新科技住宅——BRANZ CITY品川勝岛

■ 郭俊倩 Guo Junqian

新科技住宅
——BRANZ CITY品川勝岛

■ 郭俊倩 Guo Junqian

以东京“BRANZ CITY品川勝岛”住宅为案例，介绍日本新住宅中人性化的设计、新科技产品的应用及共享设施的特别设置。

人性化；新科技住宅；共享

继2008年初短期居住后（当时调研成文《东京赤羽台新住宅》）[1]，笔者于2017年初再赴东京半月，借住于亲戚家购买的新居勝岛地块的BRANZ CITY品川勝岛公寓中。公寓所在的品川区，位于东京都南部，是都内23区中近期开发度较高的城区。因紧邻羽田机场和东京湾，区内河道发达，原先规划功能以仓储业为主。近年来，越来越多的房产开发企业注意到了这片自然条件优渥、环境优美、交通便利的区域，大量中高端的住宅在此拔地而起。房价在东京都内仅次于千代田区、新宿区和港区。这次小住的经历，让笔者体会到日本住宅细致入微的人性化设计，以及飞速发展的科学技术对日本住宅设计的渗透、影响。

1 住宅概况

BRANZ CITY品川勝岛公寓，位于品川区勝岛一丁目。公寓东侧为京滨运河与滨松町至羽田机场的单轨电车高架线（图1），隔着京滨运河与八潮团地（团地是由都政府或政府控股的企业UR都市机构投资兴建的大型住宅社区，一般为商业、医疗、教育、养老等设施配套较齐全的成熟社区）相望，西邻首都高速1号羽田线（高架道路），南向为大井竞马场职工住宅及勝岛仓库区，北面为勝岛雨水处理所及勝岛运河。

图1 BRANZ CITY品川勝岛与紧邻公寓的羽田机场高架线

公寓大楼建成于2015年9月，性质属于共同住宅（主要用于公开售卖的多单位住宅公寓楼或小区），开发商为东急不动产株式会社（该公司旗下的BRANZ CITY已经成为日本知名的优质高端住宅品牌，住宅产品售价大多高于同地段住宅市场均价），建筑设计事务所为日建ハゥジンゲシステム株式会社。总建筑面积36 362.88m2，用地面积7 957.66m2，底层占地面积3 189.24m2，建筑总高度58.25m，地上18层，地下1层，住宅单位总数356个，汽车车位114个（包含2个无障碍车位），摩托车车位16个，非机动车车位720个。住宅的售价在3 800～6 000万日元之间（折合人民币约231～366万元），已经全部售罄。

BRANZ CITY品川勝岛公寓由12开间的东栋与9开间的西栋组成，建筑底层两栋楼通过大堂相连为一体，2层、3层、18层由连廊连接。建筑主体退让地块人行道外缘23m，只有底层大堂、雨棚及水景向街沿伸出，将住宅底层前方地块分割为对外开放的西区与有树篱及格栅围墙相对私密的东区：西区通过铺地、植栽、灯光设计，构成一片景观广场；东区局部为大楼的共享客厅，其余为共享客厅的室外庭院（图2）。

建筑首层主要功能有门厅、大堂、物业接待台及管理用房、共享客厅、共享图书馆、公用卫生间、信报间、小型超市、垃圾房、室内机械式停车库、室内自行车停车库。大堂上部的西栋2层有一间亲子活动室，除此之外，2～18层均为住宅单位。每单位面积由71.01～90.23m2（户内墙中-中面积，不含公用部位及阳台）不等，主力户型为71.01～77.13m2的3LDK（3房2厅1卫1厨，典型户型平面见图3），两栋楼的端头均为85.80m2及90.23m2的4LDK（4房2厅1卫1厨）大户型。因为日本住宅基本都是一对夫妻及其孩子居住，长辈不同住，而孩子一旦到了18岁成年就会搬出另住，所以家庭人口较少。公寓住宅中最受欢迎的是60～70m2的2房2厅1厨1卫或3房2厅1厨1卫。100m2以上的住宅对他们来说相当奢侈，普通百姓不会选择。因为浴室、洗面室、座便器间通常各自独立成室，使用时互不干扰，所以住宅单位普遍都采用1卫设计。

建筑南立面主要采用了米白色墙面砖，层间局部使用白色涂料，阳台顶部为黑色涂料，大面积的阳台玻璃栏板颜色由低楼层至中高楼层，由浓乳白过渡至透明，立面简洁，线条挺括（图4）。室内公共场所大多采用暖色墙砖、地砖和木质装修，带给居民温馨舒适的感觉。

2 户内设施

图2 公寓底层及总体布局图

图3 典型房型图（74.2m2）

图4 简洁挺括的立面

日本住宅交付时均为全装修房，BRANZ CITY品川勝岛公寓提供两种色系的装修套餐：MUJI风格的淡木色系和优雅持重的深木色系，地面、壁纸、固定家具、料理台的材质颜色根据色系不同有不同搭配，如在装修工程开工前购房即可自选，所有装修费用包含在房价中。

地暖（一般并非全屋铺设，而只铺设于起居室）、可调节式房间通风换气口、干衣功能浴室、循环加热浴缸、出水量及水温可恒定的花洒、卫洗丽坐便盖、超低音脱排油烟机、带双面烤箱的多功能炉灶、餐具消毒柜、排水口带粉碎厨房下水垃圾功能的水槽、自来水和净水可随意切换的厨房节水型龙头、隐形纱门纱窗、防风衣架（衣架安装于低处，可以有效保持建筑立面的整体美观）（图5）等一些实用的设备已经成为目前日本新建公寓的标配。浴室的地漏和洗面台的下水都安装功能强大的毛发收集器（上另有盖板，被水流冲进来的毛发会在此汇集，自动团成一个毛球，只需要定期拿掉就可以了，非常方便）（图6），小小的装置却能大大减少主妇的工作量。所有的壁橱、鞋柜、厨房橱柜、洗面台柜和镜柜（图7）等固定家具都安装到位，一般家庭配置简单家具即可入住。

因公寓地块东西两侧分别紧邻单轨电车高架（平均每5min就有一班列车呼啸而过）和机动车川流不息的高架道路，均产生大量噪声，住户窗户的隔音非常重要。设计师划分了不同的噪声影响区域，356个单位共采用了4种不同厚度的玻璃，结合精密的窗框隔声、节能设计，住户相对安静的居住环境得到保障。

此次最令笔者感兴趣的设备是号称世界第一的东京煤气公司（Tokyo Gas Co.,Ltd.）与松下公司(Panasonic Corporation)联合研发的——Ene-Farm，这是一台将家用煤气热水器与发电机结合的设备。当室内有人在浴室、洗面台或厨房水槽这三处中任一处使用热水（煤气热水器）时， 安装于室外设备间的“Ene-Farm”同时启动，将热能转化为电能，供应给当时家庭中开启的电器使用。在浴室、洗面室和厨房都安装了“Ene-Farm”的监控器（图8），住户可随时查看家中的用电情况和“Ene-Farm”的发电数值。如图8所示：监控器上蓝色区域中间数值为家中目前用电量，右上角数值为外网供电量，左上角数值为“Ene-Farm”的自发电量。当家中使用电量与自发电量相同时，监控器的“电力自给率”将点亮5片绿叶。此设备是2011年3月的东日本大地震后，为应对供电紧张的状况在短短两年内研发成功并投产的。2014年4月1日起，逐步在新建的住宅楼宇中推广普及，当年5月底，“Ene-Farm”安装使用的数量就已达到4.2万台，并将于2030年，实现530万台的安装使用目标。为鼓励居民使用，在推广初期，提供给安装使用此设备的家庭每户30万日元的补贴，目前，这个补贴额下降为7万日元。安装此设备会稍稍增加每户室外设备间的面积（尺寸约为1.6m×0.95m，容纳了强电、弱电、煤气、给排水、“Ene-Farm”等所有的设备）（图9），但不影响住宅售卖面积。

图5 阳台上的防风衣架

图6 浴室地漏

图7 简洁实用的洗面台和镜柜

图8 安装于室内的“Ene-Farm”的监控器

根据东京煤气公司提供的数据，使用此设备后，平均每户家庭会降低37%的耗电量和49%的CO2排放量，每年减少48 000日元的电费支出（大约占一个家庭年电费的21%），并减少1.2t CO2排放量。东京煤气公司承诺对此设备提供10年的安心保障，10年内定期检验，并免费修理和更换消耗品。10年后会收取修理和更换零件的成本费。

同时，HEMS/MEMS系统（电量监控器和远程电量监控软件）的使用，可以使用户时刻清晰地了解到自家的电力负荷情况，主动介入，节约电器使用。根据测算，运用该系统后，居民每年耗电量下降9.3%，1年可以节约电费10 960日元。

3 公共设施：

在公共区域，BRANZ CITY品川勝岛公寓也采用了不少新的设计。

图9 室外的设备间

3.1 共享空间的设置

图10 共享图书馆隔着室外水景与大堂相望

图11 共享图书馆内景

大楼底层有共享图书馆和共享客厅，2层有亲子活动室。共享图书馆隔着室外水景与大堂相望（图10），从大堂一侧的通道可达。图书馆内，书架上放置了可随意取阅的书籍（图11），沙发座和休闲椅可随意入座。通过共享图书馆一侧的感应移门可至共享客厅，厅内设有供简单清洗和加热餐食的料理台、8人座的长餐台（图12）、休闲椅和休闲长榻。与共享图书馆一样，阳光和四周的景色透过全落地玻璃窗被引入室内（图13），构成安宁美好的画面。共享客厅尽端玻璃门外是室外庭院，除了绿植，还错落有致地布置了几组休闲桌椅。以上这组共享空间是可以一并被大楼住户包场租用的，每次3h起租，租金1 000日元/h（仅相当于人民币61元）。在休假日，此处包场出租率较高，住户喜欢在这里搞简单的派对、冷餐会等等。没有被包场时，这组空间完全免费向大楼居民开放。2层的亲子活动室全年无休，每天的9∶00～18∶00供0岁至小学生免费使用，设有独立的哺乳室、卫生间，有供婴儿使用的婴儿床、婴儿学步车、学步娃娃活动的软垫区域，有供幼儿使用的滑梯、木马、积木、玩具、绘本，有供小学生阅览的各类书刊（图14），有供家长休息的软椅，可谓设计得无微不至。家有小宝宝的大楼居民都喜欢带孩子在这个区域活动、交流，小学生可以在没有家长监护的情况下使用该区域（图15）。灯具、空调、空气净化器等设备都由使用者自己控制开启关闭，玩具、书刊等使用后大家也会自觉整理，物归原处。物业每天会有专门的人员负责清洁消毒以上共享区域。底楼还设置了小型超市和自助售卖机。另外，在东栋的底楼电梯间外，有一处用竖向装饰格栅隔离出的相对独立的特别区域，叫做闲置物品分享台（图16）：大楼住户在向物业提出申请获得批准后，可以在此处放置家中全新但闲置的物品，供其他居民免费获取，物品获得者无需任何手续。据介绍，一般都是有一定价值、家庭用得到的物品，比如婴儿用品等等。

图12 共享客厅中的长餐台

图13 阳光和景色被引入共享客厅内

图14 亲子活动室内景

图15 在亲子活动室中自由玩耍的儿童

3.2 太阳能发电的利用

BRANZ CITY品川勝岛公寓大楼屋顶安装了太阳能采光板，其年发电量中约20kW的电量用于公用部位的空调、照明、机械式停车库、停电时使用的应急插座、应急电梯等；10kW的电量充入蓄电池机，用于电动汽车充电。利用太阳能发电使大楼公共部位的年耗电量削减约8.6%。

3.3 电梯人性化设施的使用

底楼每部电梯门侧都安装小型监视器屏，可以观察到电梯内的情况：如电梯内无人，等候者可以直接等候在电梯门前，快速进入。另外，电梯内有一个特别的“PET”键：住户如果携带宠物同时搭乘电梯，必须按下这个键，其他楼层等候电梯者中如有孩童或害怕小动物的人士，可以选择不搭乘这部电梯。

3.4 特别的措施

图16 闲置物品分享台

BRANZ CITY品川勝岛公寓拥有2部共享轿车和9辆共享轻型电动单车。以1个月机动车行驶180km测算，一辆私家车每月费用在74 190日元左右（仅含停车费、保险费、税金等，不含汽油费），而租用共享轿车，费用仅为7 200日元（时租费和行驶里程费），大大节省了住户的用车开支，一些不是经常以车代步的住户不必特地购车，可以使用共享汽车的出行方式。费用比在租车行租车要便宜许多，而且取车还车都在自己家楼下完成，颇为便利。共享电动单车的使用更是完全免费，住户在底楼信报间边的自助终端机上，通过扫描自己家钥匙柄内部的芯片，并在触摸屏上进行简单操作，就可以完成单车钥匙及电瓶的借取与归还，取车点在大楼自行车库中，每把钥匙对应借1辆单车，每户3把钥匙可同时借用3辆单车同时出行，每次使用时限为3h。因采用了轻型的电动自行车，力量较小的女性使用起来都毫不费力。附近桥梁较多，一般自行车上桥会比较吃力，而使用电动车就相当轻松了。这9辆电动单车的借用率很高。与国内目前正蓬勃发展的共享单车最大的不同是，小区自有的共享单车免费，方便使用和管理。有共享轿车和共享电动单车这两项措施，居民可以节约购车、停车、养车的费用，物业人员也不必为业主迅猛增长的停车需求发愁，实现了双赢的局面。

4 结语

从建造于20世纪90年代的瑞江都民住宅[2]到2006年落成的“Nouvelle赤羽台一期”，BRANZ CITY品川勝岛公寓是笔者居住过的第3处东京住宅。可以明显体会到，日本住宅人性化的设计与管理举措越来越多，科学技术的含量也越来越高，真可谓与时俱进，值得我们国内的住宅开发商、设计师和物业管理人员们不断借鉴与学习。

[1]郭俊倩.东京赤羽台新住宅[J].住宅科技,2008(11):57-60.

[2]郭 俊 倩 .日 本 东 京 都 都 民 住 宅[J].住 宅 科技,2005(4):43-46.

New Technology Residence --BRANZ CITY

With the residence of "BRANZ CITY" in Tokyo as case, this paper introduced humanized design, application of new S&T products and special setting of shared facilities in Japan's new residences.

humanization, residences with new S&T, sharing

2017-02-22）

郭俊倩，华东建筑设计研究院有限公司高级工程师。