“营改增”后房地产企业的税收筹划探讨

贾继飞

【摘 要】近年来，中国的改革开放不断地深入，尤其是房地产行业获得了前所未有的发展，在经济领域进行了大刀阔斧的税制改革，让我过的税收体系趋于不断地完善，经过多地的试点取得了良好的效果，“营改增”的税制改革也取得了很大的成效。房地产行业可以说一直都是人民群众和投资商关注的热门行业。1994年中国拉开了“营改增”的大幕，标志着中国对企业的税收开始规范化，“营改增”的之所以受欢迎，因为营改增较以往减轻了我国各行各业企业的的税收负担，避免了对企业重复收税的不良现象。然而由于房地产行业关系到人民群众的住房问题，该行业具有一定的特殊性，国家对房地产行业的宏观调控也一直在进行着，那么房地产行业的营改增方面的推进，不仅对房产企业有着很大影响，本文将着力对“营改增”后房地产企业的税收筹划探讨。

【关键词】“营改增”；房地产；企业；税收筹划

一、引言

我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。

所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。

二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施

由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。

1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能

由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。

2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度

在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。

万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存貨出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。

3.企业应该与税务机关积极互动

“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。

三、结语

综上所述，房地产企业一定要做好关于“营改增”的税收筹划工作。房地产企业进行增值税纳税筹划和企业的发展规划同等重要，但是增值税纳税规划是一个动态的不断需要调整的变化过程。在增值税纳税筹划的制定之中，一定要遵守税法相关的法律，不能够把避税等同于逃税漏水，一定不能够损害国家的利益，因为税收对于国家社会的稳定和人民的生活都有着极其重要的意义和作用，目前房地产企业在增值税纳税筹划方面的不足和问题，必须得到足够的重视。

参考文献：

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[2]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊. 2014（22）.

[3]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际. 2015（03）.