我眼中的“房慌”和“地慌”

■ 陈 宁

我眼中的“房慌”和“地慌”

■ 陈 宁

2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大、地价房价屡创新高的一年。这一年的房地产政策可谓泾渭分明。

2016年前三个季度，楼市延续了自 2014年开始的松绑政策，中央继 2015年“9.30”下调首付最低至 2.5 成后，又施行了多项新政。2016年 1 月，进一步将不限购城市首付款比例下调至最低 20% ；其后，多部委联合发文调整契税、营业税。紧随中央脚步，2016年上半年，全国有30多个省市先后出台政策刺激房地产，主要方式有三类：一是鼓励农民进城买房；二是调减乃至暂停土地供应；三是多数城市给予购房货币补贴。

但在 2016年第 4 季度，政策急转直下。国庆期间，22城的密集调控拉开了以“四限”（限购、限贷、限价、限钱）为代表的调控大幕。限购加码、限贷限价接连出台，过热的房地产市场遭遇了当头棒喝。短短数月，房地产调控政策明显转向。一年之中，政策先松后紧、差异巨大、历年罕见。

人们不禁发出疑问：房地产业怎么了？其实，怪象不仅反映了政策和经济层面的波动性，也折射出民众心态的摇摆性。作为一名地产从业者，笔者恰恰经历了这个特殊的阶段，感受到市场大环境下的“房慌”和“地慌”。

“房慌”：去库存政策下的恐慌性购房

从抢国债、抢板蓝根、抢盐、抢红木、抢黄金、抢股票到抢房，许多人好像已习惯于“慌”而至“抢”。

翻过红红火火的2016年，我国百城住宅均价再次刷新近五年来价格最高点，累计上涨 7.6%，均价达到11816 元 / 平方米。全国累计成交超过 15 亿平方米，同比增长近两成，创出五年来的“天量”。热点城市住宅库存及出清周期“双降”，库存总量同比下降 24%，出清周期降至 8 个月，同比减少5个月，处于近三年最低水平。真是全国房价一片红，北京、上海、深圳、广州、苏州、南京、杭州、天津、合肥、郑州、济南、武汉等均涨幅明显。

之所以如此，与政策的波动不无关系。

“地慌”：开发商抢土地比购房者抢房更疯狂

商品住宅市场的热度迅速传导到产业链前端，各地商品住宅土地市场纷纷发起了高烧，开发商、财团开始集体抱团“不理性”“不算账”地抢土地。2016年全国土地成交面积依旧同比回落，但成交金额却在不断上升。全国土地购置面积 2亿平方米，同比下滑 5%。全国共计成交 336 宗单价、总价地王，数量再创新高。自 2016年 3 月份以来，土地市场明显回暖，供需两旺、地王数量直线攀升，9月更是密集成交 64宗单价、总价地王。当然，土地市场的管理手段也时有创新，“抓阄”“摇号制”“熔断”等层出不穷，真是令人咋舌。

这其中，至少包括了三重诱因：第一重，商品住宅去化火热导致开发商亟需“补粮”；第二重，地方政府牢牢控制着土地供应，房价大幅飙升的一线城市土地供应严重不足，平均成交楼面地价 16971 元 / 平米，环比上涨 40%之巨；第三重，人民币贬值预期与M2持续上升的“持币忧虑”。

当面粉价格迅速高于面包，开发商就得做“奶油蛋糕”才能继续生存，这意味着未来的新房售价还有可能再攀新高。

期待政策给百姓定心

进入 2017年，杭州限购、南京限购、武汉限购、成都限购、无锡限购、天津限购、苏州限购、济南限购、合肥限购、厦门限购、北京限购升级、上海限购升级……信息之多，令人目不暇接。

限购政策真能控制房价吗？抑制了短期有效需求，但可能恰恰是中长期房价的稳定器。行政手段干扰市场机制是表面功夫，税收政策和货币政策才是影响预期的根本。

（作者系远洋地产集团营销总经理）