北京楼市调控效果追踪

鲁畅++孔祥鑫

“这轮调控不得了，这两个月只卖出一套房，现在大部分时间在店里坐着”

自“317”新政出台到近日严禁擅自将产业项目改为居住，北京两个月内密集出台10余项房地产调控政策。本刊记者日前走访发现，随着调控不断加码，政策积累效应正在显现：一些区域二手房价格开始松动，全市整体交易量明显下跌，购房者预期逐渐调整，一些中介机构受到政策影响甚至关停了部分门店。

二手房成交量16个月来首次明显下降

“门可罗雀”。位于北京南二环外的一家房地产中介门店前，中介小孙用这四个字形容现在的行情。两个月以前，小孙每天从早9点干到晚10点，马不停蹄地带着客户看房、签约、跑手续，一天要接打近50个电话，给电瓶车充两次电。“这轮调控不得了，这两个月只卖出一套房，现在大部分时间在店里坐着。”小孙说。

链家地产提供的一组数据可以反映出当前北京二手房市场现状：2017年4月，北京市二手房成交均价环比下跌2.05%，是自2015年11月以来的首次明显下跌。4月份，链家成交共计3145套，不及3月成交量的四分之一。

与此同时，交易价格也出现不同程度的松动。伟业我爱我家数据显示，4月份北京全市二手住宅的挂牌均价为每平方米63741元，环比3月下降6%。从各区挂牌价的环比涨跌幅来看，4月北京绝大部分区的二手房挂牌均价都在下跌，回落幅度最大的三个区域分别为：平谷、延庆和顺义，跌幅分别为10.81%、8.08%和7.75%。

“最近周边的房子都便宜了一些，可选择性大了不少。”在南三环刘家窑桥附近一家中介工作的李鑫告诉本刊记者，本轮调控过后，周边中介的中介费也可以根据情况打折，这在房价飞涨阶段几乎是不可能的。

楼市变化对中介机构冲击巨大，一些中介已经陆续开始关闭门店来优化资源配置。本刊记者在二手房交易较为热门的朝阳北苑区域走访发现，原有的10家链家门店已整合至5家左右；在朝阳区东五环外的商住两用项目北京像素小区外，沿街的几家中介机构都已大门紧锁，一些门店贴出了暂停营业的告示。

買家不急于出手，一些业主“抱团”硬扛

受访者指出，2016年“930”新政之后，北京二手住宅网签量就开始逐步回落，并连续下滑，虽然2017年3月一度暴涨翻番，但在及时调控之下，市场还是重新回到了下降通道。

本刊记者采访发现，受到“317”新政、“多校划片”、贷款利率上浮等因素影响，很多购房者进入观望期，并不着急出手。而一些大型小区的卖家则开始“抱团”硬扛，组织微信群互相转告不要降低挂牌价，在一定区域内形成了“多空对峙”。

链家数据显示，2017年4月，北京二手房带看量为19.6万次，环比下降超过40%。一名中介人员告诉本刊记者，随着客户的观望情绪加剧，带看成交比也下降了两倍多，平均下来带看100次成交还不到两单。

“买房子就是为了住，不是倒来倒去，家里人还是建议‘一步到位买个三居室。”2017年刚从大学毕业的齐宏关注二手房市场许久，他发现自己在调控前后关注的房源都有了一定的议价空间，“差不多到我的心理价位时再咨询，目前房源数量也开始逐渐增多。”

然而，一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万元损失”。家住奥体附近一大型小区的业主张媛告诉记者，为了不给中介开降价的口子，她与本小区十几名业主一起组建了一个微信群，告知大家不要降价，“坚挺应对”。“上个月一个业主换房着急用钱，降价三十万元把房卖了，被数落半天，我们其余的卖家得绷住。”张媛说。

不过，少数业主“抱团取暖”并未改变当前有价无市的局面。伟业我爱我家市场研究院透露，2017年4月，通过北京我爱我家登记的新增买卖房源登记量环比3月增加27.2%，新增买卖客户登记量环比3月减少32.6%。数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

政策“组合拳”改变了曾经的炒房者扎堆

一些受访者认为，当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，大部分价格处于平稳状态。市场的价格波动主要体现了前期高报价回归正常，市场也从过去的完全卖方市场回归到现在的逐渐出现买方市场迹象。

本刊记者了解到，在抑制炒房、去杠杆的同时，增强土地市场供应力度也成为本轮北京楼市调控的主要特色。北京在3月迎来了土地供应高峰，又在4月迎来了土地成交高峰。统计显示，2017年4月，北京全市共成交土地20宗，较3月多出12宗。其中，涉及居住类用地成交11宗，较3月多出9宗，这一成交量是2015年12月以来的单月最高值。

“北京用一系列收紧信贷、提高限购门槛的新政新规，从限制炒房、去杠杆方面收紧了对楼市的调控，而加大土地供应则是与之配套的、从供给方面出发的调控。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，3月下旬连推8宗自住房用地，并迅速在4月完成交易，实际上就是要充分发挥“自住型商品房”这一平抑北京房价特殊工具作用，为楼市高热降温，为房价上涨刹车。

此外，业内人士表示，预计后期市场将出现进一步降温、价格逐步松动，“从限制商住房，到过道学区房不能作为入学条件，再到央行营业管理部等部门联合打击‘假离婚买房，政策‘组合拳改变了曾经炒房者扎堆，扰乱房地产市场的状况。未来，随着购租并举制度逐步健全，楼市预期将更加稳定。”