美国人为何不炒房

高荣伟

美国人为何不炒房

高荣伟

所谓炒房，其意思是要在买入后在短时间内卖出获利。从投资逐利的角度看，在美国炒房投资回报率不高。美国目前的各种有关房产买卖方面的政策法规和完善的税收体系，决定了在美国炒房很难赚到钱。

早前，民间流传着一个有趣的故事：“李女士卖掉她在北京的一套房子，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入6套房。她打的小算盘是：每月每套房子的租金是400多美金，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万元人民币。”这个故事是国信美投置业投资（北京）有限公司总裁陆鹤壬在接受采访时讲的。

国信美投是专业从事美国及海外房产投资的一家公司，据称在美国具有20多年投资理财经验。陆鹤壬甚至进一步指出：“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售额比较高，6、7年就可能收回成本。相比之下，在北京投资一套房产，收回成本或许要花上100年。”

那么，事实是否真如国信美投总裁陆鹤壬所言呢？据说，北京李女士的传奇故事很快传到了美国，而在美国休斯顿生活了多年的华侨，很快戳穿了这一造富神话：美国不同于中国内地，休斯顿高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、花草苗圃管理费、空置费……“这一切压得你的腰都直不起来，哪里还能轻轻松松赚大钱？”“不要相信哥，哥只是一个传说。”

在美国，很多富人不像中国投资客一样热衷炒房。美国人不炒房，原因有以下几个方面：

第一，美国的房屋升值是一个渐进的过程，很难出现一夜暴涨现象。如果买了房子马上卖，根本就赚不到钱。以贷款炒房为例。

在美国，假设一套房子为100万美金，买房费用如下：贷款：80万元，以利率6%计，月供5731.45元，12个月须付68777.40元；地产税：以房价1.5%计，一年须付15000元；过户费等费用：约为房价1%，须付10000元。一年下来，不算首付20万，一共约投入9万多元。

一年后，假设房子涨到120万元（美金），卖房费用如下：过户费等费用：约为房价1%，须付12000元；卖房佣金：约为房价5%，须付6万元；个人所得税：房子增值20万元，要交个人所得税，拥有产权未满一年即卖掉的房屋，税收比例高达35%左右，拥有产权超过1年以上的，卖房时须缴付20%左右的税。那么，交个人所得税至少4万元。房子涨了20万，但买卖房子的费用和所得税已经接近这个数字。换句话说，如果涨幅达不到20%，买房就要亏钱了。知情人士指出，美国房价涨得很慢，实际上，一年有5%就不少了。

相较中国的房价飙涨，美国的房价的增长率低得多。据相关统计数据，从1980年到目前为止，在这36年之间，美国只有8年房屋平均涨幅超过了10%，而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。

从近期的统计数据中看到，美国房价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本和物价上涨等因素，大约保持在5%-6%。数据显示，在过去的100多年里，美国房价实际上并没有出现上升趋势，尤其是在1890年到1990年这100年间，几乎没多大变化，每年平均增长率只有0.2%。从房价涨幅和回报率角度分析，对美国人来说，炒房实在不划算。

第二，这也是非常关键的一个原因，即美国屋主必须交房产税（property-tax）。美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方，汽车也需要每年缴税，它也属于财产税。通常，财产税即为房产税，或者叫房地产税，因为美国的房子是连带土地的。

也就是说，在美国，拥有住房的人，每年需要根据房屋的市场价值，向政府交纳一定数额的房产持有税。也有人将其翻译成物业税，而这一物业税的税赋并不轻。美国的房产税通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地税率是不同的。据媒体报道，一组相对靠谱的数据是：房产税大约是房屋市场价值的0.5%-3.5%。

以休斯敦为例，休斯敦房产年税率较低的是老社区，约2.6%，新社区大多在2.9%—3.1%之间，个别新区的税率甚至可能高达3.2%。在新泽西州的一些地方，房产税高达7%，有的州达到10%。

“一套50万的房子要收你5万，你还能付得起多少套房的房产税？”新泽西州当地的华侨，听了北京李女士的故事如是说。

征收房产税，让很多美国有钱人望而却步。“假如你缴纳房屋价格总额的10%的房产税，而你却不在这个社区居住，等于你交的钱资助这个社区的教育和治安，给别人享受；即便你不在乎，那也不要指望靠房屋买卖而一夜暴富。”

一位移民休斯敦的华侨说起了一件往事：来休斯敦之前，姐姐和我们合买了一幢花园房子，用了14万美金。本以为付清这笔钱，就能安稳住在这房子里一劳永逸了，结果发现这个想法大错特错。

我姐姐对我说，每年还要付约4000美金的税收。我一听眼睛瞪大了——“这是怎么回事？我们买房子，把房子的钱付清就行了，怎么每年还要生出个4000美金来啊？”姐姐给我仔细解释:在美国，不是说买下房子就万事大吉了，每年还要缴约3%的地产税。也就是说，如果你这套房子买价是14万美元，那么你的地产税就是每年4200美元。这笔钱是一分都不能少的。

这笔钱不派别的用处，专款专用，全部用作该地区的中小学教育经费和当地治安，所以美国的中小学生是不用交学费的。“这是一笔不小的数目钱，如果有谁想炒房子，囤积了6、7座房子，每幢房子每年都有个3%的地产税，他一定叫苦不迭。”

到这里事情还没用完。如果房子涨价了，房产税会跟着上调。打个比方，一个人买了套房子花费20万美元，他一年的地产税就是6000美元。两年后按市场价房子涨到30万美元了，他的地产税就涨到9000美元了。他可能会感到非常委屈——“我不卖房子嘛！何况人还住在里面。”“房子涨价，跟我有什么关系？！它又没给我带来一点好处！”

但是不行，按照美国的法律，每年多出来的3000美元他要照付不误。这是一笔不少的开销。“不交行吗？可以。不过，法院会给你添麻烦。”

对于有钱人而言，房产税是一个负担吗？如果买来房子自己居住，也许每年的房产税对他来说构不成压力，但是有一点可以肯定：对于那些渴望以炒房为手段一夜暴富的人来说，房产税会扑灭其胸中熊熊燃烧着的那团炒房烈焰。

第三，美国房屋的持有成本比较高。当一个人有钱想买房时，一般会选一个好区来购买，好区一年的地税，约2万美元左右。

在美国买房子还必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时，所有的财产便会化为乌有。以休斯敦为例，休斯敦地区飓风发生概率较高，因此房屋年保险费比较贵，自住的房子大约是房价的0.7%左右，用于商业出租的房子保险费更高。

美国养房贵，主要是因为人工昂贵。比如，独立房的房顶、外墙都要定期检查，时间长了要翻新；房子每年要高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；地毯得常洗，被磨损要及时更新；管道漏水堵塞要找水管工，还有数不完的其它费用。

若是联栋房、公寓房，房内的维修还要自己承担，房外的维修虽不用花钱请人做，但要交物业费，每个月100-200美元。还有，出租房屋内中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器，都是业主要提供的，坏了就得更新。

除了房产税外，即使房屋无人居住，房主也必须按时修剪草坪、浇水、铲雪，以及及时进行维修。如果买了房子不是住的，或者没有人住，那么要交管理费，否则，就会面临着许多法律问题。

所以，在美国做地产投资的人，多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等，做长线规模投资，炒房很难赚到钱。虽然在美国地产投资比较保险，但这从来不是一个能够短期回报的领域，且回报率比较低。因此，美国人会给自己买房居住，但在选择投资时，更青睐的则是股票、基金或债券等理财产品。

第四，房子成交，卖主大约要付8-10%的费用，包括房产经纪的佣金，各种成交费用等，而买主要支付各种过户费用（closing-cost）。

买了房产，在持有房屋时，若房屋增值了，不需要支付增值税，一旦房子出手，增值的部分就要交税了。也就是说，出售房子后，若赚钱的话，则需要交获利（gain）所得税。这个税率就是个人所得税的税率，使用的是超额累进税率，从10%累进到35%。

以2012年的税率为例，不管是夫妻联合报税，还是一个人报税，购房后一年内卖房，房价超过38.835万美元，税率是35%。如果卖掉了一个房子，赚了40万美元，那么，对不起，14万美元请交给税务局。如果购房后想通过出租获益，那么要征收房地产出租收入所得税。出租房地产的收入所得，适用个人所得税的税率。

需要说明的是，在美国，无论本国人或外国人，如果将属于自己的房屋出租，其收入都要按有关法规缴纳个人所得税。

第五，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，价格是由市场决定的。

综上所述，李女士卖掉她在北京的一套房子，在美国休斯敦买入6套房，除去各种税费，每个月收进来的租金大约只剩下15%了。如果想要收回300万资金，至少需要50年的时间，而且这还是对各项消费非常保守的估算。

知情人说，在美国买房子是很便宜，但你无法炒房赚钱。金融危机之后，美国房价大跌，有的别墅差不多等于白送。不少中国炒房客就跃跃欲试，要到美国抄底。但是到美国转了一圈，他们一套也没有买。为什么？美国房价是很便宜，比国内便宜了一半还多，30多万美元就能买300多平方的别墅，还是带花园的。稍偏一点的地方，20万美元就可以买一套大别墅。

在中国的一线城市，这些房子都属于豪宅，没有千、八百万是买不到的。那么，中国的炒房客们为什么不买呢？就是因为要交各种苛捐杂税，除去各种花费，根本无钱可赚。

对于中国人排着长龙抢购房子的现象，美国人实在看不懂：中国人光凭模型，看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万元的联栋房，或者公寓，甚至还要连夜排队，好像抢购白菜似的。如此“追捧”房产的现象，美国从来没有发生过。底特律、洛杉矶和芝加哥有过排队买期房的报道，不过，排队的清一色都是中国人。

“房子是用来住的、不是用来炒的”这一点在美国现实生活中，有着鲜明的表现。美国人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。一方面，是美国政府利用政策榨干人的贪婪；另一方面，是制定法规让人不敢贪婪。

美国富人不炒房，政府在其中扮演的角色，至关重要。在美国，大家都知道有两种东西不能炒：房子和粮食。为何美国政府不允许炒房？美国政府认为，房子和粮食这两样是保障民生的最重要手段，如果副食品和房子价格暴涨，就会造成社会动荡。

那么美国政府凭什么控制房价、限制炒作呢？美国政府不是颁布一道行政命令，而是制定一系列房产法规和税收政策，如上文所言，使得炒房的投资或投机成本很高，风险很大，让人买进卖出房子挣不到钱，从而大大限制了富人的炒房行为。所以，美国人有了钱，自己会买一套豪宅，但通常不会像中国富人那样炒房。

炒房客想尽千方百计赚大钱，而美国政府则想方设法制定政策，设下门槛让炒房客轻易赚不到钱。美国有关房产买卖的政策法规，基本上是针对富人中有炒房意愿者而制定的，对老老实实的百姓来说，则形同虚设，毫毛不伤。美国有个温和的政策：如果这个房子是你自己居住的，并住满了两年，那么，卖房时给你免税额。卖掉房子所赚的钱，若夫妻一起报税，50万内可以豁免；夫妻分开报税的，25万内可以豁免。政策制定者很精明，连假离婚也考虑在内了。

美国政府行之有效的房地产运行制度和税收体系，把美国大多数地区的房价和年薪比一直控制在3左右。而中国很多城市目前的“房价和年收入比”据媒体报道已在28或以上，名列世界前茅。

相比之下，人们认为房价非常高的香港“房价收入比”只有15.6，很贵的纽约和伦敦在10到12之间，而日本东京只有8。房价高得离谱，对于炒房客毫无疑问是一个莫大的诱惑。相对中国，美国社会各行业发展比较均衡，买房投资属性并不高，房产的回报率，更不像国内一些机构宣传的那么乐观，房产出售变现难度也远比国内大。

“中国投资者若按国内的投资思维和惯性，肯定会吃亏”。那个流传甚广的‘北京卖房休斯敦买房’的投资传说，看起来更像是一个海外投资公司的软文。”在美国生活多年、熟悉美国房产现状的华侨如是评论。

“在美国有这么好的投资回报，我们不知道真是失职。谁要知道怎么认识这位李女士的话，一定要告诉我们，我们也要入股投资哟！”当美国地产中介和税收律师，听说了李女士的神奇故事时，他们不忘幽上一默。

国画：紫薇作者：童瑛