产业园区物业管理服务浅议

李连杰　韦静

[提要] 通过对产业园区配套系统及物业管理服务的研究，构建园区产业发展的基础功能，打造功能性的园区发展规划，着力解决基础设施配套滞后影响园区建设及发展的问题。

关键词：园区；配套系统；物业管理

中图分类号：F061.5 文献标识码：A

收录日期：2017年3月28日

当前，我国经济社会发展进入了经济新常态，“新常态”效应凸显。工业园区作为推进新型工业化的重要载体，在区域经济发展中起到了巨大的推动作用，且已成为区域经济发展的重要增长极。与此同时，近年来全国各地各种类别的工业园区遍地开花，但普遍存在着基础设施建设不配套、产业协同发展度低、土地集约利用及区域经济效益不高等问题。以基础设施建设为基础进行产业园区配套及物业服务研究，解决基础设施配套滞后影响园区建设及发展的问题。

一、园区发展基本配套系统

安全保卫系统：主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。

公共设施维护系统：主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、消防管理）；共用设施的管理。

环境绿化及保洁系统：主要包括宿舍、厂区及产业园区公共部分以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。

宿舍管理系统：主要包括对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物的维护管理等。

园区生活娱乐系统：主要满足入驻企业员工的日常生活以及休闲娱乐的需要；满足会议、培训及接待需要等。

二、完善的日常物业管理服务

（一）安全保卫系统

1、总体安全环境管理。严格管理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事件，可以立即调配人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施方案等。

2、入园企业的管理。建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。

3、车辆交通及道路管理。园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。

4、科学管理。记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消除安全隐患。

（二）设备设施维护系统

1、房屋管理与维修养护。主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一；设立小告示板，及时通报相关事项。

2、共用设备管理。基本原则：一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”、“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参与日常的维护保养和进行部分的小型维修；四是完善设备管理和定期维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

（1）给排水设备管理。管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、水表、阀门等）：对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天两次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；停水提前一天通知用户。排水管理：每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（2）供电设备管理。供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）：建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）戶装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理：由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养：观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆，熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆，绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

（3）消防管理。消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

（三）环境保洁系统。环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

（四）绿化维护系统。制定绿化管理标准，定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（五）产业园区文化活动系统。创造一个和谐、文明、舒适的生活环境。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组织园区员工参与开展各种积极向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。

三、园区基本物业管理主要内容及人员配置

以300亩园区面积，三个出入口为例：

（一）安全保卫系统。在两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时，要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。根据园区总体管理的需要，保安主要负责园区主要三个出入口值班管理以及园区巡查，每班6人，总计需要18人，每人费用30，000元/年/人，该项每年预计需要费用54万元。

（二）设备设施维护系统。给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、水表、阀门等）；供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理；消防管理：消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

（三）环境保洁绿化系统。垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草清除工作。产业园办公楼卫生清洁需要2～3人；宿舍公共区域的卫生以及道路清洁需要2～3人，每人费用约25，000元/年。该项每年预计需要费用15万元。

（四）宿舍管理。对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物的维护管理。宿舍管理需要管理员2名，主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿舍财物的管理、宿舍日常秩序维护。基本工资标准为25，000元/年/人。该项每年预计需要费用5万元。

以上日常物业管理服务中，安全保卫系统、环境保潔系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防都采用外包的方式进行管理。