基于GIS技术下城镇土地定级估价的实证分析

田晶晶

摘要：城镇土地定级是检验城镇土地质量及利用状况的重要参考指标，同时也是国土资源管理的一项基础工作。针对淇县地区商服用地定级问题，就淇县的客观状况，通过合理利用ArcGIS的空间分析方法，建立相关指标体系，在ArcGIS中确立土地定级数据库，然后运用扩散分析、叠加分析、聚类分析、统计分析等方法，对影响因素进行空间分析，得出影响因素总值，再对土地级别进行划分来完成定级，最终进行基准地价评估，发挥GIS技术在城镇土地定级上的优势作用。

关键词：土地定级；空间分析；ArcGIS；商业服务；地价评估

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.12.050

1研究区概况

淇县，地处河南北部，总面积581平方公里，截止到2015年总人口达到35万人。辖朝歌镇、高村镇、北阳镇、西岗镇、桥盟乡、庙口乡、黄洞乡、铁西区等9个乡镇区，175个行政村。该县区位条件较好，基础设施基本完善，交通便利，核心商圈人口分布密集，产业优势明显，可以说与外界进行商贸往来有着得天独厚的条件。2015年，该地区GDP达到204.6亿元，经济发展前景持续向好，同时作为政治、经济与文化中心，尤其在经济层面，城区内商业氛围浓厚，食品加工、纺织服装、装备制造这三大主导产业不仅提供大量就业机会，而且还吸引外资更快的发展本地经济，目前从事商贸类的企业初具规模，主产肉类制品、蛋类制品等优质农副产品。在商贸服务产业不断壮大的情形下，如何合理利用有限的土地，发挥土地资源的利用价值，对商业服务土地进行定级估价显得愈发重要。

2研究方法

根据淇县城区具有的土地时空特点，运用GIS空间分析功能，采用多因素综合评价方法，对商业用地进行定级。多因素综合评价法是按照每个定级因素的影响力，赋予一定的分值和权重，经过累加获得每块土地上各种因素综合影响力的大小，通过扩散分析、叠加分析、聚类分析、统计分析的流程，依此确定土地级别。根据要进行淇县商服用地定级估价范围，定级因素因子，如图1。

2.1扩散分析

按10分隔，聚合扩散，要考虑阻隔区和通行点，将扩散分析拆分成以下几个步骤：首先是简单缓冲取生成；然后对简单缓冲判断，检查是否跨阻隔区，分不同情况处理；其次对同一要素生成的简单缓冲区进行联合，并对根据阻隔区的位置进行裁剪；最后将阻隔区内裁剪要素和阻隔区外扩散要素进行融合。

图1商业定因素因子示意图

2.2叠加分析

商业服务用地按照所给的权重，将因子叠加为因素，进而使因素叠加为总分值。

（1）首先要确定各影响因素的权重：

2.3聚類分析

根据要求，选择分位数方法将商业服务定级分值分为四类，通过GIS软件分级显示，输出结果如图3。

图3淇县县城区商服土地定级估价分级显示

2.4统计分析

按要求统计各级别面积，分析商业服务空间分布规律。

（1）按类别对要素进行融合，并求算相应面积；通过GIS软件融合字段后得出商服的空间分布规律，如图4。

中不难看出，商服土地分级结果受到商业繁荣程度、交通条件、基础设施和人口分布的综合影响。

商服繁华影响度以40%的权重值，对商服土地分级结果影响较大，结果图层显现出沿“缓冲-商服繁华影响度”的缓冲区的宏观分布特征；道路等交通条件对商服土地分级结果的沿路微观分布影响明显，使部分区域呈现出带状特征；基础设施的完善度使商服土地分级结果呈现出区域层面上的集聚；人口通过对商服土地分级结果区域的阻隔而对其产生影响。

而通过各级面积统计：商服一级（1.7km2，占714%）；商服二级（2.4km2，占10.08%）；商服三级（47km2，占19.75%）；商服四级（15km2，占6303%）。高级别商服土地（如一级1.7km2）面积相对较少，而且相对集中于城中心地区，主要分布在以太行路、同济大道、朝歌路、中山路所包围的面状的区域内，并且沿云梦大道、红旗路两侧成带状延伸，区域内具有较高的商服度，优越的交通条件；低级别商服土地（如四级15km2）相对面积较大，主要由两个比较大的面状区域组成，其主要分布在铁路以西及赵家渠以东以北的大片区域里，相对的交通条件差和商服度较低；而中间级别商服土地各因素和特点均介于高低级别之间，沿高级外围成环状分布并沿主要道路延伸，具有较高的综合利用价值。鉴于此，商服用地的级别越高，所占面积则越小，反之，面积则越小，这说明城镇商业用地的级别决定了其利用价值，也符合国内其他城镇地区的客观状况。

4对基准地价进行评估

基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平和一定开发程度下的同一用途的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格。基准地价反应的是某一区域的地价总水平和总趋势，具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点。

（1）根据土地使用权出让资料，测算出地价的计算公式为：

V=[SX（]P[]S[SX）]

其中：V为单位面积土地使用权出让价格，P为出让宗地总价格，S为出让宗地总面积。

（2）计算各类型用地不同级别平均地价。

第一，按公式计算各样点地价；第二，汇总各级各类土地出让样点地价，经2倍方差检验后，剔除异常的地价样点；第三，按不同土地级别及相应的土地出让样点，用算术平均法计算得出各类土地级别及相应用地类型的平均地价。土地出让各级别平均地价见表2。

看出，不同土地类型的土地级别对应的基准地价，级别越高，平均地价越贵，反之则越便宜，反映出淇县商服用地的质量状况。

5结论与讨论

5.1结论

本文根据淇县城区的实际情况，探讨了定级影响因素及其权重的确定，土地定级数据库的建立，对商业服务土地的定级估价参数进行计算、级别划分等复杂抽象问题，通过利用GIS技术，充分把握了土地定级的技术流程，并逐渐使其越来越标准化、便捷化，同时科学处理定级中的核心部分，最终得以达到优化定级方法，这种方法的优势在于复杂的问题简单化，提高对土地定级的效率。根据结果分析来看，GIS技术在此领域运用妥当，对土地定级提供了极大地应用价值，最终使得淇县商业用地级别图与淇县商业用地的实际情况非常吻合，并且从等级上反映了淇县商业用地的质量状况。

GIS技术具有强大的数据处理功能，将其应用于城镇土地定级估价研究，不但可以快速地获得丰富的土地资源信息，还可以在数据分析的基础上，一定模式的支持下，通过计算机与输出设备获得精度较高的图件。应用GIS空间分析功能对城镇土地定级可以极大地提高可靠性、客观性。

5.2讨论

GIS技术的引入提高了城镇土地定级的客观性和精准性，但同时增加了定级估价的技术难度，即如何在提高效率和精准性的前提下，简化流程与降低技术难度，这将继续成为接下来GIS技术合理应用于城镇土地估价的研究方向。本文的局限在于：在有限的时间内，对淇县商业用地定级估价的过程中，由于所获资料有限，对国内外相关土地定级最新的技术进展了解不够，对城镇土地定级估价的技术处理还有待在以后的工作学习中进一步研究。

参考文献

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