我国二手房交易市场利益分配机制研究——基于联盟视角

汪 瑞

(1. 福州大学 经济与管理学院， 福建 福州 350116； 2. 福建江夏学院 工商管理学院， 福建 福州 350108)

我国二手房交易市场利益分配机制研究
——基于联盟视角

汪 瑞1，2

(1. 福州大学 经济与管理学院， 福建 福州 350116； 2. 福建江夏学院 工商管理学院， 福建 福州 350108)

利益分配是联盟存在的关键问题，制定公平合理的利益分配方案对联盟的稳定运行具有至关重要的作用。本文从“联盟”视角出发，分析了二手房市场利益相关者之间的联盟关系，提出了二手房交易市场联盟的特点及联盟收益的分配原则，定义了交易业务价值、成员贡献程度等概念，建立了交易业务价值与客户贡献程度的评价指标体系，在此基础上，构建了二手房交易市场联盟收益分配的数学规划模型及求解方法，并对初步分配方案进行了修正。最后，通过应用实例对研究内容及方法进行了验证，证实了该方法的有效性和合理性。

二手房交易； 利益分配； 机制； 联盟

经过十几年的高速发展，2011年我国城镇化率首次超过50%，使得城市建设用地供给日益紧缺、征地周期变长、建设成本加大，过去几年许多大城市的二手房供给逐渐超过新房供应，成为城市住宅供给的主要来源。存量住房的快速增加，新增供给减少，使得二手房市场在城市住房供给中起到非常重要的作用。目前，中国每年房地产的销售额已达到5万多亿元，占GDP的比例超过10%，这其中很大一部分销售是通过二手房交易实现的。从发展趋势来看，人口结构老龄化也将释放部分房源进入二手房市场。然而，与发达国家由二手房主导的房地产市场相比，我国二手房市场的发展仍明显滞后于新房市场的发展，尚处于成长期，对其理论研究也处于起步阶段。如此大体量的中国二手房市场，参与的主体成分复杂，属性多样，如何理顺参与主体的利益关系，使二手房市场能够健康、有序、快速地发展，成为一个亟待研究和解决的问题。

一、文献综述

在二手房交易利益分配方面，国内研究尚属空白，究其原因，主要由于当前国内二手房市场各方的利益分配主要通过收取的佣金进行内部协调与分配，尚无其他分配方式。对于佣金及佣金模式的研究，Yinger[1]较早研究了房地产经纪行为效率，通过将量化分析模型引入房地产代理销售，认为二手房市场采用固定佣金模式是没有效率的，易造成资源的浪费；Crockettl、Villani等[2]、Miceli[3]则指出采用固定佣金模式的代理销售会影响市场效率；随后，Schroeter和Knoll[4，5]对Yinger 1981年所研究的问题进行了拓展，在研究中引入交易时间因素，但结论却与Yinger的有所不同，他们认为在考虑交易时间的情况下，市场现有的百分比佣金结构与市场效率一致；Johnson等[6]的研究表明：佣金分配方案影响二手房交易的效率，且直接对经纪从业人员进行激励比对经纪公司进行激励的效果要好；廖俊平、徐斌[7]运用供给-需求理论讨论了二手房交易佣金收取的必要性，并分析了平均利润率、非合作博弈与佣金之间的关系；黄英、刘洪玉等[8]认为合理的佣金结构和标准对二手房市场的发展至关重要，并指出“固定佣金+超额比例”的佣金模式更适合中国当前的二手房市场；陈英存、施建刚[9]通过对国内外经纪服务的对比研究，认为当前我国二手房市场的佣金方式是理性有效的；张红，陈玄冰等[10]运用实验经济学的研究方法，比较了“固定比例”、“固定佣金+超额比例”、“纯超额比例”三种佣金模式下的二手房市场效率，并认为应在完善“固定比例”佣金模式的同时，探索其他更优的佣金模式。

虽然当前我国二手房市场不同交易方式都有各自的收益分配方式，但不论是传统的提成分配还是全民经纪人的多重分配，都没有真正使得参与其中的各个主体获得自身满意的收益份额，由此造成二手房市场各主体均从自身利益最大化出发，逆向选择、道德风险、“跳单”、“撬单”等乱象丛生，纠纷频出。随着互联网+时代的发展，二手房市场的参与主体已从过去传统的卖方、房地产经纪机构(中介机构)、买方转变为卖方、房地产经纪机构(中介机构)、网络电商、自由经纪人、买方，各参与主体的不同组合形成了不同的二手房市场交易模式。那么，新兴的网络电商在二手房市场交易中起到什么作用？如何衡量这个新加入主体对每一单交易的贡献？如何对其完成二手房交易的贡献进行收益分配？国内学术界对二手房新增参与主体、新型交易模式、新型利益分配等方面的研究甚是缺乏。不仅如此，以往对于二手房市场主体的研究大都基于卖方、买方或者房地产经纪机构(中介机构)等单个个体的视角，而这种研究视角难以从根本上解决过去十多年来中国二手房市场的种种弊病，学术界需要从其他视角寻求新的理论支撑和解决方法。论文借鉴联盟和博弈论的相关思想，考查二手房交易市场各参与主体的利益分配方法(过程)及结果，以期提供解决我国二手房市场因利益分配不均所引发的一系列现实问题。

二、我国二手房交易市场利益相关者联盟关系分析

在我国二手房交易过程中，二手房的卖方、房地产经纪机构(中介机构)和网络电商之间实质是一种委托代理的关系，在某种程度上甚至是一种双重委托代理的关系。因为二手房的卖方需要将自己拥有的二手房委托给房地产经纪机构进行出售(租)，在触网模式、众销模式下，网络电商也需要委托房地产经纪机构寻找房源、客源及线下交易及售后等服务，所以不仅卖方与房地产经纪机构存在委托代理关系，网络电商与房地产经纪机构也存在委托代理关系。由于产业链结构、资金实力、拥有资源等方面的差异，房地产经纪机构、房地产经纪人、网络电商、二手房卖方在二手房交易中所处地位并不对等，他们之间的利益分配机制往往表现出非对称性，即一方攫取另一方的经济剩余。三者的非对称互惠共生关系如图1所示。

图1 我国二手房交易市场参与主体非对称关系示意

由于各成员在现实的二手房市场所处地位不同，对彼此的依赖程度也各不相同，但实质上联盟成员都表现为互惠共生的关系。值得注意的是，已有研究表明：联盟成员在信息对称、利益互惠、合作共生情形下的合作是最稳定、最有效率的，同时具有这三个特征的联盟在合作中能产生最大的合作效益。在新古典经济学理论中，假设了一个虚拟领导者，这个虚拟领导者预知并决定生产过程中需要的各种生产要素的数量，并将这些生产要素投入到特定的生产过程中，得到一定数量的产品，称为“厂商模型”[11]。依据以上理论，假定二手房卖方、房地产经纪机构和网络电商是以信息对称、利益互惠、合作共生的理念形成合作联盟，而且在二手房交易中存在一个“公正”、“权威”的虚拟厂商，该厂商负责监督投入到合作联盟中的各生产要素能“独立”、“平等”地参与生产，不存在一方攫取另一方经济剩余的情形，这种对称、互惠、共生的联盟合作关系如图2所示。

图2 我国二手房交易市场参与主体对称关系示意图

在信息对称、利益互惠、合作共生的交易联盟中，各联盟成员如何分配共同创造的收益？利益分配问题可以看作一种合作对策问题，在利益分配过程中，需要满足以下原则：

三是边际作用原则。由于房地产的特殊性，每一套待售的房地产商品具有不同的商品属性。因此，每一单交易业务的最终达成，二手房交易市场联盟中的卖方、房地产经纪机构与网络电商所起的作用及参与的程度各异。当总收益一定时，促成交易的作用越大、重要性越强、参与的程度越高，则称其业务价值越大，记为Vtk，即业务tk对整个联盟交易总值的价值。业务价值越大，该成员获得的可分配利益也越多。

三、我国二手房交易市场利益分配

由于完成的每单二手房交易的交易总额、投入细节、所需资源、协调程度等各不相同，每单业务的重要性及完成效率也互不相同，笔者将每单交易业务的重要性及通力合作的完成效果称为业务价值。但是，构成业务价值的因素中，有定性的指标，也有定量的指标，而且很多定性的指标具有主观性和模糊性，为了便于衡量和计算，运用模糊层次分析法(FuzzyAnalyticHierarchyProcess，简称FAHP法)来确定成员贡献程度及相关指标权重。

如果将二手房交易市场联盟在某一时间段内的所有业务T={t1，t2，…，tk，…，ts}分解后的s项业务的重要性向量记为wT=[wt1，wt2，…，wtk，…，wts]T，其中wtk表示第k单业务的重要性；每单业务的完成效果记为θT=[θt1，θt2，…，θtk，…，θts]T，其中θtk表示第k单业务完成的效果。此时，每单业务的价值为

(1)

对第k单业务的价值进行归一化处理，得到该单业务的价值系数为

(2)

业务价值或价值系数大，说明对二手房交易联盟的影响大，如业务交易额巨大、市场影响显著、促销效果明显等，使得各成员能通过这单交易获得不同程度的显著益处。反之亦然。

如果联盟成员通力合作，完成业务获得的可分配收益记为πT，依据收益分配原则，依据式(1)～(2)，计算可得业务tk能够分配的利益总额为

(3)

根据集体理性原则，参与交易tk的m个联盟成员获得的收益分配不应大于联盟整体总收益，即

(4)

则联盟成员Mi从交易tk中获得的利益分配为

(5)

根据个体理性原则，参与交易的联盟成员mi从交易tk中分配的利益不应低于其单干的收益，即

(6)

(7)

式(7)表明二手房交易各方形成联盟的必要性。

根据以上的分析，将二手房交易市场各联盟成员利益分配比例作为目标函数，建立多目标决策模型：

(8)

(9)

(10)

(11)

约束条件中，式(9)表明集体理性，式(10)表明个体理性式，(11)表明二手房交易市场联盟形成的必要性。

本文采用数学规划方法求解二手房交易市场联盟的利益分配问题，该方法能够用于求解有核或存在弱核的多人对策问题[12]。具体求解过程如下：

(12)

步骤3：如果上述步骤的计算无可行解，可通过下列线性规划问题求解最优解φ*。

即

(13)

(14)

(15)

(16)

其中，γ1、γ2分别表示考虑差异性与否的相对权重，且0≤γ1≤1，0≤γ2≤1，γ1+γ2=1，权重γ1、γ2的大小由联盟的“虚拟组织”根据具体每单交易情况适时进行调整。

四、实例分析

以我国东部沿海某省份省会城市的二手房市场为例，该城市地理位置优越，气候条件得天独厚，但由于地处丘陵地带，该城市新建商品房市场开发容量有限，使得其二手房市场异常活跃。该区域的二手房市场交易，除了借助传统的房地产经纪机构、房地产经纪人，网络电商的参与也日益重要和多元。当前二手房市场的激烈竞争，各交易主体单打独斗已无法适应当下的市场环境，二手房交易主体们纷纷运用各自的资源，借助其他参与主体的优势，自发结成交易联盟，在获得利润的同时争取获得更多的市场份额和影响力。

为了验证该方法的有效性，本文以该区域二手房交易市场联盟的某一单具体交易业务为例，参与的主体有传统的二手房经纪机构M1(中介)、房地产经纪人M2(中介业务人员)、网络电商M3(如搜房网、安居客等)、参与销售的二手房卖方M4，他们通力合作，希望能将这套现有房源以最高的交易价格成交并从中获取各方都最满意的收益分配份额。根据当前这4个交易联盟成员在该单业务交易中的表现，运用模糊层次分析法确定联盟成员贡献程度评价指标的权重，如下表1所示。

表1 二手房交易联盟成员贡献程度评价指标权重

同时，依据以上各项指标考查联盟中各成员的表现情况，确定该二手房交易市场联盟中4个交易主体对该单交易业务的贡献程度及贡献值，如表2所示。

表2 二手房交易联盟成员贡献程度及贡献值

根据该单业务对于联盟的重要性及完成效果，运用模糊层次分析法确定该单二手房交易业务的价值及价值系数分别为0.134、0.062，然后依据该单业务的房屋属性及以往的交易经验进行粗略核算，该交易完成后的可分配利益约有2.1万。在完成该单交易的通力合作中，4个联盟成员单干可获得的收益比例约为δ1=0.331，δ2=0.112，δ3=0.224，δ4=0.09。

如果这个二手房交易的大联盟尚未形成，已有的小联盟及其收益比例约为V{1，2}=0.245，V{1，2，4}=0.210，其中V{1，2}对应于现实中传统的二手房经纪机构及其工作人员销售该机构自有房源的情形，V{1，2，4}对应于现实中传统经纪机构及其工作人员销售某一个卖方委托的房源的情形。根据联盟成员单干时的收益比例和现有小联盟的收益比例，计算贡献程度均等情形下的分配向量，然后运用建立的数学规划模型对分配比例进行求解，具体计算如下：

步骤1：计算贡献程度均等情形下的分配向量

u1=1-(0.112+0.234+0.09)=0.564，

u2=1-(0.331+0.234+0.09)=0.345，

u3=1-(0.331+0.112+0.09)=0.466，

u4=1-(0.331+0.112+0.234)=0.323。

步骤2：建立数学规划模型，由式(12)可得

步骤3：计算上述规划问题的求解，可得联盟成员的利益分配比例为

依据式(14)～(16)，对上述分配方案进行修正，假设γ1=0.5，计算可得4个联盟成员的利益分配比例修正值及最终的利益分配比例如表3所示。

表3 修正后的二手房交易联盟成员收益分配方案

五、结语

基于能获得更多收益的目的，二手房交易市场中的各交易主体自发形成了交易联盟，在兼顾公平与效率的原则下，合理分配联盟的合作收益对该联盟具有重要意义。在实际的市场交易中，由于产业链结构、资金实力、拥有资源、付出的努力、投入的成本与精力也各不相同，使得联盟成员在具体交易业务中的贡献度各不相同。因此，本文以二手房具体交易为利益分配单位，提出通力合作情形下的二手房交易市场联盟分配机制，建立了业务价值的衡量标准，构建了包含投入程度、通力合作程度、对联盟作用三个维度的评价指标体系，以此为基础，提出了基于数学规划模型的分配方法，并对相关指标进行了修正，从而使得最终的分配方案更加合理、科学。本文的研究对建立我国二手房交易市场利益分配机制有一定的理论意义，也为重塑二手房市场秩序提供了可借鉴的解决思路。

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[责任编辑：马建平]

2017-04-16

福建省中青年教师教育科研资助项目“基于动态合作博弈的房地产经纪效率优化研究”(JAS150641)；福建江夏学院青年科研人才培育基金项目“双重道德风险下的房地产经纪市场效率研究”(JXS2015006)。

汪 瑞，女，福州大学经济与管理学院博士研究生。

10.13393/j.cnki.1672-6219.2017.03.015

F 293.35

A

1672-6219(2017)03-0067-05