关于我国住房反向抵押养老保险的思考

柏晶

摘要：国家发改委在2016年3月31日公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中指出，针对住房反向抵押养老保险，推行试点工作，保监会也会扩大以房养老的试点范围，以市场较为规范、经济条件较好的区域为主，优先进行试点工作的开展。此项工作在国外已经是普遍存在，但在我国却是新生事物，其发展受社会瞩目。本文将从开展“住房反向抵押养老保险”业务的可行性和面临的风险进行分析，并提出相关政策性建议。

关键词：住房反向抵押养老保险；可行性；风险；政策性建议

中图分类号：D922.182.3；D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-02

一、概述

（一）住房反向抵押养老保险定义

反向抵押养老保险，是一种创新型的养老保险模式，是将住房抵押和终身养老金保险两者进行结合，也就是说，拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

（二）反向抵押养老保险的特点

反向抵押业务与终身老年保险相结合，是此项工作最为突出的特点。首先，保险公司承担长寿风险，以签订合同为依据，向老年人进行定期支付养老金直至身故，使老年人晚年生活得到保障。其次，当老年人过世后，除去保险公司已支付的养老保险相关费用，剩余费用将依法归继承人所有。最后，如房产处置后，所得费用不足以支付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

普通住房按揭贷款的特点是：由银行向有稳定收入保障的个人，实行一次性放款，逐期收回的方式帮助借款人达到购房目的，而当借款人还清所有贷款后，拥有全部产权；反向住房抵押贷款的特点是：由银行或保险公司对有住房为抵押的老年人，实行逐期放款，一次性收回方式，帮助借款人达到养老目的，而房屋产权会随着贷款的增加，逐年减少。

二、我国实施住房反向抵押养老保险的可行性分析

（一） 我国人口老龄化快速发展，养老保障资金需求巨大

2015年，世界60岁以上的人口，占总人口比重是12%，预计2025年该比例将达到22%。但2015年，中国60岁以上的人口占总人口的比重是16.15%；到2050年，这一比例将达到33%。那意味着届时每三个中国人当中就有一位老年人。从2016年到2025年，中国社会将经历一个“超速老化”的阶段，而二孩政策在将来的20-30年内，是不会改变我国的人口结构和老龄化的状况的。面对这些问题，如何进行有效解决？但不管是经济支持还是服务保障，在市场经济快速发展的当下，所需养老保障资金是巨大的。另外，社会的抚养比将会因为老龄化而不断增加。同时，医疗保障的负担也不断加大，据相关数据显示，老年人的平均医疗水平高于中青年人三倍，在医疗技术不断提高而严重缺乏劳动力的不平衡状态下，未来老年人的医疗消费费用，将会逐年快速增长。

（二）我国较高老年人住房拥有率，有利于推行“以房养老”

针对反向抵押贷款业务发展，一方面要求居住房屋的居民有完全的产权。在住房制度的深入改革和房地產市场的不断发展下，居民拥有自有住房在我国已经占绝大多数，主要通过购买房改房或商品房的方式来实现，就目前而言，我国城市老人的住房拥有率已达到87.75%，而且随着经济发展的不断加快，投资观念也发生了较大转变，将来城市老年人的住房拥有率会呈逐年上涨的趋势。另一方面，我们从长期角度分析，在社会不断发展的推动下，征遗产税将会成为必然发展趋势，而税收优惠则是住房反向抵押养老金保险的政策，为避税提供了合理的理由，这可能促成倒逼机制来推动以房养老业务的发展。

（三） “以房养老”的潜在市场需求巨大

存在以房养老需求的家庭，需满足以下条件：第一，无子女家庭；第二，失独家庭；第三，空巢老人；第四，丁克家庭。因为我国前几年的独生子女政策的实施，形成目前将近三分之一的独生子女家庭，而其风险是如独生子女意外死亡，其父母将变成无子女老人。根据相关数据显示，在老年人总数中，空巢老人占一半的人数。丁克家庭，则是指双方均有收入且无子女的家庭，他们具备生育能力但自愿选择不育的夫妻二人家庭，我国的丁克家庭剧相关调查数据显示，已超过60万。我国近年来的房价逐年上升，越发突出其投资功能，很多具备经济能力的家庭都会选择购买一套以上的住房。

（四）保险公司运用资金充足

2015年全国保费收入为2.4万亿元，同比增长20%，行业发展速度创近7年来新高。“十二五”期间，我国保险市场规模的全球排名由第六位跃升至第三位。此外，2015年底，我国保险业资金运用余额11.18万亿元，较年初增长19.81%。发展住房反向抵押养老保险是保险机构充分利用闲置资金的有效途径，而且保险公司拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押养老保险的开展提供了市场和技术支持。

三、我国开展住房反向抵押养老保险的风险分析

（一）受传统养老观念影响，对以房养老产生一定的制约

中国亲子关系，与国外不同，具有反馈式特点，父母有责任和义务抚养未成年子女，而到了老年，则有义务和责任赡养父母。所以说，养儿防老是我国历史发展中形成的传统养老观念，属于一种情感上的维系。同时，传统的财产继承观念也普遍存在，另外，我国城市住房价格的不断上升，工薪阶层很难具备购房能力，加上没有完善的住房保障体系，不少家庭几乎是用所有积蓄甚至是借钱才能购买一套住房。所以，尽管老人拥有住房，但实际上只是名义上的，并没有自由支配的权利，抵押房产来提高晚年生活水平基本不可能，而最后继承给子女或晚辈的几率更大一些。

（二）房价波动蕴含收益风险

在我国经济快速发展的推动下，城市化进程越来越快，但房产价值情况则会由于不同地区、环境等因素产生差异性，负增长情况也不少见。某一时点，不同投保人的房产价格波动具有协同性，或普遍高于预期价格，或普遍低于预期价格，故不能分散房产价格波动的风险。此项工作最后的房产处置权，相关机构只有等老年人去世后才能获得，由于期限较长，使最后的住房价值产生不确定性，相关机构将可能承担房屋贬值的风险。

（三）信息不对称与道德风险

老年身体健康状况和预期寿命等情况，在开展反向抵押养老保险业务中是相当重要的，要進行慎重考虑和精细预测，但进行预测这些事项是需要较高资金成本的，而对于这些信息的掌握机构，一般都不全面，这就造成了交易双方所掌握信息的不相符。另外，当投保人和保险公司达成住房反向抵押贷款保险协议后，双方关系转为委托代理关系。保险公司逐渐的掌握了住房所有权，投保人的所有权意识也慢慢降低，在使用、管理和维护房屋上，很容易出现不妥行为，而造成房屋受损、贬值，降低了房屋变现价值，增加了住房反向抵押贷款亏损的风险。

（四）相关配套机构缺位

养老服务机构存在不少问题有待解决，如收费较高，供应得不到满足，服务不到位等。而如果老年人同意以房养老工作，那就需要住到养老服务机构，这对双方来说都是一种挑战。另一方面，以房养老工作的进行，需要较为成熟和专业的商业机构的扶持，而就目前状况而言，恰恰缺少这种公信力，导致双方信任关系建立的艰难。另外，进行以房养老业务试点的开展，对相关机构来说，其专业知识和相关经验都将是很难克服的问题。

四、政策建议

（一）扩大宣传范围，养老观念通过教育子女来转变

充分利用大众媒体资源，扩大以房养老的宣传范围，让更多人认识到以房养老的重要性，重点突出以房养老优于传统养老模式的地方，如有利于社会稳定、缓解社会养老压力和提高老人生活保障等。另外，也需要政府加大扶持力度，以提高业务的公信力，让更多人认识到以房养老的优势，并最终接受。

（二）联合开展业务，合理分工协作

对于住房反向抵押养老保险业务，银行、保险公司或房地产估价公司无法，如无法独自完成任务，那就应该实行多方联合业务的开展，合理分工协作，以推动顺利开展住房反向抵押养老保险试点工作。可按以下方式进行合理分工：第一，保险公司，负责老人剩余寿命的估算，对发放的每月保险金额进行精算计量；第二，银行，负责贷款利率的计算确定并发放贷款；第三，房地产估价公司，负责计算和估值房产，根据发展趋势，推算国家将会出台哪些与房地产相关的政策。

（三）完善相关法律制度，加强监管

为了更好地保障老年人的权益，最大程度地发挥反向抵押养保险的社会效益，需要市场主体给予高度配合。监管机构要加强功能性监管，防止监管套利。国家应尽快修订《老年人权益保障法》，将养老保险保护内容纳入条文中，同时不与金融业相关法律冲突。保险公司自身在日常经营过程中要提取风险准备金，应对预期和非预期损失，做好偿付能力管理。同时，保险公司应该定期向监管部门汇报业务开展情况，及时传递信息。

参考文献：

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