房地产行业的现金流分析

姜欢

现金流被众多的企业界人士和学者誉为“企业的血液”，现金流管理对企业的生存和发展至关重要。近年来房地产企业现金流管理环境日益复杂，各界对房地产企业现金流的关注度也不断提升，提高现金流管理水平显得尤为重要。安全稳定的现金流是生活生存的基础，尤其对房地产开发企业而言。由于其对资金的需求量大，开发周期长等特点使得自身的资金链安全度不高，从而加大了企业的运营风险。因此，如何在房地产项目的开发建设过程中合理高效安全的筹集和使用资金（即现金流管理）是每个房地产开发公司在开发经营过程中必须关注的问题。

近年来，随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人住房按揭贷款以及土地增值税的强制清算等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场由起始阶段的暴利向发展阶段的社会平均利润过渡，在走向规范和成熟的同时，行业竞争越来越激烈，这必然对房地产开发企业的资金实力提出了更高要求，资金管理、运作为房地产开发企业核心竞争力的重要组成部分，被摆在企业战略发展的高度上。经济学家郎咸平指出：“当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保持稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭”，对企业来说，现金流极为重要，安全、稳定的现金流是企业生存的基础，如同一个人的血液，给各个器官供给养分。因此，如何集成现金流转的各环节、流程，建立一套适应公司发展战略、系统、完善的现金流管理控制体系，在房地产项目的开发建设过程中合理、高效、安全地管理现金流，实现房地产价值最大化，则成为每一个开发商急待解决的问题。

从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分別为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和 2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。引起的原因可能是：首先是地价过高，房价持续上涨。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响国家的经济持续稳定的增长，同时也使购房者承受过多的按揭贷款。其次是房地产市场供求性结构的失衡。房地产供求的结构性矛盾突出，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，对一般中低消费者相适应的住房供不应求，而对于高端消费者的高端性住宅却供过于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潜力巨大但是有效供应不足，市场秩序处在混乱的状态。再者是房地产交易过程中的信息不对称现象。房地产交易过程中信息不对称的现象是常常出现的，主要表现为房地产开发商和销售代理商掌握着房产品的大量实质性信息，而他们只向消费者公布一定量的信息，消费者在这方面处于信息劣势的地位。

2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。大部分公司现金流运营意识淡薄，缺乏运用现金流管理平台来进行管理和决策。同时也没有建立相应的风险管理体系。公司的现金流管理没有引起足够的重视，因此在组织体系上也存在问题。公司的其他部门认为现金流管理只是财务部的一项工作，只应由财务部负责，没有主动进行现金管理的意识。财务部在现金管理上和其他部门的地位差不多等同，没有集中管理的权限。现金流管理评价指标单一，仅停留于简单对比分析层面。仅以总量增减、现金余额对比等绝对指标为主，辅以同期各类现金流收支情况对比等相对指标对现金流预算执行情况作简单分析，没有设置更细化的现金流赢利指标、运营绩效指标、债务偿还能力指标等。从分析手段上来看，现金的动态预测，平衡管理，运营绩效考评都必须植入整个现金流管理分析的过程中。从分析目的来看，针对单个项目的现金流分析和整个公司的现金流分析也应基于不同模型，依据不同指标，针对不同的重点，得出相关的微观或整体现金流策略的不同结论。

从目前大多数房地产公司对现金流的管理来看，主要体现在公司内部管理控制方面，每月通过对银行帐户的监管、口常资金的收支监控以及财务部门编制月度资金预算表来进行现金的管理和调控。从现金流管理的实际效果来看，发现公司每月的现金流动及其不均衡、资金盈余和缺口相当明显、经常存在月度间资金暂时性短缺或资金大量闲置银行、现金预算与实际情况相距甚远……，总的来说，就是资金严重缺乏统一的调度和运作管理，资金预算停留在表面，流于形式，完全不能为公司战略规划和经营管理提供决策性依据和指导性建议。经过进一步剖析现金流管理存在的问题和原因，笔者认为是由于没有建立有效的现金流管理控制体系造成的。在借鉴其他房地产公司管理经验的基础上，我从现金流组织管理、现金流预算管理、现金流运营管理、现金流绩效评价以及现金流制度管理方面，提出建立房地产公司现金流管理控制体系。

针对此问题有许多解决方法：

（1）企业高度重视现金流管理

房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性，建立健全内部控制。特别是应收账款的管理制度，积极加快应收账款的收回，避免坏账损失，价钱企业的现金流入量。制定合理的资本结构渠道，多渠道融资，降低筹资资本。

（2）编制现金流预算

为保证现金正常流转，保证现金流的平衡，避免出现无法偿还的到期债务或者闲置资金的现象，房地产行业应该编制有效的现金流预算，通过编制预算，能够及时掌握现金流的情况，财务人员应该将实际发生额同预算相比较，一旦发现有超支预算，及时查明原因，并采取积极有效的方法措施。对于企业外部市场环境发生重大变动或者企业内部制度发生较大转变，对企业现金流影响较大的可以考虑重新编制预算。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。由于房地产行业的特殊性，一般可将房地产行业分为三个阶段即开发阶段，建设阶段，销售阶段。不同阶段对现金流的要求也是不同的。企业关注的重点和目标也不相同。所以企业管理者要能够准确的分析识别企业在各个不同阶段的特点及定位并针对不同的现金流需求制定不同的现金流管理。