当前我国房地产政策背后逻辑探究

宋建华

摘要：我国的房地产政策，从去年初利用增加居民信贷去库存，到今年的限购限贷限售，短短几个月的政策风格变化太大，其背后的逻辑是什么？本文试图基于我国房地产发展的历史和现状，加以探究。

关键词：当前；房地产政策；逻辑；探究

中图分类号：F293.31 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-00-01

我国的房地产政策，从去年初利用增加居民信贷提房价去库存，到今年的限购限贷限售，堪称史上最严的调控政策；清明期间刚划出的雄安新区，明确表态不搞房地产经济；如此等等，说明我国房地产政策在转向，转向的逻辑是什么？值得深思。

一、中国房地产发展现状

1.没有一次像样的调整，不符合市场规律

我国房地产自1992年邓小平南巡讲话后，经历了1992～2003年初始阶段，2004-2007年的发展阶段，2008年-至今的通胀阶段，已经发展了25年，房价一路上涨，从来没有一个像样的调整。本来在2008年美国爆发金融危机开始，中国房地产可以趁机调整一下，进行市场出清的，但是我国硬是发行了4万亿货币，从相关数据分析，货币大部分进入了房地产，催涨了房地产价格。在2015年中国经济呈L型下滑期间，房地产市场疲软，市场到了自动出清的时候，但是到了2016年初，中国实行了增加居民信贷、去库存政策，导致民间什么首付贷、加杠杆手段都用上了，房价涨上了天，导致新华社都发文《树长不到天上，房价也一样》。

2.一二线城市房价收入比很高，不符合国情实际

据相关媒体报道，国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告指出，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；广州以25.85位居第10。这还都是2016年上半年数据，其实2016年中国的房价跳涨那是在7月、8月、9月期间。最典型的是合肥房价，2016年从均价9千元涨到2万，2017年3月，均价都涨到了2万以上，合肥家庭年均收入才多少？这个房价收入比是可想而知。

3.房地产市场冰火两重天，结构性矛盾突出

房地产市场发展到现在，呈现冰火两重天现象，一方面一二线城市房子不够卖，一方面三四线城市房子库存严重，到处都是“鬼城”。这主要跟是一二线城市因为房子不够，价格上涨，造成资金虹吸效应有关，致使三四线城市的房子只能遭到抛弃。

二、我国房地产发展存在的主要问题

1.当前我国房地产政策定位不准确

我国房地产是在邓小平1992年南巡后开始全面发展的。这个在当时，中国百废待兴的年代，中国需要大力发展经济，完成原始资本积累，那样定位是正确的。关键是经济发展到一定阶段，就应当注意调整定位，要在房子的经济功能与社会功能之间取得平衡，否则就会引爆社会矛盾。

2.我国房地产成了财政收入重要来源

大房地产商任志强就曾经说过，房地产70%的利润都被政府收入囊中。著名财经评论人叶檀的有关研报中也提到地方政府约40%以上的地方建设发展资金都是来自房地产行业。另外，房地产的产业链很长，房地产的发展能够带动产业链的其他行业发展，也给地方财政带来更多的收入，可见，房地产行业成了地方政府主要财政收入来源，这样就是地方政府不择手段大力发展房地产行业而推高房价的主要原因。

3.我国房地产信息系统不健全

我国房地产全面发展以来也有25年有余，但是至今政府部门没有组建起来一套完整的信息系统，根据经济学理论，这是信息不对称，这样的房地产市场不是有效市场。目前，我国房子空置率究竟多少？谁也不知道！著名学者相关研报里也都只能根据一些相关现象推测房价泡沫很快就要破裂。比如著名学者李迅雷就是根据相关官方流动人口从2014年到2016年减少500万人的数据推导出住房需求下降的，因为流动人口主要是消费主流人群，处在25-45岁的年龄段的人群，这些人群人口开始下降，住房需求就会下降。但是房子空置率究竟多少？还是不知道，这就造成房地产政策调控的力度无法把握。

三、当前我国房地产政策背后的逻辑

1.房地产政策定位倾向回归社会功能，但必须软着陆

2016年国庆期间，房地产政策推出限购限贷政策；2016年12月中央工作会议先后提出“房子是用来住的，不是用来炒的” 和“要准确把握住房的居住属性”；2017年3月大部分一二线城市都推出限购限贷限售政策；2017年清明期间刚划出的雄安新区，明确表态不搞房地产经济，初步设想新区房屋都是公租房模式，这也可以看成是房地产回归住房功能的一个风向标。

如此等等，说明中央已经在向下调控房地产，只是缓慢进行，希望房地产软着陆，主要是担心出现金融危机。之所以调控其背后的邏辑，从内部因素分析， 根据相关数据来看，2016年房地产价格疯涨，主要是货币超发造成的，不是内生动能形成的；从外部因素来看，当前美国已经加息三次并且减税还在准备缩表，全球资金都会流入美国，全球都会开启货币紧缩模式，如果我们不能抢时间把房地产泡沫控制在可控范围内，就会面临由于全球资金紧缩被动刺破泡沫到失控状态，那将是一场浩劫！中国将会失去改革开放几十年的成果。

2.房地产稳定发展的长效机制正在寻找合适时点推出

从2016年底到现在，针对房地产稳定发展的长效机制的制定，中央工作会议上先后提出从“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，说明房地产稳定发展的长效机制正在制定中。但是，这个长效机制一直停留在会议议题中，甚至连具体推出时间表都没有，说明不是长效机制没有研究出来，而是没有找到合适时间点。随着我国经济改革转型的深度发展，只要新的经济支柱产业产生，就到了房地产税的长效机制推出。

3.建立房产登记制度，为房地产税的征收打下基础

早在2015年3月1日我国《不动产登记暂行条例》落地实施开始，我国政府就在逐步建立房地产登记制度，相关文件要求2017年必须登记完毕。房地产税的征收必须依靠完善的房地产登记制度以提供房地产各类信息，当前我国房地产登记制度的建立和完善的目的应该是为房地产税的征收打下基础。