从会计的角度看房产的价值

摘要：中国的房地产市场从1997年开始的住房货币化改革后算起，已经涨了20年了，20年间，房价不断上涨，很多人通过买卖房产积累了相当多的货币，也有很多人积累了很多的房产，货币代表的价值我们每个人都清楚，但是房产的代表价值到底如何来理解和衡量？本文从会计的角度来阐释房产的价值。

关键词：房产价值；会计校对

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-01

房产在我国也称房地产，在我国，由于社会制度的原因，地产和房产是分离的，但现实生活里房子不可能脱离地产而存在，本文为了不引起歧义，按照国际通行的说法对房子类的资产统称房产。

最近我们国家高层提出一个口号：“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是一句大白话，每个中国人都能理解其中的意思，但是最近20年，房产到底是什么，其价值到底应该按照什么来定，房产真正的特征是什么？这些问题已经让很多人无法弄清楚，普通人不清楚，很多专家也不清楚，本文从会计的角度来分析房产是什么，其价值特征是什么，如何按照其特征衡量其价值。

一、房产的固定资产特征

房产，我们每个人每天都要接触，只要不是流浪汉，都住在房子里，每栋房子都是房产。从会计的最基本的分类来看，房产是一项资产：因为房产是一项由过去的交易或者事项形成的，能给拥有人带来利益的资源；同时房产是一项固定资产：因为一般房产的使用期间都会超过一年，其价值在超过一年的时间里慢慢地转移或者消减；再者房产是一项不动固定资产：因为绝大多数的房子因为自然原因和法律原因，是不可移动的财产。

通过上面的分析，房产是一项不可移动的固定资产，根据我们对固定资产价值的核算方法，其价值应当是建造其付出的成本和为了维护其正常使用而支付的成本。可以用一个简单的公式表示：房产初始价值=土地成本+建筑成本+初始维护成本+相关税费。

这个也就是我们会计上通常讲的入账价值，对个人来讲，购入一个房屋必须支付的价款合计就是入账价值。作为一项固定资产，在会计上来讲，其价值是随着时间的增加，慢慢减少，那么房产的后续价值就是初期入账价值扣除掉折旧后的部分，也叫折余价值：折余价值=初始入账价值-累计折旧。

那么，这里有人就说了，房价不是一直再涨吗，折余价值是不是错了呢，当然不是，我们这里说的价值是以不变价计量的，不考虑通货膨胀带来的纸币贬值，目前我们房价的上涨部分中，很大一部分并不是房产价值上升了，而是用于衡量价值的货币贬值了。

二、房产的无形资产特征

无形资产具有无形的特征，价值主要不体现在实物形态上，通常表现为一种法定权利。房产除了是一堆钢筋和水泥，还有背后很多的法定的权利。我国一个很长的阶段，国家和政府是根据在是否在城市拥有房产，来决定能否享受城市的教育、醫疗和其他公共服务的。那么有形的房产的价值中很大一部分就是为了享受这些无形的权利支付的代价。

户口制度对房产价值上涨的推波助澜，户口制度是我国特有的制度，户口不仅仅是一个登记事项，其体现了人的身份，户口制度随后又和房产结合起来，在我国形成了二元对立，城里人和乡下人，城镇户口和农村户口，在城市拥有房产就有机会成为城镇户口、城里人，房产和城镇户口成为身份的象征，这部分价值是无形的，但却无法忽视其价值，类似于企业商标的价值。不同的等级城市的房价不同可以类比不同规模企业的商标的价值不同。

综上所述，在中国房产不仅是一个住的地方那么简单，附着在房产上面有很多无形的权利，这些权利构成了房屋的无形资产的特征，房价的一个部分就是这部分无形资产的价值体现。

三、房产的金融资产特征

1997年开始的住房货币化改革，房地产已经涨了快30年了，虽然这三十年中也有跌的时候，但是小跌大涨，一个资产能在30年的时间保持涨势，除了自身具有的使用价值和附加价值外，离不开人们的疯狂追逐。任何一个产品只要不断涨价，人们都会去追捧，这是人性的体现，历史上和现实中这种现象不断的发生。

我们国家改革开放后，由于中国人的勤劳，积累了大量资本，这从我国非常高的居民储蓄率就能的看出来。资本的天性就是追逐利润，资本会寻找最能增值的地方，在我国，由于自身制度的原因，民营资本投资实业限制重重，股票市场骗子横行，出国投资又有外汇管制，所以巨额的民间资本无处可去，相比较而言，居民投资房产的门槛较小，大量民间资本的涌入导致房产价格猛涨。房产慢慢变成了民间资金的蓄水池，不断吸纳无处可去的民间资本，最终房产成为了一个金融产品。

金融产品会按照自己的规律进行价格调节，人们持有资金大量追逐时金融产品价格上涨，获利退场时，金融产品价格下跌，但是房产这个金融产品涉及的经济面过于巨大，国家为了保证经济稳定，干涉金融产品的规律，造成了房产这个金融产品畸形的长期上涨，产生了巨大的金融泡沫，目前房产的价值中很大一部分就是金融泡沫。

四、房产价值的最终归宿

从会计的角度来看，房产最为根本的价值取决于自身的能够承担人们居住的特征，其他的无形资产特征和金融资产特征都是在我国现阶段特殊的国情下才衍生出来的，虽然能够存在一定的时间，但是长远来看没有可持续性。

随着我国社会改革的进一步推进，社会福利体系慢慢就会和房产以及户籍脱离，此时房产身上附着的相关权利将不复存在，在加上我国已经在大规模建设用于保障低收入群体住房权利的公租房和廉租房，房产相关的无形资产的特征也会失去或者淡化。

人民币要想变成一个强势货币和世界通行货币，对外的投资渠道一定会打开，造成现在我国资产荒的问题就会迎刃而解，我国的投资人就可以在全世界选择投资项目，我国房产单边上涨的态势就会扭转；同时，我国已经对房地产金融泡沫有了清醒的认识，对如何挤掉这部分泡沫也在采取有效的措施；所以，房产作为收益良好的投资品的特征也会淡化并最终消失。

五、结语

会计在核算一项资产时，要从其资产特征入手才能更好的核算出其真正代表的货币量，房产在中国现阶段的价格不断上涨，其实也是在不同会计主体眼中会计核算的货币量的增加，房产的价值并没有什么质的改变，我们从会计资产特征角度分析房产的价值有利于我们认清房产的真正价值，从而指导如何对待房产这一资产。

参考文献：

[1]文雨.分拆房产价值 重构“经济适用”——兼论国民住宅委员会[J].城乡建设，2013（01）：75-76.

[2]龚慧慧.文物迁建区土地、房产价值评估研究[D].华中师范大学，2011.

作者简介：曹海龙，男，汉族，陕西乾县人，助教，硕士研究生，主要从事经济理论研究。