二手房交易过程中的偷税漏税行为

杨三妹　汪淑娟

【摘 要】 随着中国经济的快速发展，二手房交易市场变得越来越活跃，为了抑制房地产企业过热膨胀，“新国五条”细则出台，以通过规范二手房税收的手段，达到给房地产降温的目的，然而，“道高一尺，魔高一丈”，为了逃避过重的税赋，二手房交易中的偷漏税行为可谓是花样百出。

【关键词】 二手房交易 偷税 漏税

一、研究背景

我国的二手房交易产生于20世纪90年代，历时20余年，二手房交易促进房地产联动发展、优化房地产资源配置都具有重要意义，是我国住房保障体系的补充，也是住房性消费的重要一环，对我国的经济发展具有突出贡献。2013年3月1日，“国五条”的出台，特别是“个人售房需按转让所得20%征收个税”一项使二手房交易个人所得税问题重新走进人们的视野，成为国民关注的焦点。受传统观念的影响，中国人把安全感与归属感寄托在住房上，认为有房才有家，故拥有一套房子成为了很多人奋斗的目标，据调查显示，90%左右的毕业大学生工作五年内甚至十年内的目标即是在大城市或其他二三线城市拥有一套房子。人手一套房子形成了中国房子的刚性需求。中国人口众多，即使只是刚性需求，也是对房地产很大的需求，房地产的价格很难回落，虽然“新国五条”的出台，增加了二手房交易者的税负负担，但并没有起到降低房地产价格的目的，只起 到减缓房地产价格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要税种

在二手房交易过程中，纳税人主要分为买房人和卖房人，对于卖房人而言，其应交的税费主要包括个人所得税、印花税、营业税（2016年5月起准备实施的“营改增”虽已落实到二手房交易，但具体政策尚未出台，因此此篇文章还是按“营改增”之前的营业税考虑）、土地增值税、城建税，教育费附加等。对于买房人而言，其应交税费主要有契税和印花税。下面主要讲一下个人所得税和营业税，因为这两个税种在二手房交易过程中涉及金额最大，也是最容易出现偷税漏税情况的税种。

（一）个人所得税

目前，二手房交易个人所得税的征收方式有二： 一是以两次交易差额的20%征收，即从房产转让收入中扣除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和其他有关合理费用，按照差额的20% 税率缴纳个税。二是按交易总额的1%—3%征收，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入 1% - 3% 的幅度內计征。其中个人转让自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。

（二）营业税

沿用2016年的营业税政策，二手房交易中的营业税征收情况如下：个人转让购买不足2年的住房，按5.5%的税率全额征收营业税；2年以上普通住房，免征营业税；2年以上非普通住房，差额征收；非住宅类房屋，不分年限，全额征收营业税。

三、二手房交易过程中的偷税漏税行为

自从二手房交易需要缴纳个人所得税以后，这无疑增加了卖房者的卖房成本，于是为了降低成本，保证高额净利润，卖方就会想办法把税赋转嫁给买方，于是买房者购房价格变高，负担沉重，变得买不起房子。为了卖出房子，为了买得起房子，买卖双方就开始寻找“合理避税”方法，甚至双方合作，以达到“合理避税”目的。于是就出现了以下几种避税方法。

（一）签阴阳合同

即买卖双方签订两份交易合同，其中一份是真实的交易价格，用来维护双方权益的，属于保密合同，而另一份合同是提供给税务主管部门的，主要用来纳税，此份合同中交易价款远远低于实际交易额，这样就达到了少缴税的目的，减少了交易双方的交易成本。这种少教所的行为在法律上属于偷税行为，一旦被发现，将会承担责任，因此是有一定风险的。

（二）以租代售

对于上述所说的个人所得税和营业税，都是有征税期的，过了征税期，再进行交易，便会获得免税权利。于是买房者就以租房的形式先入住，不办理过户手续，等到过了征税期后，再办理过户手续，这样卖房者就不用缴纳个人所得税和营业税，也不用把税赋转嫁给买房者，房价自然就低，对于买卖双方都有利。

（三）假赠真卖

卖房者以赠送的方式把房子过户到买房者名下，但实际上是买卖行为，买卖双方在暗地里签订保密性交易合同，所有买卖双方该有的权利和负责的义务写得清清楚楚，但由于在表面上是属于房屋赠与与被赠与关系，便获得了全额免征个人所得税和营业税等。

（四）延迟过户交易

如张某拥有一套原值50万的住房一套，系已拥有四年了，在过一年就满五年，目前价值为100万，若张某现在把该住房转让出去，按税法规定，其应该缴纳个人所得税（100-50）*20%=10万，但张某并不想缴纳这10万元的税费，房子又急着转让出去，于是其把房子交给一户买主，但是迟迟不肯办理过户手续，直到再过一年，他就可以不用缴纳10万元的税费而办理过户手续。

四、总结

以上各种偷税漏税行为在二手房交易市场上是十分常见的，政府通过税收手段来调节我国二手房交易市场，目的是给房地产降温，但却导致了许多违法违规的行为，这些纳税人的偷漏税行为便是对这种税收手段的反抗。这也说明任何事都有正反两面性。

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作者简介：杨三妹（1992-），女，汉族，贵州盘县人，审计专业硕士；汪淑娟（1993—），女，汉族，山东省济宁市人， 金融学硕士研究生。