房地产项目投资成本设计与控制浅析

黄强

摘要：本文作者通过多年的工作经验，对房地产项目投资成本设计与控制工作的分析，提出房地产项目在投资管理中，以加强投资成本的设计与控制管理为成本控制切点，才能让房地产项目的投资得到合理的回报，使项目的投入与回报达到理想的状态。

关键词：房地产；项目投资管理；成本设计与控制

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-02

前言

房地产项目开发有句俗话：“做得好不如结算得好，结算得好不如项目清算得好，项目清算得好不如成本设计和控制得好”就是这个道理。

一个房地产项目的成本控制成功，是把成本，利润率控制在最理想状态，合理合法地避税，特别是营改增后的合法地避税。

一、房地產投资项目前期的成本设计

1.房地产开发的六大成本：前期费用成本，土地和拆迁成本，建筑安装成本，公共设施成本，基础设施成本，开发间接费用成本，所占房地产开发成本的比例是多少？准予六大成本中的摊消抵扣是多少？要先与房地产项目所在地的税务部门的沟通，我们所做的成本设计工作才是有效的，否则，税局不认，我们也白做。所以要先做足与税局的功课，这些都是真金白银的大事。

（1）前期费用成本：包括规划，设计，项目可行性报告，水文地质勘探，测绘，三通一平等费用，特别是高压电，自来水管线，燃气站，前些费用成本要根据具体情况去预算落实，特别是三通一平是无定额限制的，一定要把成本设计好。

（2）土地和拆迁成本：包括土地出让金，土地补偿费，安置补偿费，地上附着物和青苗补偿费，旧市政设施的迁移费，新的市政设施的配套费，特别是高压电线路与国防光纤的迁移费，成本的设计弹性空间很大，旧城改造拆迁开税票是免税的，一定要把这部份成本设计用足优惠政策。

（3）建筑安装成本：就是建房子的成本，特别是在桩基础工程，地基处理工程、地下室工程、深基坑专项支护工程、附属工程、土方工程、护壁工程、螺旋钻成孔、阻水幕灌注桩工程等的成本设计空间大，一定要用足定额上限。另外还要用好劳务公司的政策.装修工程的成本设计要把精装修费用转到购买业主去负担。

（4）公共设施成本：包括公共的行政，信息，卫生，体育，文化，交通，教育，绿化等设施的投入成本，特别是园林绿化，古树与珍稀植物、建筑小品，空中花园的成本设计要用好用足国家政策。

（5）基础设施成本：包括道路，供热，给排水，供电，，供气，通讯，照明，排污，排洪，环卫等设施成本，特别是消防、电梯、高压配电，二次加压供水、立体车库、双回路供电等成本设计弹性空间大，要用好设备定额上限。

（6）开发间接费用成本：包括职工薪酬，办公费，差旅费业务招待费，车辆费用，会务费，通讯费，抓旧费，租赁费，维修费，保险费，低值易耗品摊销，资产摊销水电费，物管费，其它费用，要用足国家政策的扣除额。

（7）财务费用成本设计：要灵活使用过桥资金，降低成本资金占用率，用好最高利息不超过银行基准利率的四倍的政策。

2.成本设计需要预结算单位、建设单位、监理单位，设计单位，各分包专业施工单位、销售代理公司，物业公司和其它供货商的配合，才能达到预先设计的目的，所以要选择信得过的合作伙伴，在谈合作合同初期，对方为了取得合作的机会都会答应这些条件。

3.这些功课都要做在先，事前控制是以目标成本编制为准。以往的经验告诉我们：到项目开发后期想补做这些功课已经来不及了，有了以上成本设计的事前控制，就为后面的事中与事后成本控制工作打下坚实的基础。

二、房地产投资项目成本设计后的控制管理

好的成本设计只是纸上谈兵，要把成本设计的计划落实到实处才是最终目的，要实现成本设计的节支和合理避税的目的，要做好以下事中成本控制的工作：

1.把握全面成本控制的的发展方向

全面成本控制的发展方向是多变的，从成本预算到成本设计，从成本设计到成本过程控制，先把成本设计的计划分解到各个系统，分解到各个部门，分解到具体责任人，各部门在执行过程中不断地进行补充和完善，进而解决上一阶段成本控制的弊病，把握全面成本控制的的发展方向，满足现代企业的发展，不让成本控制偏离成本设计的方向。

2.成本设计不如变化快

对于房地产开发企业而言，市场变化和政策调整非常频繁，这是房地产开发企业成本都面临的风险。成本设计是对未来经营行为的规划，成本控制的作用很大程度上取决于对未来预测的准确度，预测的准确度会严重的影响到成本设计与控制、分析和考核，成本控制的效果就会大打折扣。因此，要防范这种成本风险，必须采取一系列措施，加强对市场信息的获取和利用，加强对企业内部经济运行过程和成本控制过程的监控。

3.科学管理成本控制的过程

房地产开发企业决策层，作为全面成本控制管理主体和成本目标的审批者，应该注意：一是追求成本控制目标百分之百的准确没有意义。成本控制目标的制定必须经过科学系统的决策程序，采用先进的研究分析方法，这样形成的成本控制目标，不一定百分之百的准确和公平，但从全面看是科学、合理和不断贴近实际的。二是全面成本控制作为一种控制手段，并不是要通过成本控制目标把某一项目控制在收入或利润的某一个点上，而是把项目的运营和发展控制在一个区间或是一种趋势之中。只要项目的整体战略目标能实现，作为成本控制管理者就应该给该项目一定的自主空间，以充分调动各部门负责人的积极性。

4.把成本控制落实到实处

在业务上，以成本和利润之间的依存关系为依据，以变动成本法为基础，编制不同业务量水平下的相应成本计划。并把成本设计的计划落实到实处，公司要定期召开成本控制的专题会议，成本控制的资料要与项目进度同步，留出机动的余地，房地产开发企业的成本设计的编制通常是以销售预算为起点，根据企业实际情况和对市场的预测来确定相关成本费用，进而得出下一年度的预计利润。要避免高层管理者或股东经常提出不符合实际的计划利润目标，再交由下一级管理者制定销售预算、成本计划等。这样得出的成本设计根本没有实际基础，违背了房地产营运的经济规律，不仅得不到企业成本控制部门的支持，而且往往由于成本设计不切实际，很难有效执行而适得其反。要取得成本管理的成功，必须保持成本管理工作的科学性和合理性，应当从企业实际出发，实事求是，不能只凭主观意愿，忽视基本的经济规律。

5.事后成本控制主要在项目结算与清算阶段

所以强调成本设计与控制要以“管控”为基础，以已经结算的项目的数据为分析值，充分做好房地产市场的信息调查，并得到房地产企业的高层领导支持，设立成本控制层的奖励机制，调动普通员工或考核涉及不到的中层人员积极性，鼓励在各自领域对成本控制规律提出预测，有利于房地产开发企业应对多变的成本市场环境。同时，为每一个成本控制人员提供了与管理层交流看法、参与决策的通道，在编制成本设计与控制中迅速成长为所在领域的专家；使得成本设计与控制合理，合规，合法，成为思想交流和碰撞的平台。

三、结语

房地产成本控制是一个复杂而多变的费用控制，如果企业能把事前事中事后三个阶段的成本控制工作做好，项目的成本就会得到有效的控制，从而减少成本增加效益，最终项目的利润和收益会大大增加。所以要重视三个阶段的成本控制，房地产顶目就可以有效地控制成本，创造更好的效益，促进成本设计与控制的良性循环。才会把房地产项目开发管理管理工作做好，才会使项目营运达到经济效益与社会效益双丰收。

作者简介：黄 强（1958-），男，广西平南县人，学历：大学本科，职称：经济师，现任广西矿建科技有限公司董事长（国企），主要从事房地产管理研究。