如何建立房价长效机制是地方政府绕不开的考题

在一系列限购限贷政策打压下，京沪二手房量价齐跌，购房者议价能力增强，买卖双方进入胶着状态。但催生高房价的运行机制并未得到根本改善。所谓一放就涨，一限就死。调控房价不能以牺牲房地产的市场性为代价，这是不利于房地产行业长远发展的。

5月26日，重庆市前市长、现任全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，作了长达两小时的报告，就中国房地产存在的十大失衡和土地、金融、税收、租赁市场、地票制度等五方面制度建设，集中提出了自己的看法。

现行税制下，增值税大头归中央，地方财政收入似乎只有依赖房地产了。地方税10万亿，有4万亿跟房地產关联，再加上土地出让金和土地基金3.7万亿，那么地方税有7.7万亿来自房地产。地方政府没有房地产就要断粮，这就是当前调控房价的两难所在。

中国经济当前的头等大事，一言以蔽之，就是实体经济不振的问题。解决高房价背后是解决实体经济困境。因为开发成本过高，房子必然卖高价；高房价又进一步抬高了实体经济的成本，无论是地租、房租还是人工成本，让实体经济无利可图，这又反过来驱赶资金进入房市，助长炒作之风，进一步推高房价。

应该看到，打压房价的背后，就是重振地方实体经济，调整地方财政收入结构。可以说，解决高房价是重振地方实体经济的一把钥匙。

重庆为地方经济提供了一个范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。在过去十几年，重庆一直保持两位数的GDP增速，即便是在全国宏观经济增长乏力，跌破7%的2015年，这里仍保持着11%的成绩。这一成绩并不依重房地产，以2015年为例，大头还是工业、建筑业、批发零售和金融服务业，房地产只占到区区5%的比例。从2013年到2015年，重庆GDP增速以“三连冠”领跑全国，而房价涨幅远低于全国一线城市。

这与重庆实行的土地管理模式是分不开的。2008年，重庆推出了全国首创的地票交易制度。农民自愿将闲置宅基地等复垦，经土地管理部门严格验收后产生指标，再以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

黄奇帆复旦发言提出建立房地产调控五大长效机制，首先就是解决土地供应问题。土地供应要与城市发展、人口规模相适应，领导不能拍脑袋决策，地方财政更不能沦为“卖地财政”。其次是要控制用地结构比例，控制工业用地粗放浪费的势头，给城市建设用地留出额度。第三就是控制拍卖土地价格，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。

地方政府不要热衷于炒作“地王”现象。“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，而且与无限透支金融有关。房地产加杠杆最终只会让房价虚高，将大家卷入炒作房价的幸存者游戏之中。

在税收方面，对于房地产税收要实行高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系，并在适当时候征收房产税或物业税。此外，黄奇帆还指出，发展租赁市场，地方政府责无旁贷。第一，完善政府公租房体系。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。公租房建设可以参照新加坡模式。第二，培育商品房租赁市场。承租人可以使用住房公积金付租，房租还可以实行个人所得税抵扣。此外，对出租人实行税收优惠，鼓励老百姓将二套房出租。

建立房地产长效机制必须要有制度化安排，我国应适时推出《房地产税法》《住房法》以及《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来。

只有控制住了虚高的房价，才能拯救中国的实体经济，让制造业和服务业有利润空间。只有控制住了虚高的房价，才能扭转脱实入虚势头，中国经济才能进入良性循环。治理高房价开出的药方，需要综合调理，辨证施治，而不是下猛药，让房价忽涨忽落。只有建立房地产发展的长效机制，才能根本扭转人们“房价越调控越涨”的普遍心态，才能遏制全民炒房，让民心回归勤劳致富的传统美德上来。从长远看，如何建立房价长效机制是地方政府绕不开的考题。