营改增对房地产企业的影响

连震

摘要：房地产“营改增”的推进，长期来看，将有效调节房地产企业税负水平、对改善房地产行业经营环境和提升企业积极投资开发的信心都有积极意义，同时，也势必将给房地产企业带来一定的挑战。本文通过“营改增”政策对企业的具体影响的分析，提出房地产企业应对“营改增”的有效措施。

关键词：“营改增”；房地产；策略

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01

一、概述

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其他有关规定，国家税务总局制定并下发了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。文件规定房地产企业适应增值税基本税率为11%。

二、“营改增”政策对企业财务管理的影响

（一）“营改增”政策改革后，对企业计税依据与会计核算科目使用带来一定影响及挑战

一是计税依据方面。原政策在计算应纳税额时只需以计税期“主营业务收入”或“其他收入”发生额作为计税依据即可，而“营改增”政策执行后，企业应将销售收入（含税）按照税率换算为不含税售价作为计税依据，同时，再相应扣除取得的增值税进项税额后作为当期增值税应纳税额。二是开具发票方面。新政策下，房地产企业在领取、开具、作废发票的工作量均大于营业税发票，特别是由于增值税专用发票需要房地产企业到税务机关或在网站上认证真伪，一些年纪稍大的财务人员对电脑掌握的程度不高，且不愿亲自到税务机关认证，同时，一旦发票遗失，还需到税务机关办理备案，开具发票如果出现差错，还需企业承担法律责任。三是出售商品房定价方面。原政策下，商品房缴纳的营业税不包含在销售价格里，房地产企业在定价时无需考虑税款，而新政策下，房地产企业为了考虑增值税价税分离的要求，需要对原先的商品房价格重新进行调整，对企业定价能力与定价方式均提出了更高的要求。四是数据统计方面。以房地产企业为例，新政策下要求企业将收取的房款按照增值税税率进行价税分离，企业在销售收入不变的情况下，必须将税款从营业收入中剔除，导致企业无法与新政策执行前财务报表中“主营业务收入”进行横向对比。

（二）“营改增”政策对企业税收负担方面的影响

目前，“营改增”政策对于不同行业税负具有不同的影响。例如，服务业原营业税率为5%，而新政策增值税率为6%，由于可以使用不含税收入作为计税依据及可以抵扣进项税额，大大降低了该行业实际税负；再如，交通运输业原营业税税率为5%，而“营改增”政策上涨为11%，虽然税法规定可以抵扣进项税额，但对于运输行业来说，如果企业不重新购置新运输设备或取得汽油等增值税专用发票，则无法抵消税率上涨而给企业造成税负增加的压力。因此，“营改增”政策执行后，不但需要国家针对税负增加的行业进一步出台税收优惠政策，而且要求企业财务人员应关注国家财税政策，为企业税收筹划出谋划策。以房地产为例，“营改增”对企业税负影响最突出的就是允许房地产企业可以将土地成本与建安成本抵扣销项税。众所周知，房地产企业成本主要为拿地、建筑、人工及其他管理成本，而建筑与土地成本占企业总成本近八成，新政策允许抵扣该成本则无疑对房产企业产生较大的利好。

三、房地产企业应对“营改增”的有效措施

（一）对房地产企业财务人员进行“营改增”政策培训

“营改增”政策执行来，国家财政及税务机关相继出台若干条例、实施细则，个别企业财务人员由于专业技能或主观懒散等原因未能及时将税收政策“吃透”，导致企业财务人员在缴税申报中出现因政策理解不够使企业多缴纳增值税或承担税务风险，使企业面临极大的经济与法律风险，对于企业财务人员在专业技能、税收政策理解等方面提出了新的要求，因此，企业应提高对新政策重视程度，提高本企业财务人员综合业务素质，定期聘请财经院校专家或税务机关工作人员为财务人员讲解“营改增”政策运用及税收筹划等内容，以提高财务人员工作效率及政策理解力。同时，制定财务人员考核体制，对于在执行“营改增”政策过程中为企业提出可行方案的员工给予必要的奖励，以鼓励企业财务人员增强主人翁意识，提高自我学习能力，为企业财务管理出谋划策。

（二）有针对性地选择税收筹划方式

归根结底，出台与执行“营改增”政策的最終目的是使企业在法律允许的范围内降低税负，因此，企业应提高对税收筹划的重视程度，在“吃透”、熟练掌握“营改增”政策及与税务机关工作人员进行咨询与沟通的基础上，结合企业自身生产、经营特点，充分享受国家给予该行业的税收优惠政策，积极专研“营改增”政策及实施细则，认真制定企业税收筹划方案，在税收法律允许的范围内最大化享受税收红利，为企业扩大再生产积累资金。某些房地产企业在从营改增政策之中获得了利益之后，还应做好充分的准备以应对营改增实施后所带来的巨大挑战与压力，由于营改增对房地产企业的财务管理工作提出全新的要求。所以说，我国房地产企业就必须正确地应对且适应好营改增的政策，更为重视纳税的筹划管理方面的工作，且努力在实际过程中对其进行更深层次的优化及完善等，要让纳税主体借助于流通环节对相关税费进行合理地转移，特别是在选择合作供应商时，则应该保证房地产企业的财务管理程序更加完善，可开出整套的增值税发票等，从而在充分利用增值税优惠政策带来利益的同时，更好地将自己的合作范围扩大。

（三）提前评估税务风险，做好相关筹划

房地产企业应对税收制度改革以及相应的一系列变化进行预估，对于企业内部的工作管理流程要进行全方位的梳理；评估税制改革给企业带来的变化以及可能的负面影响，并且有针对性的进行测试；面对“营改增”带来的可能的风险，提出合理化建议，制定符合实际的过渡方案；修改相关纳税流程，并编写操作细则；提出系统的改造方案，完善分析报告。

总而言之，我国在新的发展形势下实行了“营改增”税收制度，房地产行业必须遵循这一策略，税制改革会给行业带来很大的影响，但是，改革的同时也是企业发展的大好机会，为了寻求突破，我们必须抓住时机，发展新的经济增长方向，为房地产行业会在新的经济时期呈现出更加美好的发展局势而努力。

参考文献：

[1]毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界，2015（11）.

[2]陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].行政事业资产与财务，2016（3）.

[3]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.