土地一级开发地价测算方法浅析

马永强

（新乡市国土资源局 河南 新乡 453000）

摘 要： 土地一级开发是政府根据城市总体规划和土地利用总体规划，为保证国民经济社会发展和土地市场的稳定，在土地出让或划拨前对土地进行整理和前期开发的过程。由于土地一级开发需求资金数额庞大，政府自身进行开发会面临较大的压力，因此由企业进行专业的土地开发是更好的选择。

关键词： 土地一级开发；土地规划；地价测算

在企业进行土地开发过程中，土地价格是投资决策的关键因素，进行科学合理的定价测算，可以使企业在完成该项目后保证自己的利益。但企业进行地价测算时大多采用传统的土地定价方法，忽视了不确定性因素的变动对土地出让价格的影响，主观经验对评价结果的影响较大，可能导致企业做出错误的决策。并且由于房价逐年上升，房地产市场竞争较大，土地资源竞争加剧到底土地出让价格的增加，传统土地定价方法容易低估土地出让价格，使得企业错失优质的土地一级开发项目。

1. 研究的背景、意义和目的

广义的土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划的顺利实施，在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。经过十几年的发展，土地一级开发在各地都有了一定的成效。如今，土地一级开发已经成为政府调控宏观经济的重要手段，也是整个房地产市场的价值基础。

近年来，中国的房地产市场波动一直较大，尤其是 2009 年末房价的涨势更是惊人，房价经历了由高到低，由低到高的起落，由房价的讨论使得更多的人开始关注土地一级开发市场。房地产开发初期我国主要采用一二级联动开发的方式，随着房价大幅增涨，这种开发方式显示出较大的弊端，土地增值收益流失严重。

2. 土地一级开发地价测算方法

土地一级开发项目投资决策的一个重要参数就是土地出让价格，只有土地出让价格可以平衡土地一级开发的成本费用税收等支出和合理的利润，企业才可以获得部分土地增值收益，进行该项目的投资开发。如果企业对于土地出让价格估计过高，实际出让地价不能平衡成本和利润，将使得企业投资该项目获得巨额亏损；若土地出让价格估计值低于实际价格，企业会在投资决策时放弃该项目，则可能由于投资决策失误而错失优质的投资项目。因此，企业应该选择合理的土地定价方法，根据面临的实际情况合理测算地价，避免决策失误。

2.1市场比较法

通过与估价近期有过交易的类似地块进行比较，根据交易时间、区域以及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的修正系数，适当的修正类似地块的出让价格，市场比较法就是以此估算出让土地的客观合理价格的方法。此方法理论比较简单，是技术上较为成熟的一种估价方法，也是房地产估价最常用的方法之一。

2.2成本估价法

成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法。

2.3 成本估价法

成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法]。 成本估价法适用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是计提土地一级开发项目总成本的固定比例作为自己的收益，一级开发企业的收益风险较小，土地出让价格在投资决策中并非重要风险因素，因此用成本估价法正向推算土地出让价格，其正确性对投资决策影响不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一级开发企业获得收益的总要来源，成本估价法中的增值收益来自于经验预测，风险程度较大。

2.4 基准地价修正法

政府会在不同时间节点上发布的基准地价，根据待测土地的环境状况、区位条件、土地使用年限和政府要求的容积率等，确定相应的修订系数，得到修订后的预测土地价格。计算公式如下：

待測土地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×日期修正系数×年

期修正系数×容积率修正系数×因素总修正系数

待测土地价格 = 待测宗地楼面熟地价×规划建筑面积

2.5收益还原法

基准地价修正法的原理和市场比较法的原理相似，只是将未来若干年内待测土地每年预期纯收益用一定的还原利率折现为预测时间的收益，其总和即为预测宗地价格。计算公式为：

待测土地价格=第i年土地纯收益 /（1+ 还原利率）i-1

收益还原法适用于能够产生收益的土地，包括产生土地增值收益或者二级市场收益，该方法可以对能产生收益的土地、房屋或者有收益的房产资源进行估价的一种便捷方法。收益还原法要求首先估算土地在未来每年预期纯收益，然后根据期望收益率这算到当前投资点上，以便考虑资金的时间价值。

2.6 假设开发法

假设开发法是假设土地出让给二级开发商完成房地产开发后可以正常销售，通过市场比较法预测房地产销售收入，扣除房地产开发成本、利润和税金等，来估算土地出让价格的客观合理价格或价值的一种估价方法。假设开发法多种房地产估价，包括净地、已完成土地一级开发的“熟地”、待出售房地产评估、单位搬迁出让土地和在建项目等的估价。评估时，需把握其投资开发前、后的状态，以及开发以后的经营方式。对于土地一级开发企业，假设开发法被用于评估完成土地一级开发后土地出让价格，即“熟地”出让价格。

3.总结

不同土地定价方法在房地产和土地评价领域中都有应用，在具体分析了不同方法的测算原理、评估对象、适用情况及其局限性后，我们可以看出，以上介绍的五种方法均适用于土地一级开发完成后的土地出让价格，对土地定价有一定的指导意义，但这些方法在实际应用中受主观经验影响较大，因此估计结果偏低；评估结果是固定点值，不能的得出土地定价的波动范围。但土地一级开发企业进行投资决策时更希望项目的收益值是在某个范围区间中波动，减少决策风险，因此这些评估方法不能满足企业需求。假设开发法根据市场开发情况逆向推导土地成本，是最适用于土地一级开发项目土地定价的方法。

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