福建、广东三地区住宅价格上涨速度大于本地城镇居民收入水平增长速度，致使K/Y小于1.0，原因分析为，三地区经济发展快速，工业与第三产业发达，外地流入人员多处于中高收入群体，其对城镇住宅价格支付能力较强，推动住宅价格高涨，使得运用城镇居民收入平均值进行计算时，农民进城购房月供支付能力偏低。

4 结论与建议

综上分析，运用全国均值计算，农民进城购房整体处于较弱支付能力状态；北京、海南与上海地区支付能力严重不足，陕西、浙江、福建与广东地区存在不足；内蒙古地区处于较强支付能力状态；山东、河南、湖南、河北、新疆、宁夏、江西、吉林地区支付能力强于全国均值，处于相对较强的支付能力状态；其他地区贴近全国均值线，处于较弱支付能力状态。在2010年前后，全国各个地区的支付能力整体处于历史最低点，随后出现缓慢回升。农民家庭15年纯积蓄对购买城镇住宅首付款的支付能力相对较强，农民进城后的收入对购买城镇住宅月供的支付能力相对较弱，农民进城个人收入只能满足购房月供，而无法支付个人城镇正常生活消费。总体发展现状为，东部发达地区的农民进城购房支付能力较弱，中、西以及东北地区农民进城购房支付能力相对较强；2013年除北京、上海与海南三地区出现持续性支付能力严重不足外，全国其他地区的支付能力表现出不同程度的增强趋势，未来增强趋势将随着住宅价格稳定，越来越明显。

从农民进城购房首付款支付能力看，农民家庭15年纯积蓄的增长速度高于住宅价格增长速度，但农民家庭15年纯积蓄为农民进城购买房首付款的支付能力上限。依据党的十八届三中全会要求，“赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包土地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，”将从政策方面拓宽农民收入渠道，为未来农民收入持续增涨提供了保障，农民纯积蓄对城镇住宅首付款的支付能力呈现持续增强趋势。

从农民进城购房月供支付能力看，城镇居民月可支配收入对购房月供的支付力在逐渐增强，大部分地区存在均衡于全国均线上方趋势。本文用城镇居民月可支配收入来代替农村进城务工人员的收入，取值偏于乐观。农村进城人员中，工资收入相对稳定的私营单位就业人员收入平均水平偏低于城镇非私营单位就业人员收入平均水平，农民进城人员不稳定收入群体收入高于城镇非私营单位就业人员收入的平均水平，但缺少社会保障。使农民进城人员收入与社会保障趋同于城镇居民，拓宽农民进城后的收入模式，完善农民进城社会保障，将成为未来增强农民进城购房月供支付能力关键。

从城镇住房价格来看，全国城镇住宅价格增长速度趋于平缓。2015年3月30日五部委联合发布“楼市新政”在积极稳定住宅市场消费与住房价格。可见城镇住宅价格上涨动力不足，未来中国城镇住宅价格高位上涨的可能性较小，平稳增长成为常态，这表示农民进城购房的支付能力随城镇住宅价格的平稳增长，而逐进步增强。平衡大中小城镇资源共享，完善中小城镇基础配套设施，改善中小城镇居住环境，削弱大型城市的特殊资源独享现象，实现均衡享用社会公共资源与财富，将成为稳定住房市场与住房价格以及顺利推进城市化进程的必由之路。

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（责任编辑/浩天）

Statistical Investigation of the Peasant families’Affordability for the Urban Housing

Geng Jinqiang1,2,Zhang Lu3,Huo Qingqing2
(1.Institute for Urban and Environmental Studies,Chinese Academy of Social Sciences,Beijing 100028,China; 2.Hebei Geological University,Shijiazhuang 050031,China;3.Hebei Normal University,Shijiazhuang 050024,China)

If the paying capacity of the peasant families’income is strong,the urbanization will be promoted,and vice versa. This paper constructs the evaluation indices of the peasant families’income and the paying capacity of housing price in the cities, and also makes assessment of the peasant families’income in the whole country and every region.Discovery is made that their paying capacity is weak on the whole,and that seen from different regions,insufficient in the East of China except Hebei,Shandong and Jiangsu;strongly insufficient in Beijing,Shanghai and Hainan;in Central China,the paying ability is a little stronger than the average of the nation;in the West and Northeast of China,stronger than the average of the nation,but the paying capacity of Sichuan and Shanxi is insufficient,while Inner Mongolia is the strongest.

housing price;net savings of farmers;disposable income;paying capacity

F291.3

A

1002-6487（2017）11-0080-05

河北省高等学校人文社会科学研究项目（SQ17104）；河北省统计科学研究计划项目（2016HY02）；河北省社会科学发展研究课题民生调研专项（201501122）；河北省重点学科技术经济及管理资助

耿进强（1980—），男，河北赵县人，博士后，讲师，研究方向：城乡协同发展。