房地产长效机制将加速形成

易宪容

中国的房地产市场长效机制是什么？如何落实房地产市场完全或绝对是一个居住功能体现的市场呢？

从4月26日的香港H股反应看，尽管整个市场普遍向好，但国内房地产上市公司的股票表现颇为逊色。何也？香港的投资者对内地房地产政策的变化反应十分敏感。因为投资者注意到，在4月25日的中央政治局會议对房地产市场的表述与以往早几次表述有微小变化，再加上雄安新区房地产市场发展模式将出现全新的发展模式。这些都可以对未来中国的房地产市场产生重大的影响，内地房地产市场的调控政策将出现重大的调整，所以香港的投资者在担心，如果这样的话，以往内地房地产上市公司的发展模式是不是将发生巨大变化。

比如最近中央政府对当前房地产市场调控政策的要求一次比一次要严厉，在去年底中央经济工作会议的文件中，提及房地产时，是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，到了今年两会上的政府工作报告中关于房地产市场的表述变为了“加快建立和完善促进房地产市场平衡健康发展的长效机制”，从“加快研究建立”提到了“加快建立”，再到4月25日中央政治局会议涉及房地产市场的表述变为“加快形成”促进房地产市场稳定发展的长效机制。

也就是说，从这几次中央政府对房地产市场调控政策的表述来看，都发生了微妙的变化，由“加快研究建立”中国房地产市场的长效机制，提升到“加快建立”中国房地产市场长效机制，再到“加快形成”中国房地产市场长效机制。即对中国房地产市场的长效机制的要求，一步比一步更为感觉到十分迫切。估计这里既有市场之要求的迫切性，因为面对当前中国房地产市场，房价高企、泡沫飞溅、财富分配关系恶化、由房地产利益关系引发社会矛盾与冲突频繁等等，如果不加快形成中国房地产市场的长效机制，估计当前中国房地产市场所面临的问题会更加严峻。

同时，也应该理解到，政府对中国房地产市场长效机制的政策储备开始酝酿成熟，有可能新的房地产市场政策出台。而且这些房地产市场调控不仅可能是新招，有可能是狠招或绝招，真正的把房地产市场的投机遏制住，让房地产市场的赚钱功能逐渐地褪去，让房地产市场回到居住的功能，让城市居民更愿意租房而不是持有住房，让中国绝大多数居民对中国政府房地产市场建立起信心。如果这样，国内房地产市场出现巨大调控不是没有可能。

现在的问题是，中国的房地产市场长效机制是什么？政府通过什么样的房地产市场才能让中国房地产市场持续稳定的发展？从目前全球各国的房地产市场发展模式来看，德国的房地产市场发展模式可能是最为成功的经验。在德国，住房绝对的居住功能完全用《宪法》及《住宅建设法》明确地固化在制度安排上。所以，德国房地产市场不是GDP增长的工具，而是保证每一个居民住房福利水平提升的市场。即房地产市场生产的目标就是用来居住的，而不是用来炒作的。这样，德国房地产市场才能回到房地产市场内在本性的本源，而不是由居住本源派生出的投资炒作市场。这是一国的房地产市场能够持续稳定发展及长效的根本所在。

那么，如何落实房地产市场完全或绝对是一个居住功能体现的市场呢？政府首先是在土地拍卖及住房建设规划全面落实，全面规定住房生产的用途（这在新雄安新区住房建设的规划中已经体现这种精神）。然后政府的政策鼓励房地产开发商生产更多的可租赁住房，这些规定不仅要求生产的住房完全绝对的租赁性，住房生产的质量与安全，而且规定房地产开发商从事房地产业的利润水平，哪家房地产开发商生产的住房超过所规定的利润水平，不仅要受严厉的处罚，甚至于可能判刑坐牢。面对这种严重的牢狱之灾，哪个房地产开发商敢越雷池？

同样，德国政府也建立起了一个繁荣的房地产租赁市场。就全球而言，德国居民住房的租赁率为全球最高。那么德国人为何都愿意租赁住房而不是购买住房呢？最为根本的就在于德国的住房租赁市场相当发达，而且有一系列的保护租赁住房居民的法律。在住房租赁市场，业主是弱势者，租赁者是强势者，相关的法律就是保护租赁者。在这种情况下，德国的居民如何愿意购买住房而不租赁住房呢？所以在前20年的时间里，德国房地产市场的价格上涨的幅度仅10%左右，远低于德国居民收入增长幅度。德国的房地产市场及德国的经济也呈现出持续稳定的发展。

可以看到，从现在公布的规划来看，雄安新区房地产市场发展模式也正在走上以绝对居住功能为主导这条路上，这肯定是未来中国房地产市场的主要发展模式。同时，4月25日，西安市房管局高调指出万科在西安的项目涉嫌违法销售，12个项目全被叫停销售。而政府的这一行为，立即使得4月26日香港H股市场万科股票明显跑输大市。

也就是说，无论是从早些时候北京市场对房地产经纪全面整顿，关停不少违法违规的房地产中介来看，还是从西安市房管局全面整顿房地产开发商的情况来看，政府对房地产市场的全面整顿也已经开始。估计这些房地产市场整顿，不仅仅在于如何打击房地产中介机构及房地产开发商违法违规行为，严厉打击这些哄抬市场炒作行为，而且还有可能如德国那样对房地产中介机构及房地产开发商厘定利润水平，如果这样，房地产市场乱象肯定会有所减少。当然，这些房地产市场调控政策仅是中国房地产市场长效机制建立小小部分，估计会有更多的新政策出台。如果雄安新区能够成为样板及中国房地产市场发展模式，未来中国房地产市场的变化是谁都不可思量。所以，房地产市场新政策将会陆续而来，中国的绝大多数居民都在拭目以待。