对影响房价的相关因素的分析

【摘要】改革开放三十多年来，我国房地产经济发展速度之快，规模之大令世人震惊，时至今日，社会对房地产经济的关注越来越集中在房价的高居不下上。房价不降反增的社会现实给我国整个市场经济带来了一系列消极的连锁反应，虽然各级政府为此做出了一些举措但收效甚微，人们仍然受困于房价高涨，市场却供不应求的矛盾之中，是什么造成了这种局面，又是什么促使房价上涨成为社会普遍关注和讨论的问题。为了探究分析影响房价的因素，本文从国内外两个方面出发，分三个部分讨论造成我国房地产经济如此局面的原因，以期对研究探索房地产市场长远发展提出指导意见。

【关键词】房地产经济 价格 金融因素 政策因素 市场

2016年的第一个月，上海新房的成交均价达到了35911元/平方米，拿这一个月与2015年全年均价相比，上海的房价上涨了12%，每平方米的涨幅为4000元。这种状况在中国一线城市并不新鲜，并逐渐向二、三线城市扩张，一方面房价不断攀升，另一方面是买房者络绎不绝。基于社会现实，本文将从国际金融因素、国内政策因素和国内市场因素三个方面探讨影响房价的因素。

一、国际金融因素

1994年我國实行汇率并轨和2005年的人民币汇率机制改革，再加上我国经济的持续大好发展，人民币在国内外市场上形成了强烈的升值预期，这给国内的房地产经济带来了深远影响。从理论上说，首先人民币的持续升值会给外资营造一种中国市场低风险、高收益的映象，这种情况下，大量国际游资涌入中国市场，尤其是房地产市场，造成国内房价上升；再者，人民币升值使得基础消费品的相对价格下降，居民财富增加，基于房地产市场的高回报率，民众在基本需求在外会将剩余财富投入到房地产里，房产价格上升。总之，相对于西方几次大规模的经济金融危机造成的损失，我国平稳的政局发展吸引了大量国际热钱涌入，这在很大程度上加强了中国房地产的热度，与中国民间资本合流后，大幅度增加了个人购房比例和非居民比例，造成了极强的房地产泡沫，不仅造成房价哄抬，而且增加了我国金融体系的潜在危险。

二、国内政策因素

房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，他的兴衰与否与民众生活息息相关，而且房地产经济涉及到工业，服务业等多个行业，它的发生发展除了国际因素外，更离不开国内政策规划等对它的直接影响，直观来看，国内金融政策和土地政策是主要的影响因素。

房地产作为一个先耗钱再赚钱的庞大产业，国家的金融政策对它的影响是直接的，银行的利率政策、货币政策、外汇储备调整等等都会对房地产产生影响，并通过房价变动表现出来。对市场来说，人民币强烈的升值预期会促使央行干预外汇市场来维持人民币币值稳定，最主要的是投放更多的人民币进入市场，比如降低存款利率等，这样会促使民众将更多钱投入到增值快的产业，比如房地产，促使房价上升；人民币升值还会导致我国进口增加，国内失业增加，为了维持经济稳定，央行会扩大信贷，信贷增加也会促使房地产的繁荣。对开发商来说，他们的资金回转很大一部分需要借助银行的贷款，贷款利率过高就会增加他们的成本，削弱一部分投资能力低的开发商；贷款利率降低则会促使更多人投入房地产，房价上升。总之，如果市场内货币供应量增加，就会有更多的人开发房地产和购买房产，增加房地产泡沫，就现实而言，这是一个暂时不会改变的事实。

房地产发展的基础就是土地，土地成本是房地产最基础的成本构成，在市场中，开发商们在回答房价高涨的原因的时候，总是会抱怨土地成本过高导致，这些话虽然可能只是他们的托辞，但从侧面反映出土地交易确实是影响房价的一个重要因素。首先，我国在分税制改革后，将当时不太重要的土地收益纳入地方政府收益，为了推进城镇化，地方政府利用土地放出信用信号，吸引大量资金和企业投入房地产，越来越多的地产涌入增加了土地的需求，导致土地拍卖价格逐渐上升，房价上升；再者，土地的资源稀缺性和固定性决定了其因地理位置的不同而有所差异，如今一、二线城市住房紧张，供不应求，但三、四线城市住房积压反映了一、二线城市土地不足但基于利润因素使得开发商竞相追逐较少土地，哄抬土地价格使地方政府获得土地财政的同时进一步提高了房价，三、四线城市为了获得足够收益，不顾城市供过于求的现状仍然无限开发，导致房产积压。所以说，国家和政府的土地政策是会深刻影响房价的上升和下降的，研究也证明，土地价格的走势和商品房价格走势基本上是一样的。时至今日，面对越来越多对中国房地产经济的质疑和担忧，国家在“限购令”等类型的决策之外，更应该考虑解决政府层面的土地政策对房价的催涨。

三、国内市场因素

无论任何行业，供需影响价格的因素都是不可缺少的，就我国房地产而言，虽然不健康的发展让社会对此产生诸多争论，但不得不说，房价高居不下的一个重要原因就是人们对此的需求是毫不减弱的。就大环境而言，我国人口大国的现实就形成了庞大的地产市场，而且城市化带来城镇人口急剧增加本身就促进了房地产的发展和房价的上升，城镇人在住宅、工作、学习、生活上都需要住房，而且越来越庞大的民工潮也吸引更多的农村人口在城市买房，形成了庞大的房产需求量，造成房价上升，另外前面也提到，国内房价稳步上升、房地产高利润、低风险的发展态势吸引着民众将财富投资到房产上也促使房价上升。就实际生活而言，国内受传统习惯等多种因素的影响，年轻人结婚必须有房成为潮流，作为购置房产的主力群体之一，无论价格多高，年轻人为了家庭婚姻买房成为不能回转的必须。总之，有需求才有交易的经济道理在这里完全符合，不管房价是多么地高居不下，社会对此的需求热情并未减弱，这样在很大程度上鼓动了房地产热的持续发酵，房价被一炒再炒，一涨再涨。

总结起来讲，我国房地产经济发展至今，所形成的局面和造成的后果不是一蹴而就的，面对国内外将其认定为“中国经济之癌”的论断，中国房地产能否安全健康前行成为大家共同关注的话题。吸收和借鉴国内外的实践经验，结合国际、国内政府、民众的力量共同应对，才能有效解决房价高居不下，需求疯狂上涨的地产泡沫问题，才能稳定和平衡国内经济局势以及因此造成的矛盾。

参考文献

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作者简介：刘涛（1978-），男，硕士，副教授，研究方向：房地产经营管理。