限售背后的风险

严跃进

限售政策属于本轮楼市政策调整中的創新内容，增加了房屋转让的约束条件。自3月17日北京提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”之后，已经成为各地调控政策的新标配，甚至在保定和珠海出现了长达10年限售期。

限售使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，尤其对于加杠杆的投资者来说，风险更大。因此对于各类个人投资者来说，充分研读此类政策内容，明确投资风险，显得很有必要。

从限售政策本身来看，通过设定限售期，延长二手房交易周期。从实际情况看，房屋销售、产权登记、房产证或不动产证发放等环节都存在时滞，所以实际上此类交易周期会比预期更长。此类周期的延长，将过去的购房套现机制打乱，进而也会影响投资者的投资策略。而且不排除此类政策后续仍有继续加码的可能。

从城市数量角度看，当前限售的城市，既有一些传统的热点城市，比如说热点二线城市，也有一些大城市周边的三线城市，类似嘉兴、保定、开封等。所以从此类逻辑来看，后续限售的一个基本认定标准是，对于有很多潜在的短线炒房情况的城市，基本上都会采取类似收紧的版本。尤其是对于部分省会城市以及省会城市周边的中小城市来说，后续继续政策加码的可能性依然比较大。

从政策内容来看，限售政策本身也还是存在一些漏洞，后续预计还会有更多的细化的或加码的政策版本。比如说当前部分城市存在房屋未过户的情况下直接更名的做法。从法理上说，购房者似乎是有权利处置房产背后的各类权利关系，进而实现更名的效果。但从实际情况看，这往往会给一些购房者炒房的机会，后续势必要进行管制。比如说会禁止中介代理期房更名的业务、对于更名的做法需要提交正当理由等。

鉴于此类政策的细则性内容还没出台，更需谨慎后续政策调整所带来的投资风险。

对于过去习惯快进快出的投资者来说，限售政策会对购房资金的流动形成一定的影响，特别对于部分持有套数较多的投资者。由于限售带来的房屋转让困难，使得房屋持有成本逐渐升高。其一是利率上升的成本，按照当前利率周期的走向，预计2017年下半年开始利率水平会有进一步提高的可能，到了2018年此类趋势会更为明显，此时房屋背后的按揭贷款成本加大，而房屋转让的空间已经不大；其二是房屋自身成本，包括物业费、房屋维护成本等，若部分投资者考虑暂时性地出租，那么装修成本也将是一笔较大的开销。

如果投资者真的“熬”到了可售阶段，仍需要留意新的风险，比如说二手房集中上市的市场风险。如果按照目前各类城市两年限售期计算，预计到了2020年左右，此类热点城市或将出现二手房房源集中放量的情况，进而压制房价。对于此类投资者来说，房源转让困难、房屋溢价水平明显低于预期，这都会使得原有的投资目的难以实现。（本文作者系易居研究院智库中心研究总监）